义安省房地产市场：平静、难以预测

横向交易

与今年头几个月，尤其是开业后的头几个月相比，新冠疫情后的经济复苏（3月15日起）与全国一样，义安省房地产市场目前交易数量大幅减少。

土地拍卖方面，除3月底、4月疫情结束后社会恢复正常阶段的部分拍卖外，部分中标土地仍取得较好成交，成交价较起拍价上涨100%以上。

但自5月份以来，土地拍卖公告的买家减少，成交量明显下降，成交地块较起拍价仅上涨5%至7%。

目前，由于地价降温，集体去看房、交易土地的现象较4月、5月有所减少。图片来源：互联网

今年头几个月，义安省房地产市场的中心——杜良县的拍卖起拍价相当高。在年初成功组织了多场拍卖之后，杜良县计划在9月初继续拍卖部分地块，平均地块面积为150至200平方米。²但最低的是17亿越南盾，最高的是30多亿越南盾。

在宜禄县，该县财政计划厅代表表示，根据4月和5月的拍卖结果，在534号省道附近的宜美、宜芳、宜文等乡镇地区，购买土地的人数较少，拍卖价格与之前的起点相比没有大幅上涨；特别是宜文和宜芳乡的一些地块距离市中心较远，因此买家较少，需要多次拍卖才能成交。最近出现了一些即使拍卖成功，也免除押金的情况。

荣市义富乡第五村安置区基础设施投资及土地开发。图片：阮海

在荣市，自今年年初以来，该市已拍卖了273块此前无人问津的地块。与年初相比，今年的拍卖量增长强劲，但目前仅比年初增长了5%，并且出现了9起取消押金的案例。最近，该市拍卖了112块地块，但经过3-5次拍卖，只有13块售出，其余89块地块将不得不在未来继续拍卖。

荣市土地基金开发中心有关负责人表示：“按照规定，如果连续3次完成申报和拍卖手续后，无人提交文件，且没有地块成功拍卖，拍卖单位就会要求办理价格调整手续。但由于仍有人提交文件，且有地块成功拍卖，因此服务单位并未调整价格，而是继续竞标。”

站在业主这边，宜禄县财政厅代表表示：“除非地价大幅下降，拍卖会上无人问津，否则地方政府将提出调低价格的方案。虽然目前的起拍价很高，如果拍卖失败，会影响预算收款计划，但地方政府不愿调整起拍价，因为市场波动很大，难以预测。”

荣市永新街延伸段旁的一栋公寓楼，公寓数量众多。与几年前相比，由于内城区公寓供应量不多，价格也较之前有所上涨。图片：阮海

另外，据一些短期投资者反映，虽然国家口口声声说没有不合理地收紧房地产资金投入，但实际上，为了确保信贷安全，银行都在严控贷款。投资房地产一旦发现某个地方房地产资金投入出现异常过热迹象，国家银行和上级商业银行就会予以预警，加强调控，降低坏账风险。

等待新的动力

目前，房地产市场明显呈现横向波动，因为政府、各部委、各地方政府正在引导土地使用权转让税费的计算方式，使其更贴近市场实际交易情况，而非基于合同约定。不仅如此，在不久的将来，政府还将对拥有3套或以上房产的业主征收高额税费，以提高土地和房产的使用效率，这引发了房地产投资者的担忧。

义安省房地产拍卖服务中心主任阮玉明先生表示：“虽然土地拍卖只是房地产市场供应的一个渠道，但它也是影响房地产价格的参考渠道。如果拍卖地价上涨，就意味着其他地块的地价也会上涨，反之亦然。”

2022年初，雄东乡忠清村的基础设施土地拍卖市场曾一度活跃，部分地块的价格上涨了近一倍半。但如今，市场热度有所降温，投资者转售难度加大。图片：阮海

明先生表示，在现行机制下，土地作为投资和商业渠道，对于中等收入且有实际需求的人来说，很难以国家设定的起拍价获得并购买土地。到目前为止，无论市场热闹还是清淡，大多数参与者和中标者都是拍卖会上的“常客”。近期，价格低迷时期，投资者较为谨慎，但这对拥有资金且有实际土地需求的人来说，也是一个获得并购买土地的机会。然而，由于价格走势难以预测，此时投资也较为困难。

投资者和土地交易商在拍卖前勘察安城乡（Tang Thanh commune）的地块位置。照片：Van Truong。

为减少高价竞拍后放弃保证金的情况，宜禄县财政计划局副局长阮潘魁表示：由于省人民委员会规定，在农村地区，拍卖参与者只需支付最低10%的地价，而农村地区的土地价格相当低，导致拍卖后放弃保证金的情况比以前有所增加。

此外，据房产拍卖服务中心介绍，由于拍卖后支付债务的期限规定较长（90天），除了在拍卖后30天支付土地价值50%的保证金的情况外，即使拍卖成功，投资者在60天后仍可以提取保证金。如果73名竞标者放弃了在演州区的押金举个例子，许多地区由于未能按规定在拍卖后支付款项，县人民委员会决定取消拍卖结果，并将157亿越南盾的保证金提取到预算中。鉴于上述缺陷，许多地区正在向省政府提议修改相关规定，提高农村地区保证金的缴纳比例，并缩短履行财务义务的时间。

演州县人民委员会副主席黎孟贤表示，近年来，该县已投资基础设施建设，将多块土地拍卖，以筹集土地资金，但由于地价虚高，弃置押金的情况仍然时有发生。图中：位于演州县演福乡的这块拍卖地块，其基础设施建设已相当完善，但在2022年中旬拍卖结束后，仍有一些土地弃置押金。图片：范长

在拍卖土地部分以及住宅区土地分割出售交易较为淡静的背景下，新城区义安省的房地产市场相当繁荣，正在等待新的发展动力。除了荣市及其周边城镇拥有大量高端房地产项目或新城区供应充足之外，许多地方正在加快城镇化进程，因此市场上也涌现出许多房地产项目。引领这一趋势的是演州县，它在演清乡、演玉乡和演祺乡拥有两个大型项目；杜良县在乐山乡和安山乡拥有两个项目，并且正在持续吸引新城区项目的投资。

杜良县（Do Luong）长山乡（Mu Ba）涵洞附近、Dau Bridge新城区项目附近的土地拍卖区基础设施。图片：阮海

同样，新祺县最近也批准了区域规划，批准了在新祺市南部和北部形成两个新城区的投资政策，将推出数百块土地；琼琉县也规划和建设了基础设施，形成琼兴-琼峇和琼榜-琼义两个新城区，将推出约300块土地，预计将成为投资者的新选择。