义安房地产市场：部分地区较为冷清，部分交易较为谨慎。

土地拍卖市场一片冷清。

土地开发拍卖只是土地产品供应渠道之一，土地产品被分割成若干地块投放市场。据粗略估计，在荣市和三角洲地区，平均每年约有数千块土地计划用于开发。

与其他许多领域相比，上述产品的销量并不算多，但由于这是国家定价，因此对市场产生了影响。近年来，人们在分割出售土地时，自然会以自家附近国家拍卖土地的价格作为参考进行出售。

投资者在安城郡一处土地拍卖现场进行调研。照片：Van Truong

荣市第一季度计划开发70个地块，目前已挂牌出售33个地块。但经过三次公告，仅售出3个地块，包括位于宜德县春东村的2个地块和位于宜富县21村的1个地块，总成交额为175.8亿越南盾，比起拍价加阶梯价高出5%。黄梅镇在琼春县拍卖了1个地块，但由于2022年的价格过高，无人问津。安城县曾是土地拍卖的中心，一度拍卖价翻倍于起拍价，但在最近唐城县的拍卖中，该县售出了14个地块，但并未出具任何产权文件。

沿关行镇中心修建的道路项目旨在提振宜禄市的房地产市场，但目前受市场因素影响，进展依然缓慢。图片：NH

同样，在泰和、安城、宜禄、琼柳等地，根据土地开发计划，自2月中旬以来，一些地区已经挂牌出售，但由于缺乏买家，各区尚未计划在3月份进行拍卖，因为此时如果出售，将很难找到买家办理相关手续并进行拍卖。

据房产拍卖服务中心称：过去拍卖的地块无人问津，部分原因是地段不佳；而如今市场行情跌至谷底，这些地块再次拍卖，买家更是寥寥无几。一个典型的例子是宜富村21号的地块，拍卖单位曾多次发布公告才找到买家；而目前宜德县春东村的地块也多次发布公告，但仍未售出。

荣市宜富乡21号村，通过土地拍卖筹集资金，用于安置区基础设施建设。该地块基础设施相当完善，但经过10次拍卖公告后，仍剩1块地待售。照片：阮海

我们了解到，除了地方政府正在建设基础设施准备拍卖的新地块外，市场上还有大量投机者去年高价买入的地块，这些地块尚未售出，也没有降价止损。

以下是琼銮一位土地交易平台所有者的故事：2022年，义丹和泰和地区是新兴市场，地价便宜，所以他们购买了1500平方米的土地。²为了改变用途，将其分割成7个较小的地块出售。分割完成后，可以以每块2亿的价格出售，价格为3亿。²当时每手大约能赚5000万。因为我觉得价格还会继续上涨，所以没有卖，但没想到价格却逆转下跌，跌到了每手2.5亿，但现在却没人买了。

人们在宜禄县一站式服务中心排队办理土地过户手续。照片：NH

宜禄县和荣市土地使用登记处代表证实：自年初以来，土地交易主要集中在贷款或父母为子女分割土地等事项上。具体而言，宜禄县以往每天收到约300份申请，现在仅收到100份；荣市以往每天收到约250份申请，现在仅收到65-70份；土地过户和更名申请数量显著下降。

由于早期就制定了建镇规划，并建立了土地基金用于基础设施投资的机制，杜良县在土地拍卖交易中表现亮眼。（图片：投稿人）

在上面这张阴郁的图片中，最积极的信号属于杜良，虽然拍卖价格不高，但仍然有交易。

具体来说，截至第一季度末，该区共售出 61/84 块土地，其中 Thinh Son 售出 7/8 块；Thuong Son 乡售出 9/15 块；Quang Son 乡售出 9/16 块；Nam Son 乡售出 9/16 块；Boi Son 乡售出 14/16 块；Lac Son 乡售出 13/13 块。

义安省房产拍卖服务中心的代表分析道：杜良地块之所以成功售出，是因为该地区享有100%的土地使用费，因此政府大力开发土地，以获取资源投资未来城镇的基础设施建设。近期，一些地区的优质地块也进行了拍卖，可见买家众多。

等待和“底部垂钓”的心态

今年以来，土地拍卖买家寥寥无几，影响了市场。事实上，与往年相比，通过拍卖成交的土地数量也大幅下降。此外，地方政府也不愿在这个时候举行拍卖，因为担心结果不理想。一位区级财政规划部门的负责人表示：“因为2022年地价建设的参考价格是在地价高峰期制定的，而6个月后，市场行情最差的时候再举行拍卖，这会导致信息不全，难以取得成功。”

杜良县庄山乡土地拍卖基础设施。照片：阮海

由于资金短缺和预算征收压力，地方政府曾考虑降低地价，但流程和程序相当复杂。例如，2022年拍卖的20块地，如果经过三次公告仍未售出，可以重新定价；但如果20块地只售出1块，则很难降低价格。因此，荣市很多地块都无法售出，每次公告拍卖也只有1块地成功售出，所以不得不多次拍卖，无法降低价格。

荣市宜富区某土地交易场的代表阮世英先生表示：自年初以来，他已引进数十种产品，包括城区产品、寄售产品和拍卖所得产品。然而，由于价格高昂，大多数顾客只是前来考察市场。

目前，投资者都在等待抄底，如果有人愿意且确实需要购买，可以协商降价。例如，最近平台推出了一块位于宜富县的地块，业主在2022年挂牌出售时标价约27亿越南盾，但现在已降至24亿越南盾。如果客户确实愿意且确实需要购买，还可以再次协商，价格可能再降低2000万至5000万越南盾。

由于琼良县（Quynh Luong）地处海边，土地拍卖区基础设施完善，在热潮期间吸引了众多民众参与竞拍，但如今价格已大幅下跌，仍有一些地块未售出，但当地政府尚未将其挂牌出售。照片：阮海

由于许多土地拍卖缺乏买家，一些地方政府加快了根据实际情况设定新的起拍价的调查工作。具体而言，荣市人民委员会已发布文件，指示各乡、坊、部门审查并汇总数据，重新制定2022年建成的68块土地的价格阶梯。

与此同时，在义丹县，经过准备工作，该县签署了一份出售义丹镇新鸿区40块土地的合同，起拍价为每块5.8亿至6.9亿越南盾，较之前有所下降。财政计划厅的代表希望此次拍卖结果能够为市场“升温”创造条件，吸引投资者重返市场。