Le problème d'acheter une maison pour un milliard de dongs mais de n'avoir que 500 millions

Le paiement mensuel des intérêts et du principal à la banque doit être inférieur à 50 % du revenu total pour garantir la capacité de payer la banque tout en couvrant les frais de subsistance de la famille.

M. Thanh Ha (district de Go Vap, Hô-Chi-Minh-Ville) souhaite déménager lorsque son premier fils aura 7 ans et aura besoin de plus d'espace pour vivre et étudier. Actuellement, lui et sa femme vivent dans une petite maison avec ses parents, ce qui les expose à de nombreux inconvénients. Grâce à leurs économies et au soutien de leurs deux familles, le couple dispose de 500 millions de dongs et recherche un appartement d'une valeur d'environ 1 milliard de dongs dans un quartier excentré.

« Les 500 millions de VND restants doivent être empruntés à la banque. Nos revenus mensuels sont d'environ 18 millions de VND, ce qui est peu élevé par rapport au niveau de vie élevé en ville. Par conséquent, garantir notre capacité de remboursement n'est pas simple », a déclaré M. Ha.

Il calcula que, vivant toujours chez ses parents, il n'aurait pas à payer de loyer. Il essayait de maintenir ses dépenses courantes à 10-12 millions par mois, le reste servant à payer les intérêts et le capital à la banque, soit 5-7 millions. Ainsi, son salaire mensuel serait épuisé ce mois-là, et en cas de dépenses, il serait obligé d'emprunter de l'argent.

Selon les experts financiers, les inquiétudes de M. Ha sont également courantes chez les jeunes qui souhaitent se loger. Pour éviter de se retrouver coincé lors d'un emprunt immobilier, il est conseillé de ne pas se lancer les mains vides, mais d'épargner au moins 30 % de la valeur du bien. ÉvitezEmprunter plus de 50 % de la valeur de l'appartementAssurer la capacité de remboursement des dettes. Les paiements mensuels d'intérêts et de capital à la banque doivent être inférieurs à 50 % du revenu familial total.

Un autre point important à prendre en compte est l'évolution du taux d'intérêt. Généralement, le taux d'intérêt de la première année est d'environ 5 %, ce qui laisse penser que ce taux s'appliquera pendant toute la durée du prêt. Cependant, après la période préférentielle initiale, le taux d'intérêt est souvent ajusté en fonction du taux d'intérêt réel du marché. Il est donc nécessaire d'évaluer les fluctuations du marché afin d'élaborer un plan financier adapté.

Actuellement, l'offre d'appartements adaptés aux moyens financiers des jeunes est abondante. C'est également un segment privilégié par de nombreux investisseurs. Par exemple, début juillet, Him Lam a inauguré 400 appartements pour jeunes dans le projet résidentiel Him Lam Phu Dong, situé sur l'avenue Pham Van Dong, au cœur du quartier de Thu Duc. Tous les appartements, d'une superficie de 60 à 65 m² et de deux chambres, sont vendus entre 1,1 et 1,2 milliard de VND. Proposant des prix abordables pour les jeunes, ces appartements affichent un design moderne et sont équipés de matériaux et d'équipements de marques renommées telles que ToTo, Kohler et Teka. Ils sont également dotés d'un système de services diversifié comprenant une piscine, un restaurant, un jardin d'enfants, un espace sportif, une salle de sport, un sentier pédestre et un espace médical.

Fin mai, le projet d'appartements River City, situé dans le 7e arrondissement, a été mis en vente par Phat Dat et An Gia Investment, en partenariat avec Creed Group. Il propose plus de 8 000 appartements, destinés aux jeunes et aux fonctionnaires à revenus stables, à partir de 1,4 milliard de VND par appartement et d'une superficie de 47 m². Novaland, spécialisé dans le haut de gamme, a également investi dans le complexe d'appartements milieu de gamme RichStar, situé dans le 7e arrondissement. Les appartements, d'une superficie de 53 à 94 m², sont proposés à partir de 1,39 milliard de VND et dotés de finitions de base et de nombreux équipements.

En 2016, Him Lam Land a ouvert à la vente près de 2 000 appartements au prix de 1 à 1,5 milliard de VND, concentrés sur les axes routiers principaux tels que l'avenue Pham Van Dong, l'autoroute de Hanoi, l'avenue Vo Van Kiet...

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que pour que le marché immobilier se développe durablement, il est nécessaire de proposer de nombreux produits répondant aux besoins du plus grand nombre, notamment des jeunes. Par conséquent, le fait que de nombreux investisseurs privilégient les projets de milieu de gamme, à partir d'un milliard de dongs l'unité, répondant aux besoins des acquéreurs de biens immobiliers, constitue un signal positif pour le marché.

« Je pense que construire des logements pour les jeunes présente peu de risques. Il s'agit d'une classe dynamique, dont les revenus augmenteront progressivement grâce au travail et à l'épargne. Avec des politiques de vente adaptées, telles que des paiements échelonnés sur 20 ans et des prêts préférentiels, la consommation de produits est tout à fait envisageable », a déclaré M. Chau.

Partageant le même point de vue, M. Ngo Quang Phuc, directeur général adjoint de la société immobilière Him Lam, a estimé que le segment du logement pour les jeunes présente un fort potentiel en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. L'une des difficultés pour les entreprises est de trouver des fonds fonciers adéquats pour construire des complexes d'appartements de 65 m², évalués entre 1 et 1,5 milliard de dollars, notamment dans le centre-ville. Une préparation minutieuse et une stratégie à long terme sont nécessaires pour investir efficacement dans ce segment.

« Outre les questions commerciales, la construction de logements pour le segment à revenu moyen a également une grande importance en termes de sécurité sociale, contribuant à diversifier les produits pour le marché et à limiter le déséquilibre entre l'offre et la demande », a souligné M. Phuc.

Les experts immobiliers estiment que le marché accueillera favorablement de nombreux projets de milieu de gamme afin de diversifier les produits et de répondre aux besoins pratiques des utilisateurs. Cependant, pour que les clients puissent accéder efficacement à des appartements de milieu de gamme, les entreprises ont également besoin de soutien, notamment financier.

Mme Duong Thi Thuy Dung, directrice du département Recherche et Conseil de CBRE, estime que les segments abordable et milieu de gamme sont très prisés sur le marché. Grâce au soutien du système bancaire, à un taux d'intérêt garanti d'environ 6 à 7 % sur les deux premières années et à la stratégie de vente flexible des investisseurs, les acheteurs de logements sur ce segment seront stimulés.

M. Ngo Quang Phuc, directeur général adjoint de Him Lam Land Company, a également reconnu que le principal obstacle pour les jeunes réside dans le faible montant de leur épargne initiale. C'est pourquoi l'entreprise a mis en place une politique de vente avec des modalités de paiement à long terme. Par exemple, au départ, l'acheteur verse 10 % du prix (environ 120 millions de VND) à la signature du contrat. Entre cette date et la réception du logement (environ 18 mois), il verse 35 % supplémentaires, soit 380 millions de VND. À la réception du logement, il reste environ 50 % de la valeur du bien. L'entreprise propose alors aux acheteurs de payer sur 2 ans sans intérêt (2 % par mois) ou sur 4 ans (1 % par mois) avec un taux d'intérêt fixe de 6 % par an pendant 4 ans. Ainsi, avec un paiement mensuel de 12 à 15 millions de VND, il est possible d'accéder à la propriété.

« Les jeunes devraient oser acheter une maison s'ils disposent d'économies et d'un revenu stable. Malgré la pression, cela les motivera à travailler davantage pour augmenter leurs revenus et à développer une meilleure épargne », a expliqué M. Phuc.

Him Lam Phu Dong a terminé les fondations. Photo prise sur place en juillet 2016.

Outre les aspects financiers, lors de l'achat d'un logement, les jeunes doivent également prêter attention à des facteurs tels que la proximité du projet, l'infrastructure routière et l'accessibilité aux embouteillages. De plus, le complexe d'appartements doit disposer d'équipements de la vie quotidienne tels que supermarchés, cafés, piscines, salles de sport, etc., ou d'aménagements pour les enfants tels que terrains de jeux, parcs, jardins d'enfants, afin de garantir un cadre de vie sûr, pratique et rapide.

Selon le rapport d'étude de marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville publié par CBRE, au deuxième trimestre 2016, l'offre sur le marché des appartements a continué de croître fortement avec plus de 10 107 nouvelles unités, soit une augmentation de 20 % par rapport au trimestre précédent. Parmi celles-ci, l'offre de logements de milieu de gamme a représenté la plus forte proportion, soit environ 41 %. Les projets de milieu de gamme ont également enregistré de bons résultats commerciaux, atteignant 37 % de la consommation totale de l'ensemble du marché, le plus élevé de tous les segments. Le nombre d'appartements livrés au cours des 18 prochains mois devrait connaître un taux de croissance moyen pouvant atteindre 200 %. Le marché est dynamique au second semestre, période pendant laquelle les investisseurs lancent de nombreux nouveaux projets.

Selon VNE