Problèmes liés aux frais d'entretien des appartements à Vinh City

De nombreux obstacles

Selon la loi sur le logement de 2014, une fois qu'un immeuble en copropriété a élu un conseil de gestion, le promoteur est responsable du transfert de tous les frais d'entretien au conseil de gestion pour assurer l'entretien et la réparation des parties communes de l'immeuble.

De nombreux immeubles d'appartements de la province de Nghệ An n'ont pas encore mis en place de conseil de gestion. Photo : QA

Cependant, en réalité, le transfertfrais d'entretien d'appartementDe nombreuses lacunes persistent dans la province de Nghệ An. Parmi elles, l'absence de syndic dans de nombreux immeubles d'habitation, empêchant ainsi le versement des fonds correspondants. Les données du Département de l'aménagement urbain de la ville de Vinh révèlent qu'à ce jour, 21 immeubles de la ville sont toujours dépourvus de syndic, pour diverses raisons : réticence des résidents, manque de temps et incertitude quant à la rémunération du syndic.

Par exemple, dans le quartier de Ben Thuy, trois immeubles d'appartements (Ben Thuy, Trung Do Cooperative et Gia Thinh Phat) n'ont toujours pas de conseil de gestion. M. Nguyen Xuan Huan, président du comité populaire du quartier de Ben Thuy, a déclaré : « Ces immeubles ont tenu de nombreuses réunions pour élire un conseil de gestion, mais n'ont pu s'entendre ni sur la composition de ce conseil ni sur les critères de sélection. De ce fait, aucun immeuble n'en possède. Le quartier a également interpellé et exhorté les immeubles à plusieurs reprises, en vain. »

Le quartier de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'appartements à Vinh. Photo : QA

Le quartier de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'appartements de la ville de Vinh, soit 22 bâtiments, mais seuls quelques-uns sont gérés par un syndic. Par conséquent, les charges de copropriété restent la propriété des promoteurs et n'ont pas encore été versées.

En revanche, il arrive que des immeubles d'appartements aient mis en place un conseil de gestion, mais que le promoteur évite délibérément de verser l'intégralité des charges d'entretien comme l'exige la réglementation.
Par exemple, à l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum, dans le quartier de Truong Thi, un conseil de gestion a été créé en 2018. Il est composé de cinq membres, dont quatre résidents et un représentant du promoteur. À ce jour, le promoteur n'a toujours pas versé l'intégralité des charges de copropriété au conseil, et de nombreuses parties de l'immeuble commencent à se dégrader.

Le promoteur de l'immeuble Truong Thi Petroleum Apartment refuse de verser les charges d'entretien au syndic. Photo : QA

Selon le syndic de copropriété, le promoteur n'a versé qu'environ 500 millions de VND à ce jour, laissant un solde impayé de 1,1 milliard de VND au titre des charges. Ce montant correspond aux contributions des résidents pour l'entretien de l'immeuble, mais le promoteur a sans cesse retardé son versement au syndic pour les réparations, aggravant ainsi la dégradation des éléments du bâtiment.

Le 7 avril 2023, le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum a adressé une pétition au Comité populaire de la province de Nghệ An, à la police provinciale et au Comité populaire de la ville de Vinh concernant le retard et le refus délibérés du promoteur immobilier de payer les charges d'entretien prévues. La pétition précisait que, bien que le promoteur se soit engagé à verser ces charges (près de 1,1 milliard de VND) avant le 30 novembre 2022, il n'avait toujours pas coopéré ni répondu au conseil d'administration concernant son plan de paiement.

M. Nguyen Duc Kiem, président du conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum, a exprimé sa frustration : en 2022, après douze ans d'exploitation, l'immeuble présentait des signes de dégradation, la peinture s'écaillant sur toute sa façade. Faute de financement de la part de l'investisseur, les résidents ont dû contribuer financièrement, chaque foyer versant entre 2 et 5 millions de VND pour faire repeindre l'immeuble. Ces frais sont normalement inclus dans les charges d'entretien et devraient donc être intégrés aux dépenses de l'immeuble. Cependant, face au refus de l'investisseur de prendre en charge ces travaux, les résidents ont dû faire appel à la générosité de l'investisseur, malgré leur profond mécontentement.

Les murs des couloirs de l'immeuble Truong Thi Petroleum Apartment se décollent et les ascenseurs tombent fréquemment en panne. Photo : QA

Une situation similaire se produit à l'immeuble Trung Duc, qui a mis en place un conseil de gestion début 2022. Cependant, le promoteur refuse délibérément de verser les charges de copropriété, alors même que certaines parties de l'immeuble se détériorent et nécessitent des réparations. M. Nguyen Anh Tuan, représentant du conseil de gestion, a déclaré : « Après des mois de démarches, le promoteur a finalement versé près de 3,8 milliards de VND de charges de copropriété payées par les résidents. Toutefois, il refuse toujours de verser la part qui lui incombe également. Nous avons donc fait appel à plusieurs cabinets d'avocats pour saisir les autorités compétentes, exigeant que le promoteur remplisse ses obligations. »

À Vinh, certains promoteurs immobiliers n'ont toujours pas versé l'intégralité des charges de copropriété au syndic, comme l'exige la loi. M. Hoang Manh Cuong, vice-président du Comité populaire du quartier de Vinh Tan, a déclaré : « Le quartier compte actuellement dix immeubles, dont neuf sont dotés d'un syndic. Sur ces neuf immeubles, les promoteurs ont quasiment versé les charges, tandis que pour les cinq autres, le versement est incomplet, ce qui nuit à l'entretien et à la réparation des parties communes. »

La transparence est nécessaire dans l'utilisation des frais d'entretien.

Actuellement, certains résidents d'immeubles, bien que payant des charges d'entretien, ne se soucient ni de savoir qui gère ces frais ni de la manière dont ils sont utilisés. Nombre d'entre eux confondent même ces charges avec les charges mensuelles de service de l'immeuble, calculées en fonction de la superficie de chaque appartement.

Les ascenseurs de l'immeuble Glory Palace sont constamment en panne, ce qui provoque la frustration des résidents. Photo : QA

Dans l'immeuble Glory Palace, rue Cao Huy Dinh, à Vinh, de nombreux éléments se détériorent et s'abîment progressivement, notamment les ascenseurs et le revêtement de sol des couloirs qui se décolle. Malgré la mise en place d'un conseil de gestion il y a sept ans, son fonctionnement reste défaillant. Certains de ses membres ont déménagé, ce qui a entraîné le non-versement des charges de copropriété, actuellement retenues par le promoteur. Lorsqu'un problème survient, ce dernier mobilise des ouvriers pour effectuer les réparations. Cependant, les résidents ignorent tout du coût des réparations, de la provenance des fonds et de l'utilisation effective des 2 % de charges de copropriété qu'il conserve.

Dans l'immeuble Tan Phuc, situé dans le quartier de Vinh Tan, le relevé des charges d'entretien des appartements pour la période 2011-2021 fait état de plus de 790 millions de VND. Cependant, certains justificatifs de paiement indiquent seulement le montant « Paiement des charges d'entretien de l'immeuble Tan Phuc », sans préciser la nature des réparations ou des travaux d'entretien effectués, ni l'étendue de la dégradation. Cette situation suscite une vive inquiétude parmi les résidents.

L'immeuble d'appartements Tan Phuc est situé rue Le Mao (ville de Vinh). Photo : QA

Conformément à la loi sur le logement de 2014, le conseil syndic d'une copropriété est responsable de la gestion et de l'utilisation des fonds de charges pour les travaux d'entretien prévus et approuvés annuellement par l'assemblée générale des copropriétaires. L'utilisation de ces fonds doit être justifiée par des factures, des paiements et des règlements conformes à la législation financière, et faire l'objet d'un rapport à l'assemblée générale. Or, ces derniers temps, le manque de transparence dans l'utilisation des charges de copropriété persiste dans de nombreuses copropriétés, engendrant des conflits entre les résidents et le conseil syndic.

Actuellement, les résidents des immeubles espèrent que les promoteurs reverseront rapidement les charges de copropriété au syndic afin qu'elles soient utilisées à bon escient pour l'entretien et la réparation des installations vétustes. Parallèlement, le syndic, élu par les résidents, doit posséder une véritable expertise en matière de gestion, faire preuve de responsabilité et assurer une gestion financière transparente, ainsi qu'une transparence totale des recettes et des dépenses, garantissant ainsi une information complète des résidents. Ces derniers demandent également aux autorités compétentes de renforcer le contrôle et de sanctionner sévèrement les promoteurs et les syndics qui ne reversent pas les charges de copropriété ou qui les utilisent de manière opaque ou abusive.

Les charges d'entretien des appartements servent à entretenir et à réparer les parties communes de l'immeuble, comme les ascenseurs, les systèmes de protection incendie, etc. Photo : QA

Un représentant du Département du logement et de la gestion immobilière du Département de la construction de Nghệ An a déclaré : « Les charges d’entretien constituent un problème majeur, susceptible d’engendrer des conflits entre résidents et investisseurs dans les immeubles d’habitation existants. C’est pourquoi, depuis novembre 2022, le Comité populaire provincial a mis en place une équipe interministérielle, pilotée par le Département de la construction, chargée d’examiner et de contrôler le respect de la réglementation relative à l’exploitation et à la gestion des immeubles d’habitation après investissement, notamment en ce qui concerne les charges d’entretien. L’équipe procède actuellement à des inspections et collecte des données ; elle fera rapport au Comité populaire provincial prochainement. »