义安房地产市场：部分地区淡静，部分交易谨慎

拍卖土地市场平静。

土地基金开发拍卖只是土地产品分批向市场供应的渠道和来源之一。粗略计算，荣市及三角洲地区每年平均规划开发土地约数千块。

相比其他很多细分领域，上述产品并不多，但因为这是国家规定的价格，所以影响了市场。近年来，人们在分割或出售土地时，都会以自家附近国家拍卖的土地价格为参考进行出售。

投资者在安城县一处土地拍卖现场进行调研。图片来源：Van Truong

在荣市，第一季度，该市计划建设70个地块，目前挂牌出售33个地块，但经过3次公告，最终仅售出3个地块，其中2个位于春东村（宜德），1个位于21宜富村，总价175.8亿越南盾，比起拍价加分价高出5%。黄梅镇在琼春县挂牌出售大量土地，但由于2022年的售价过高，无人购买。安城县曾是土地拍卖的中心，其拍卖价一度是起拍价的两倍，但在最近唐城县的拍卖会上，该县售出了14个地块，但未售出任何文件。

关汉镇中心道路项目预计将推动宜禄县房地产市场发展，但目前受市场影响，市场仍较为冷清。图片：NH

同样，在太和、安城、义禄、琼吕等地区……根据土地开发计划，自 2 月中旬以来，一些地区已开始出售土地，但由于缺乏买家，这些地区尚未计划在 3 月份拍卖这些土地，因为如果在此时出售，将很难找到文件和拍卖的买家。

据房地产拍卖服务中心介绍，过去拍卖的地块无人问津，部分原因是地段不佳。如今，这些地块在市场低谷期挂牌出售，买家更是寥寥无几。典型的例子是位于宜富村21号的地块，该单位曾宣布过10次才找到买家。目前，位于春东村（宜德村）的地块也已宣布多次，但至今仍未售出。

荣市义富乡第21村安置区基础设施建设及土地基金拍卖区。该地块基础设施完善，但已发布10个招标公告，目前仍有1块地块待售。图片：阮海

据了解，除了各地正在建设基础设施建设的新增土地出让拍卖外，市场上还有大量土地是投机者去年高价购得，尚未售出但并未降价止损的。

这里有一位 Quynh Luu 土地交易楼面业主的故事：2022 年，Nghia Dan 和 Thai Hoa 地区是新市场，土地价格便宜，所以他们购买了 1,500 平方米²改变用途，分割成7个小地块出售。分割完成后，可以3亿/地块/200平方米的价格出售。²，盈利大概5000万/手。当时以为还会继续涨，所以没卖，没想到价格掉头就跌，现在只有2.5亿/手了，但是现在根本没人买。

人们在宜禄县一站式服务中心等待办理土地过户手续。图片来源：NH

义禄县和荣市土地使用权登记办公室的代表证实：“自今年年初以来，交易主要涉及贷款或父母为子女分割土地。具体来说，义禄县过去每天收到约300份申请，但现在只有100份；荣市过去每天收到约250份申请，但现在只有65-70份申请；土地转让和土地更名的申请数量已大幅减少。”

杜良县已规划建设城镇，并建立了利用土地资金进行基础设施投资的机制，是土地拍卖交易的一大亮点。图片：撰稿人

在上面这张阴郁的图片中，最积极的信号属于 Do Luong，虽然拍卖价格不高，但仍然有成交。

具体来看，截至第一季度末，该县共出让土地61/84块，其中，盛山县出让7/8块，上山县出让9/15块，广山县出让9/16块，南山县出让9/16块，培山县出让14/16块，六山县出让13/13块。

义安省房地产拍卖服务中心的代表分析道：“杜良地块之所以能成功出售，是因为该地区享有100%的土地使用费，从而促进了土地基金的开发，为未来城镇的基础设施建设筹集资金。最近，一些地区拍卖出了相当不错的土地，所以买家也不少。”

等待和“抄底”心态

自今年年初以来，土地拍卖成交量一直不温不火，市场因此受到影响。事实上，通过拍卖成交的数量也比以往大幅下降。此外，一些地方也不愿在此时举行拍卖，因为拍卖结果可能不理想。一位区级财政和规划部门的领导表示：“由于2022年起的土地价格参考价是在地价高位时制定的，而6个月后再次举行拍卖，往往是在市场最淡季的时候，这会导致拍卖的力度不足，难以成功。”

杜良县长山乡土地拍卖基础设施。图片来源：阮海

由于困难和预算压力，地方政府曾考虑下调价格，但流程和程序相当复杂。例如，2022年拍卖的20块地块，如果经过3次公告后仍未成交，可以重新定价；但如果只有1块地块成交，则很难降低价格。因此，荣市许多地块无法出售，每次公告和拍卖都只有1块地块成交，因此需要多次拍卖，无法下调价格。

荣市义富县一家土地交易大厅的代表阮世英先生说：“自今年年初以来，他已经推出了几十种产品，包括市区土地、委托出售的土地以及通过拍卖购得的土地。然而，由于价格高昂，大多数客户只是来考察一下市场。”

此时，投资者正在等待底部买入，如果有人愿意且有需求，他们可以协商降价。例如，最近，该楼盘刚刚推出了位于义富县的一块地，2022年业主曾以约27亿越南盾的价格出售，但现在价格只降到了24亿越南盾。如果客户愿意且确实需要购买，他们会再次协商，价格可以再降低2000万至5000万越南盾。

琼良（Quynh Luu）土地拍卖区的基础设施。由于地处海边，在拍卖热潮期间，许多人竞相竞购。但现在价格已大幅下跌，仍有一些未售出的地块，但当地政府并未将其挂牌出售。图片：阮海

由于许多土地拍卖缺乏买家，一些地方加快了调查速度，并根据实际情况制定了新的起拍价。具体而言，荣市人民委员会已发布文件，指示各乡、坊和部门审查并汇总数据，重新制定2022年建成的68块土地的起拍价。

与此同时，在义丹县，经过准备，该县已签署了位于义丹镇新红街区的40块土地的出售合同，起拍价为每块5.8亿至6.9亿越南盾，较之前有所下降。财政计划部代表希望，此次拍卖结果能为市场“回暖”创造条件，吸引投资者回归。