义安房地产市场：平静，难以预测

横盘整理

与年初的几个月，尤其是开业后的头几个月相比，新冠疫情后的经济复苏（自3月15日起），与全国其他地区一样，义安房地产市场目前的交易量大幅下降。

在拍卖土地领域，除了3月底和4月底的一些拍卖（当时社会在疫情后恢复正常）外，一些成功的土地拍卖仍然取得了积极的结果，拍卖价格比起拍价上涨了100%。

然而，自 5 月以来，由于土地拍卖通知的买家减少，拍卖地块的价格仅比起拍价上涨了 5% 至 7%，销售交易量大幅下降。

此时，由于地价降温，成群结队前往查看和交易土地的现象较四五月份有所减少。图片来源：互联网

今年年初，义安省房地产市场中心杜良县的拍卖起拍价相当高。年初成功举办多场拍卖会后，杜良县计划于9月初继续拍卖部分地块，这些地块的平均面积为150-200平方米。²但最低为 17 亿越南盾，最高超过 30 亿越南盾。

据宜禄县财政规划局代表介绍，根据4月和5月的拍卖结果，在534省道附近的宜美、宜峰、宜云等乡的土地拍卖中，购买土地证的人数较少，拍卖价格与之前的起拍价相比涨幅不大；特别是宜云和宜峰乡的部分地块距离市中心较远，买家较少，需要多次拍卖才能售出。近期，还出现了一些即使拍卖成功，也免除保证金的情况。

在永市宜富乡5村，对安置区进行基础设施投资，并进行土地开发。照片：阮海

今年年初以来，荣市已拍卖了273块此前无人问津的地块。与年初强劲增长期相比，目前拍卖数量仅比年初增长了5%，且有9起买家取消了定金。最近，荣市拍卖了112块地块，但经过三到五轮拍卖，仅售出13块，剩余的89块地块将在未来一段时间内继续拍卖。

荣市土地基金开发中心的一位代表表示：根据规定，如果连续三次完成通知和拍卖程序后，无人提交文件且没有地块成功拍卖，拍卖单位将要求办理降价手续。但是，由于仍有人提交文件且部分地块成功拍卖，服务单位并未调整价格，而是继续进行竞标。

宜禄县财政局代表代表业主方表示：除非地价大幅回落且拍卖无人问津，否则地方政府将提出下调起拍价的方案。虽然目前的起拍价较高，若拍卖失败将影响预算征收计划，但地方政府不愿调整起拍价，因为市场波动剧烈，难以预测。

位于永新街（永城）延伸段旁的一栋公寓楼，拥有众多公寓单元。与几年前相比，由于市中心公寓房源较少，价格有所上涨。照片：阮海

在其他一些方面，一些短期投资者表示，虽然国家声称并未无理收紧房地产领域的资本投资，但实际上，为了确保信贷安全，银行正在严格控制贷款。投资房地产如果某个地区出现房地产资本动员异常火热的迹象，国家银行和上级商业银行将发出预警并加强管控，以降低坏账风险。

等待新的发展势头

目前，房地产市场横盘整理的明显原因是，政府及各部委、部门和地方政府在计算土地使用权转让税费时，不再依据合同约定，而是更加注重接近实际交易情况。不仅如此，政府近期还将对拥有三套或以上房产的业主征收高额税费，以提高土地和房产的利用效率，这令房地产投资者感到担忧。

义安省房地产拍卖服务中心主任阮玉明先生表示：虽然土地拍卖只是房地产市场供应渠道之一，但它是影响整体房地产价格的参考渠道。如果拍卖土地价格上涨，意味着其他地段的土地价格也会上涨，反之亦然。

2022年初，兴东乡中城村土地拍卖区的市场十分活跃，部分地块价格上涨了近1.5倍，但如今热度已降，投资者转售土地变得困难。照片：阮海

据明先生介绍，在目前的机制下，土地被视为投资和商业渠道，对于收入一般但有实际土地需求的人来说，很难以国家设定的起拍价购买土地。迄今为止，无论拍卖行人潮涌动还是冷清，大多数参与者和中标者都是拍卖会的“常客”。近期，由于价格较为平静，投资者也较为谨慎，但这同时也为有资金且有实际土地需求的人提供了购地良机。然而，此时投资也并非易事，因为价格走势难以预测。

在安城县唐城乡，投资者和土地交易商在土地拍卖前勘察地块位置。照片：Van Truong。

为了限制高价竞标后弃保的情况，宜禄县财政规划厅副厅长阮潘魁表示：由于省人民委员会规定，在农村地区，拍卖参与者只需支付地块价值的10%作为最低保证金，而农村地区的地价又相当低，导致拍卖后弃保的情况比以前有所增加。

此外，据房产拍卖服务中心称，由于拍卖后支付财务义务的期限规定较长（90天），除拍卖后30天内支付土地价值50%的定金外，即使拍卖成功，投资者仍可在60天后取回定金。在奠洲区，73名竞标者放弃了他们的保证金。例如，在许多地区，由于竞拍者未能按规定缴纳拍卖款项，区人民委员会决定取消拍卖结果，并将157亿越南盾的保证金收回预算。鉴于上述不足，许多地区建议省政府修改相关规定，提高农村地区的保证金比例，并缩短履行财务义务的期限。

据奠洲县人民委员会副主席黎孟贤先生介绍，近年来，该县投资建设了许多待拍卖土地的基础设施，以期筹集土地资金，但由于地价实际上涨，认购保证金弃置的情况仍然时有发生。图为：奠福乡（奠洲县）一块已完成拍卖的土地，虽然基础设施建设相当完善，但在2022年年中拍卖后仍有部分认购保证金弃置。（图片：Van Truong）

鉴于拍卖土地市场，尤其是住宅区土地分割和销售交易较为平静，土地细分和销售市场也相对冷清。新城区义安省经济实力雄厚，正蓄势待发。除了荣市及周边拥有众多高端房地产项目或供应充足的新兴城区的城镇外，许多地区也在加速推进城镇化进程，因此市场上涌现出大量新项目。其中，奠洲县引领了这一趋势，在奠城、奠玉、奠岐三个乡均有大型项目；都良县在乐山、安山两个乡也拥有两个项目，并持续招商引资开发新兴城区项目。

位于木坝涵洞附近、靠近斗桥新城区项目的土地拍卖区基础设施，长山乡（杜良县）。摄影：阮海

同样，谭奇县最近批准了区域规划，并批准了谭奇镇南北两个新城区的投资政策，将推出数百块土地；琼柳县已规划并建设了基础设施，将在琼雄-琼巴和琼邦-琼义形成两个新城区，将推出约300块土地，预计将成为投资者的新选择。