住宅土地市场“火爆”，该不该买？

为解答购房者的疑问，越南安和公司总经理陈庆光表示，购房行为取决于多种不同的需求。因此，需要根据目标群体进行细分，以便提供针对性的建议。

Quang先生指出，目前市场上购买土地的客户主要分为三大类：投机者、投资者和自用型购房者（用于储蓄、建房、子女）。这位专家还指出了每类客户的特点和习惯，并提出了警告。

对于投机者来说：目前，许多省市的房地产市场都掌握在投机者手中，并由他们主导。对于这群囤地炒作的客户来说，火爆的市场行情是他们乘风破浪、乘风破浪的绝佳机会。投机者大多资金雄厚、长期持有，拥有足够的买卖能力来引发市场价格波动……他们往往结伴而行，拥有相当系统的买卖策略，处于主动地位。

市场越火爆，投机者就越活跃，只有当市场反转、陷入困境、进入危机周期时，他们才会停止买入。

插图。来源：网络

对于投资者土地热对投资者来说既是机遇，也是挑战。机遇方面，地价上涨，这类客户可以利用良好的交易市场、较高的购买力、便捷的买卖获利。然而，投资者缺乏足够的力量去创造浪潮，只能随波逐流，因此他们不像投机者那样积极主动。

投资者面临的挑战是，即使对市场有深入的了解和理解，也难以避免跟风买入的心态。不断膨胀的价格泡沫使得贪婪情绪滋生，投资者陷入唯利是图、忽视真实价值和合法性的境地，风险极高。

给投资者的建议是，如果您在市场火爆时用闲置资金购买土地，目前只应将30%的现金用于房地产投资。剩余70%的现金应作为现金流，用于寻找投资机会，并应保留以备更合适的时机释放。如果此时使用财务杠杆，投资者必须考虑不要借款超过安全门槛（仅借款相当于房产价值的50%或更低）。

供购买者使用：这类客户是市场上经验最匮乏的客户群体，在市场火爆时期购买土地更容易遭受损失。这类客户只在有需求时才会购买土地（自用、储蓄、赠予子女），而且通常拥有充足的资金或能够获得经济支持（例如来自银行、家人）。

如果自用地买家不着急，可以先观望、考察、评估，再寻求法律意见，然后再做决定。事实上，现在的地价水平很高，虚价和实价混杂在一起。

对于那些为了自住而购地、不得不向银行贷款且资金紧张的人来说，他们可以暂时推迟12个月，先调查市场情况，然后再根据实际情况做出决定。等待价格下跌再购地的缺点是，很可能需要很长时间，至少需要12个月甚至更长时间才能了解市场趋势。

如今一个矛盾的现实是，尽管土地热潮已经出现并持续了四年（2015-2016-2017-2018），但仍然无法确定市场何时会进入衰退周期。此外，不排除即使地价有所下降，但相对于这群客户的承受能力而言，房产的市场价格仍然过高。

专家陈庆光评论称，无论何时，无论是危机还是高涨，房地产市场的买卖需求都交织在一起。对于那些购买土地用于自用的人来说，在“地热”时期推迟购买被认为是避免亏本购买的安全解决方案。而对于投机者和投资者来说，“地热”时期则是立即买卖的黄金时机，因为等待会让他们错失良机。

在回答土地热潮过后是否会出现下跌的问题时，陈光先生表示，如果有上涨周期，就会有下跌周期。然而，土地价格的涨跌曲线也取决于房地产的位置和面积。

如果土地法律文件齐全，且位于可建设、可开发、可居住或可出租的地区，则土地价格下跌的可能性很小。相反，如果土地位于人口密度低、法律文件不齐全、可开发、可出租、可商业活动机会较少的地区，则当市场进入衰退或危机周期时，土地价格可能会出现调整。