2 scénarios contrastés pour le marché immobilier en 2017

L'immobilier pourrait surprendre durant l'année du Coq avec une hausse continue des prix des terrains et une explosion de l'offre d'appartements abordables, mais il pourrait également être confronté à un ralentissement cyclique prudent sur cinq ans.

Nguyen Mac Hoai Nam, directeur général de Nam Phat Investment Consulting Company, a estimé que le marché immobilier vietnamien avait connu trois années consécutives de croissance (2013-2016). Par conséquent, l'évolution de 2017 s'annonce plus imprévisible, alors que l'opportunité d'une percée existe encore, mais que la peur et l'hésitation commencent à grandir.

Cet expert a présenté deux prévisions contrastées pour 2017 : le premier scénario était audacieux et le second extrêmement prudent quant aux perspectives du marché pour les 12 prochains mois. M. Nam a qualifié 2017 d'année charnière qui déterminera l'évolution du marché.

En 2017, le marché immobilier se trouve face à deux carrefours : un scénario de croissance audacieuse et un scénario de décélération prudente. Photo : Vu Le

Scénario audacieux : l'immobilier continue de croître de 40 %

Dans ce scénario, les prix fonciers constituent le point central de la hausse du marché, avec l'apparition de nombreux nouveaux facteurs. Les prix fonciers dans les zones anciennes telles que les districts 2, 7, 9, 12, Thu Duc, Go Vap, Tan Phu et Binh Tan pourraient continuer à augmenter dans une fourchette plus étroite qu'en 2016, mais le taux de croissance des prix atteindra toujours le niveau idéal : 10 à 15 %.

Les quartiers en projet de devenir des districts : Binh Chanh, Nha Be et Hoc Mon sont considérés comme de nouveaux facteurs qui bénéficieront d'un élan psychologique positif. Par conséquent, ces trois zones sont confrontées à une hausse des prix de 20 à 40 % selon leur emplacement. Les prix des terrains dans les banlieues et les zones limitrophes de Saïgon sont également susceptibles d'augmenter grâce à l'amélioration progressive des infrastructures, à une rénovation urbaine de plus en plus positive et à une forte volonté de conserver les terrains et d'investir dans l'accumulation d'actifs.

Le deuxième facteur important à l'origine d'une dynamique de croissance durable pour l'immobilier est la course à la construction de logements sociaux par les grandes marques. Après trois années de déséquilibre du marché (beaucoup d'appartements haut de gamme et milieu de gamme, mais peu d'appartements abordables), en 2017, les appartements sociaux ont eu pour la première fois l'opportunité de dominer le marché grâce à une offre abondante et une liquidité soudaine.

La hausse des prix des terrains, combinée à un panier de biens équilibré grâce à la percée des appartements « abordables », peut mener le navire immobilier jusqu'à la ligne d'arrivée de l'année du Coq avec des ventes égales ou supérieures à celles de 2016.

Les conditions pour que ce scénario ambitieux se réalise sont la poursuite de la croissance macroéconomique, la stabilité de l'environnement social, l'amélioration continue des infrastructures de transport et l'avancement rapide des projets de ponts, de routes, de métros et d'autoroutes en construction, dépassant les prévisions. Le principal défi de ce scénario réside dans la surcharge et les importants embouteillages dans les grandes villes vietnamiennes, ainsi que dans la hausse trop rapide des prix de l'immobilier par rapport à l'augmentation des revenus des citadins, ce qui peut engendrer une instabilité sociale.

Scénario prudent : l'immobilier risque un ralentissement brutal

Dans ce scénario, le marché immobilier est considéré avec prudence par rapport au cycle de croissance moyen de 5 ans. Selon cet expert, dans un cycle de croissance courant de l'immobilier vietnamien, pour trois années de croissance (2013-2016), on observe deux années de ralentissement (probablement sur la période 2017-2018). Ce ralentissement est considéré comme une solution antidopage (pour calmer les stimulants à forte dose) visant à ramener le marché à l'équilibre.

Si le scénario prudent se réalise, les prix des terrains en 2017 n'augmenteront pas de plus de 20 %, la hausse moyenne n'atteindra que 7 à 10 %, soit la moitié de celle de 2016. Les prix de l'immobilier foncier ont connu une forte hausse depuis 2014, ont fortement augmenté en 2015 et ont atteint un pic en 2016. Il sera donc très difficile pour 2017 d'établir un record de 4 années consécutives de hausse.

Les appartements à bas prix ont pour stratégie d'injecter des biens sur le marché par doses modérées afin de stimuler la capacité d'absorption. Cette stratégie permet d'éviter les hausses soudaines de l'offre et les excédents locaux ponctuels, contribuant ainsi à accroître le pouvoir d'achat. La condition est que le prix des logements soit véritablement abordable et cible les personnes aisées des grandes villes. L'offre d'appartements haut de gamme et milieu de gamme est considérablement réduite et se heurte au problème de l'absorption de l'offre massive, constamment saturée depuis trois ans.

Dans le secteur de l'immobilier de villégiature (appartements, villas en bord de mer), 2017 sera une année difficile pour les projets à forte rentabilité. Ce segment de marché devra trouver une solution pour exploiter cette gigantesque chaîne de produits et générer un bénéfice d'environ 10 % par an, voire plus.

La condition qui soutient le scénario prudent est la voie d'une gestion politique « solide » du secteur immobilier, depuis les politiques de crédit et d'investissement jusqu'à l'émission, la mise en œuvre et l'application des taxes pour réduire la spéculation... En ralentissant, le marché immobilier entre dans une phase d'autorégulation, d'auto-équilibrage pour se préparer à aller plus loin dans le nouveau cycle.

Le directeur général de Nam Phat Investment Consulting Company estime qu'il existe 50 % de chances d'un scénario audacieux et 50 % restant d'un scénario prudent. Cependant, le scénario qui se produira au cours des 12 prochains mois dépend de nombreuses variables, notamment : le volume des flux financiers sur le marché de l'investissement vietnamien et la performance des canaux d'investissement associés (flux pour l'immobilier), notamment l'or, les devises et les actions. De plus, des facteurs externes tels que l'économie régionale et mondiale ont également un impact significatif sur les flux d'IDE dans l'immobilier.

Selon VNE