Inconvénients liés aux frais d'entretien des appartements à Vinh

De nombreux problèmes

Conformément à la loi sur le logement de 2014, après que l'immeuble d'appartements a élu un conseil d'administration, l'investisseur est responsable du transfert de tous les frais d'entretien au conseil d'administration pour effectuer l'entretien et la réparation des éléments communs de l'immeuble d'appartements.

De nombreux immeubles d'habitation de Nghe An n'ont pas encore de conseil d'administration. Photo : QA

Mais en réalité, la passation des pouvoirsfrais d'entretien de l'appartementÀ Nghe An, de nombreuses lacunes subsistent. L'une d'elles est que de nombreux immeubles d'habitation n'ont pas encore mis en place de conseil d'administration pour les gérer, ce qui fait que les fonds nécessaires n'ont pas été débloqués. Les données du Département de l'urbanisme de la ville de Vinh montrent qu'à ce jour, 21 immeubles de la ville n'ont toujours pas mis en place de conseil d'administration pour diverses raisons : réticence des résidents à participer, impossibilité de trouver un emploi du temps, politique du conseil d'administration imprécise, etc.

Par exemple, dans le quartier de Ben Thuy, il y a trois immeubles d'appartements, dont Ben Thuy, la coopérative Trung Do et Gia Thinh Phat, mais jusqu'à présent, aucun des trois n'a encore établi de conseil d'administration. M. Nguyen Xuan Huan, président du comité populaire du quartier de Ben Thuy, a déclaré : « Ces immeubles d'appartements ont tenu de nombreuses réunions pour élire un conseil d'administration, mais ils ne sont pas parvenus à un accord sur les personnes et les critères de sélection, de sorte qu'aucun immeuble d'appartements n'a de conseil d'administration. Le quartier a également demandé et insisté à plusieurs reprises, mais sans résultat. »

Le quartier de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'habitation de la ville de Vinh. Photo : QA

L'arrondissement de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'appartements de la ville de Vinh, avec 22 bâtiments. Cependant, le nombre d'immeubles dotés d'un conseil d'administration se compte sur les doigts d'une main. Par conséquent, les frais d'entretien restent à la charge de l'investisseur et n'ont pas été versés.

D'autre part, il existe des cas où l'immeuble a mis en place un conseil d'administration, mais l'investisseur l'évite délibérément et ne verse pas intégralement les frais d'entretien comme prescrit.
Par exemple, à Truong Thi Petroleum Apartment, dans le quartier de Truong Thi, un conseil d'administration composé de cinq membres a été mis en place en 2018, dont quatre résidents et un représentant de l'investisseur. À ce jour, l'investisseur n'a pas encore versé l'intégralité des frais d'entretien au conseil d'administration, tandis que de nombreux éléments de l'immeuble ont commencé à se dégrader.

L'investisseur de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum évite de reverser les frais d'entretien au conseil d'administration. Photo : QA

Selon la direction de l'immeuble, l'investisseur n'a versé qu'environ 500 millions de VND à ce jour et doit encore 1,1 milliard de VND de frais d'entretien. Ce montant correspond à la contribution des résidents à l'entretien et à la maintenance de l'immeuble, mais l'investisseur a constamment retardé les travaux et omis de les remettre à la direction, ce qui a entraîné une détérioration croissante des biens.

Le 7 avril 2023, le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum a déposé une pétition auprès du Comité populaire de la province de Nghe An, de la police provinciale et du Comité populaire de la ville de Vinh concernant le retard et le non-paiement délibérés des frais d'entretien par l'investisseur de l'immeuble. La pétition indiquait que, bien que l'investisseur se soit engagé à verser les frais d'entretien (près de 1,1 milliard de dôngs) avant le 30 novembre 2022, il n'a à ce jour ni coordonné ni répondu au conseil d'administration concernant le plan d'engagement de remboursement de la dette.

M. Nguyen Duc Kiem, directeur du conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum, était mécontent : en 2022, après 12 ans d'exploitation, l'immeuble présentait des signes de détérioration, la peinture extérieure s'écaillant entièrement. Faute de fonds auprès de l'investisseur, les résidents ont dû contribuer eux-mêmes, chaque foyer versant entre 2 et 5 millions de VND, pour embaucher des ouvriers afin de repeindre l'immeuble. Ce coût est inclus dans les frais d'entretien. Cependant, l'investisseur n'ayant pas payé, ils ont dû faire appel aux résidents, malgré leur mécontentement.

Les murs des couloirs de l'immeuble Truong Thi Petroleum s'écaillent, et l'ascenseur tombe fréquemment en panne. Photo : QA

Une situation similaire s'est produite dans l'immeuble Trung Duc, qui a mis en place un conseil d'administration début 2022. Cependant, l'investisseur a délibérément omis de verser les frais d'entretien, alors même que l'immeuble présentait des éléments dégradés nécessitant des réparations. M. Nguyen Anh Tuan, représentant du conseil d'administration de cet immeuble, a déclaré : « Après plusieurs mois de dépôt de requête, l'investisseur a également versé les frais d'entretien de près de 3,8 milliards de VND versés par les résidents. Cependant, il a persisté à se soustraire à cette obligation et n'a pas versé les frais que l'investisseur devait également verser conformément à la réglementation. Nous collaborons actuellement avec plusieurs cabinets d'avocats pour déposer une requête auprès des autorités compétentes, demandant à l'investisseur de s'acquitter de ses responsabilités. »

Français En fait, à Vinh City, il y a encore des investisseurs d'immeubles d'appartements qui n'ont pas entièrement remis les frais d'entretien au conseil de gestion comme prescrit. M. Hoang Manh Cuong - Vice-président du Comité populaire du quartier de Vinh Tan a déclaré : Il y a actuellement 10 immeubles d'appartements dans la région, dont 9 immeubles ont établi des conseils de gestion, dont 4 immeubles ont essentiellement remis les frais d'entretien au conseil de gestion, les 5 immeubles restants n'ont pas encore entièrement remis, ce qui affecte l'entretien et la réparation des éléments de propriété commune de l'immeuble.

Nécessité de transparence dans l'utilisation des frais de maintenance

Actuellement, de nombreux résidents d'appartements, bien que payant des charges, ne se soucient pas de savoir qui les gère et les utilise. Nombreux sont ceux qui confondent même les charges d'entretien avec les charges mensuelles de service, calculées en fonction de la superficie de chaque appartement.

L'ascenseur de l'immeuble Glory Palace est constamment en panne, ce qui provoque la colère des résidents. Photo : QA

Dans l'immeuble Glory Palace, rue Cao Huy Dinh, à Vinh, de nombreux éléments ont récemment été dégradés et endommagés, notamment l'ascenseur, le sol du couloir s'écaille… Il convient de noter que, bien que le conseil d'administration soit en place depuis sept ans, il ne fonctionne pas efficacement. Certains de ses membres ont déménagé, ce qui a empêché le versement des frais d'entretien, actuellement détenus par l'investisseur. Chaque fois qu'un élément est endommagé, l'investisseur mobilise des ouvriers pour le réparer. Cependant, selon les résidents, ils ignorent le montant des frais de réparation, leur provenance et si l'investisseur les utilise dans les 2 % de frais d'entretien versés par les résidents et détenus par l'investisseur…

Dans l'immeuble Tan Phuc, quartier Vinh Tan, la liste des paiements des frais d'entretien des appartements de 2011 à 2021 s'élève à plus de 790 millions de VND, mais certains bons de paiement n'indiquent que le montant général du paiement comme « Paiement des frais d'entretien de l'appartement Tan Phuc », sans indiquer clairement le paiement pour quels éléments de réparation et d'entretien, à quel point ils sont dégradés, ce qui fait que beaucoup de gens se demandent.

L'immeuble Tan Phuc est situé rue Le Mao (Vinh-Ville). Photo : QA

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014, le conseil d'administration de l'immeuble est responsable de la gestion et de l'utilisation du fonds d'entretien à bon escient, pour les éléments nécessitant un entretien, conformément au plan d'entretien approuvé par l'assemblée générale annuelle des immeubles. L'utilisation de ce fonds doit être accompagnée de factures, de paiements et de règlements conformément aux dispositions de la loi de finances, et doit être déclarée à l'assemblée générale des immeubles. Cependant, dans de nombreux immeubles, l'utilisation des frais d'entretien manquait de transparence, ce qui a entraîné des conflits entre les résidents et le conseil d'administration.

Actuellement, les résidents des immeubles souhaitent tous que les investisseurs reversent rapidement les frais d'entretien au conseil d'administration, afin qu'il les utilise correctement pour l'entretien et la réparation des éléments dégradés. Parallèlement, le conseil d'administration élu par les résidents doit posséder une véritable expertise en gestion, être responsable, assurer la transparence des recettes et des dépenses, ne pas viser un profit personnel et être rendu public. Les résidents recommandent également aux autorités de renforcer la surveillance et de contrôler strictement les investisseurs et les conseils d'administration qui ne reversent pas les frais d'entretien ou qui les utilisent de manière opaque ou abusive.

Les frais d'entretien des appartements servent à entretenir et à réparer les éléments communs de l'immeuble tels que les ascenseurs, les systèmes de protection incendie, etc. Photo : QA

Un représentant du Département du logement et de la gestion immobilière du Département de la construction de Nghe An a déclaré : « Les frais d'entretien constituent un problème urgent, susceptible de provoquer des conflits entre résidents et investisseurs dans les immeubles d'appartements actuels. Par conséquent, depuis novembre 2022, le Comité populaire provincial a mis en place une équipe interdisciplinaire, dirigée par le Département de la construction, chargée d'examiner et de contrôler le respect de la réglementation relative à l'exploitation et à la gestion des immeubles d'appartements après investissement, y compris les questions liées aux frais d'entretien. L'équipe procède actuellement à des vérifications et collecte des données et fera prochainement rapport au Comité populaire provincial. »