2 scénarios contrastés pour le marché immobilier 2017

L'immobilier pourrait surprendre durant l'année du Coq avec une hausse continue des prix des terrains et une explosion de l'offre d'appartements abordables, mais il pourrait également être confronté à un ralentissement cyclique prudent sur cinq ans.

Nguyen Mac Hoai Nam, directeur général de Nam Phat Investment Consulting Company, a estimé que le marché immobilier vietnamien avait connu trois années consécutives de croissance (2013-2016). Par conséquent, l'évolution de 2017 s'annonce plus incertaine, alors que l'opportunité d'une percée existe encore, mais que la peur et l'hésitation commencent à grandir.

Cet expert a présenté deux prévisions contrastées pour 2017 : le premier scénario était audacieux et le second extrêmement prudent quant aux perspectives du marché pour les 12 prochains mois. M. Nam a qualifié 2017 d'année charnière qui déterminera l'évolution du marché.

En 2017, le marché immobilier se trouve face à deux carrefours : un scénario de croissance audacieuse et un scénario de ralentissement prudent. Photo : Vu Le

Scénario audacieux : l'immobilier continue de croître de 40 %

Dans ce scénario, les prix fonciers sont au cœur des préoccupations, entraînant une hausse du marché avec l'apparition de nombreux nouveaux facteurs. Les prix des terrains dans les anciens quartiers tels que les districts 2, 7, 9 et 12, Thu Duc, Go Vap, Tan Phu et Binh Tan pourraient continuer d'augmenter dans une fourchette plus étroite qu'en 2016, mais le taux de hausse des prix atteint toujours le niveau idéal : 10 à 15 %.

Les quartiers en projet de devenir des districts : Binh Chanh, Nha Be et Hoc Mon, considérés comme de nouveaux facteurs, bénéficieront d'un élan psychologique positif. Ainsi, ces trois zones pourraient voir leurs prix augmenter de 20 à 40 % selon leur emplacement. Les prix des terrains en banlieue ou à la périphérie de Saïgon sont également plus prometteurs grâce à l'amélioration progressive des infrastructures, à une rénovation urbaine de plus en plus positive et à la forte volonté de conserver ses terres et d'investir dans la constitution d'actifs.

Le deuxième facteur important à l'origine d'une dynamique de croissance durable pour l'immobilier est la course à la construction de logements sociaux par les grandes marques. Après trois années de déséquilibre du marché (beaucoup d'appartements haut de gamme et milieu de gamme, mais peu d'appartements abordables), en 2017, les appartements sociaux ont pour la première fois eu l'opportunité de dominer le marché grâce à une offre abondante et une liquidité soudaine.

La hausse des prix des terrains, combinée à un panier de biens équilibré grâce à la percée des appartements « abordables », peut mener le navire immobilier jusqu'à la ligne d'arrivée de l'année du Coq avec des ventes égales ou supérieures à celles de 2016.

Les conditions pour que ce scénario ambitieux se réalise sont une croissance macroéconomique continue, un environnement social stable, des infrastructures de transport en constante amélioration et des projets de ponts, de routes, de métros et d'autoroutes en construction qui progressent rapidement, dépassant les prévisions. Le principal défi de ce scénario réside dans la surcharge et les importants embouteillages dans les grandes villes vietnamiennes, ainsi que dans la hausse trop rapide des prix de l'immobilier par rapport à l'augmentation des revenus des citadins, ce qui peut engendrer une instabilité sociale.

Scénario prudent : l'immobilier risque un ralentissement brutal

Dans ce scénario, le marché immobilier est considéré avec prudence par rapport au cycle de croissance moyen de 5 ans. Selon cet expert, dans un cycle de croissance courant de l'immobilier vietnamien, pour trois années de croissance (2013-2016), on observe deux années de ralentissement (pouvant se situer entre 2017 et 2018). Ce ralentissement est considéré comme une solution antidopage (pour calmer les stimulants à forte dose) visant à rééquilibrer le marché.

Si le scénario prudent se réalise, les prix des terrains en 2017 n'augmenteront pas de plus de 20 %, la hausse moyenne n'atteindra que 7 à 10 %, soit la moitié de celle de 2016. Les prix de l'immobilier foncier ont connu une forte hausse depuis 2014, ont fortement augmenté en 2015 et ont culminé en 2016. Par conséquent, il sera très difficile en 2017 d'établir un record de 4 années consécutives de hausse.

Les appartements à bas prix ont pour stratégie d'injecter des biens sur le marché à doses modérées afin de stimuler la capacité d'absorption. Cette stratégie permet d'éviter les hausses soudaines de l'offre et les excédents locaux ponctuels, contribuant ainsi à accroître le pouvoir d'achat. La condition est que le prix des logements soit véritablement abordable et cible les personnes aisées des grandes villes. L'offre des appartements haut de gamme et milieu de gamme est considérablement réduite et se heurte au problème de l'absorption de l'offre massive, constamment saturée depuis trois ans.

Dans le secteur de l'immobilier de villégiature (appartements, villas en bord de mer), 2017 sera une année difficile pour les projets à forte rentabilité. Ce segment de marché devra trouver une solution pour exploiter cette gigantesque chaîne de produits et générer un bénéfice d'environ 10 % par an, voire plus.

Les conditions qui soutiennent le scénario prudent sont la gestion politique « dure » du secteur immobilier, depuis les politiques de crédit et d'investissement jusqu'à l'émission, la mise en œuvre et l'application de taxes pour réduire la spéculation... En ralentissant, le marché immobilier entre dans une phase d'autorégulation et d'auto-équilibrage pour se préparer à aller plus loin dans le nouveau cycle.

Le directeur général de Nam Phat Investment Consulting Company estime qu'il existe 50 % de chances d'un scénario audacieux et 50 % restant d'un scénario prudent. Cependant, le scénario qui se produira au cours des 12 prochains mois dépend de nombreuses variables, notamment : le volume des flux financiers sur le marché de l'investissement vietnamien et la performance des canaux d'investissement associés (notamment l'immobilier), notamment l'or, les devises et les actions. De plus, des facteurs externes tels que l'économie régionale et mondiale ont également un impact significatif sur les flux d'IDE dans l'immobilier.

Selon VNE