执行第 34 号决定 - QD/UBND：许多问题需要解决

（Baonghean）- 落实省人民委员会第34号决定（QD/UBND），该省新城区和住宅区土地使用权证（LURC）、房屋所有权证（HOC）和土地附属物发放方面的“瓶颈”正在逐步解决。然而，在实际操作中，仍然存在一些困难和不足之处，需要改进……

李氏芳女士于2012年8月从义安石油贸易股份公司购买了一套住宅。芳女士拥有的义安石油大厦1902号公寓是她一次性付清的，金额接近15亿越南盾。经过近3年的使用，她家的公寓尚未获得房屋所有权证书（GCN QSH）。同时，阮廷雄先生在列宁大街附近购买了一栋住宅，该住宅由河内一人转让。过去，为了给住宅和土地附属物办理GCNQSH，他多次前往河内寻找原房主并办理公证过户手续，但至今未办妥。这些是目前该省数千起需要给公寓和新城区住宅和土地附属物办理GCNQSDD和QSH但面临困难的案例中的3起。

到省土地使用权登记办公室调查土地使用权证、房屋所有权及土地附着物发放情况。

为保障新城区公寓、联排别墅和别墅购买者和使用者的权益，促进房地产市场的复苏，2013年7月2日，省人民委员会颁布了第34/2013/QD-UBND号决定，颁布了关于向在义安省投资建设销售的机构以及从投资建设销售的机构获得土地使用权和房屋所有权转让的家庭和个人颁发土地使用权、房屋所有权和土地附属物证书的规定。省人民委员会第34号决定是在整合《土地法》、《住房法》以及与土地使用权证书、房屋所有权和土地附属物证书规定相关的法令和通知的基础上颁布的，具体适用于义安省。省土地使用登记处处长陈文娣先生表示：“省人民委员会第34号决定的实施为投资者在该省建设公寓楼和新城区的项目解决了许多困难。

其中，权力和责任已下放，转移到县级当局，以更快、更大力度地推动这项工作”。Tecco 新城区及公寓综合体项目管理负责人阮英雄先生也承认：“省人民委员会发布第 34 号决定后，在执行向公寓、联排别墅和别墅业主颁发证书（GC）的相关程序方面，程序问题确实得到了解决。因此，经过 9 个月的实施，已颁发 104 份公寓 GCN QSH，并且正在继续完成颁发 68 份 GCN 的卷宗。对于联排别墅和别墅，投资者目前正在完成土地使用权转让和土地附属资产认证的程序”。

可以说，省人民委员会第34号决定从根本上解决了全省特别是荣市在公寓楼和新城区发放土地使用权证、房屋所有权证和土地附属物方面的困难。但是，这项工作在各个公寓楼和新城区项目中进展仍然十分缓慢，比率较低。仅在荣市，截至2014年3月10日，共有13个坊和乡的41座大小公寓楼和城区，9000多块土地、公寓、联排别墅和别墅，其中2452块已经入住，但只有371块公寓、联排别墅和别墅获得了土地使用权证。

义安石油贸易股份公司是两个公寓和城区建设项目的投资者，包括义安石油大厦（位于光忠坊）和综合服务楼、豪华公寓、办公室和联排别墅项目（位于义富乡）。该项目有数百套公寓已售出，但尚未向业主颁发产权证书。项目业主给出的理由包括：由于公寓、联排别墅和别墅的业主已多次出售和转售，但没有经过公证的合同，因此无法完成法律程序。另一个原因是，在进行房屋过户交易时，投资者承诺在颁发产权证书时为买家留下公寓总价值的5%，然后全额付款，而颁发产权证书的程序要求购房者必须履行所有财务义务。如果还剩下5%，则表示该房产是投资者的共同财产。在某些情况下，受让人没有向投资者支付足够的款项，因此投资者没有准备文件来颁发所有权证书，尽管自然资源和环境部已经向投资者颁发了每套公寓和相邻土地的证书。

荣市人民委员会副主席黎国雄表示，一些项目和项目证书已被投资者在信贷机构抵押，因此缺乏向受让人颁发证书的依据。有些项目已转让给其他投资者，但尚未完成过户手续，也未调整证书上的土地使用者名称。例如，之前由义安住房投资开发公司投资的项目，现已转让给河内住房投资开发股份公司30。

一些投资者没有履行建筑工程质量合格证颁发手续，没有依法办理相关手续。有的项目虽然公寓楼已经建成投入使用，但仍有大量别墅地块、联排别墅等已过户到户、个人手中，但房屋尚未建成，即项目整体未竣工，不符合依法颁发资质的条件。有的联排别墅、公寓没有按照批准的设计建造，例如，擅自将联排别墅与公寓连接起来；建造的楼层少于批准的楼层数，而投资者没有调整基本设计……

黎国雄表示，省人民委员会第34号决定仍然存在一些不合理的规定。例如：按照规定，县土地使用登记办公室在处理文件时必须检查土地使用现状，但实际上，该办公室没有专业人员审查和阅读施工图。如果土地使用现状与已批准项目的详细建设规划图不一致，投资者必须编制该项目的竣工图。但该规定并未明确批准项目竣工图的机构，因此在执行过程中存在不同意见。省人民委员会第34号决定没有规定如何解决通过多所有者转移（家庭转移给家庭）但没有根据规定的法律文件进行合同认证的情况（这是一种相当常见的情况）。

省人民议会法制委员会副主任泰氏安琼女士表示：“调研期间，代表团注意到由于投资者和国家政策等因素，这项工作中遇到的困难、障碍和不足。基于收集到的信息，省人民议会法制委员会正在汇总情况，向省人民议会常务委员会和省人民委员会汇报，以便在未来找到解决方案。在等待有关部门消除障碍之前，投资者必须明确自己的责任，更加积极主动地完成相关程序，以便国家主管部门能够向购房者发放房屋所有权证，从而加快全省土地使用权证和土地附属房屋所有权证的发放，确保业主的权益，为促进房地产市场发展做出贡献。”

文章和照片：明志