住宅土地市场“热”起来，该不该买？

针对有地房产买家的疑问，越南安和公司总经理陈庆光表示，购房行为取决于多种不同的需求。因此，有必要针对不同目标群体提出针对性建议。

Quang先生指出，目前市场上购买土地的客户主要分为三大类：投机者、投资者和自用型购房者（用于储蓄、建房、子女）。这位专家还指出了每类客户的特点和习惯，并提出了警告。

对于投机者来说：目前，许多省市的房地产市场都掌握在投机者手中，并由他们主导。对于这群囤地炒作的客户来说，火爆的市场行情是他们乘风破浪、乘风破浪的绝佳机会。投机者大多资金雄厚、长期持有，拥有足够的买卖能力来引发市场价格波动……他们经常结伴而行，买卖策略也相当有条理，并且积极主动。

市场越火爆，投机者就越活跃，只有当市场反转、陷入困境、进入危机周期时，他们才会停止买入。

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对于投资者土地热对投资者来说既是机遇，也是挑战。机遇方面，土地价格上涨，这类客户可以利用良好的交易市场、较高的购买力以及便捷的买卖获利。然而，投资者缺乏足够的力量去创造浪潮，只能随波逐流，因此他们不像投机者那样积极主动。

投资者面临的挑战在于，即使他们对市场有很高的认知和理解，也难以避免跟风买入的心理。不断膨胀的价格泡沫使得贪婪情绪滋生，迫使投资者追求利润，忽视真实价值和合法性，从而导致高风险。

给投资者的建议是，如果您在市场火爆时用闲置资金购买土地，那么目前应该只用30%的现金投资房地产。剩余的70%现金应被视为寻找机会的现金流，应保留起来，在更合适的时机释放。如果您此时使用财务杠杆，投资者应考虑不要借入超过安全门槛的资金（仅借入房产价值的50%或更少）。

购买即用：这类客户群是市场经验最缺乏的客户群体，在市场火爆时期购买土地最容易遭受损失。这类客户群只在有需要时（例如自用、储蓄、赠予子女）才会购买土地，而且通常拥有充足的资金或能够获得经济支持（例如来自银行、家庭）。

如果购买自用土地的买家不着急，可以先观望、考察、评估，再寻求法律意见，然后再做决定。现实情况是，目前的土地价格水平很高，虚价与实价混杂。

对于那些为了自住而购地、不得不向银行贷款且资金紧张的人来说，他们可以暂时推迟12个月，先调查市场情况，然后再根据实际情况做出决定。等待价格下跌再购地的缺点是，他们很可能需要等待很长时间，至少12个月甚至更长时间，才能了解市场趋势。

如今一个矛盾的现实是，尽管土地热潮已经出现并持续了四年（2015-2016-2017-2018），但仍然无法确定市场何时会进入衰退周期。此外，不排除即使地价有所下降，但相对于这群客户的承受能力而言，房产的市场价格仍然过高。

专家陈庆光评论称，无论何时，无论是危机还是高涨，房地产市场的买卖需求都交织在一起。对于那些购买土地用于自用的人来说，在遇到“地热”时推迟购买被认为是避免亏损的安全解决方案。而对于投机者和投资者来说，“地热”是立即买卖的黄金时机，因为等待会让他们错失良机。

在回答“土地热潮过后是否会出现下跌”的问题时，张先生表示，如果存在上涨周期，那么也会存在下跌周期。不过，土地价格的涨跌曲线也取决于房地产所在的地理位置和区域。

如果土地法律地位完整，位于可建设、可开发、可居住或可出租的地块，土地价格下跌的可能性很小。相反，如果土地位于人口密度低、法律地位不完整、开发、租赁和商业活动机会较少的地区，当市场进入衰退或危机周期时，土地价格可能会出现调整。