La bulle immobilière va-t-elle revenir par cycles ?

De nombreux experts et gestionnaires du marché immobilier estiment qu’il n’y a actuellement aucune raison de s’inquiéter d’une répétition de la bulle immobilière, mais il ne faut pas non plus être subjectif.

Forte croissance du marché

Après avoir évalué la situation actuelle du marché immobilier vietnamien, l'Institut vietnamien de recherche économique et politique (VEPR) a déclaré que la reprise du marché immobilier était un signal positif pour l'économie. Cependant, le VEPR a averti : « Il est nécessaire de rester prudent quant à la croissance du marché immobilier et d'éviter la formation d'une bulle immobilière cyclique. »

Le marché immobilier est en bonne croissance.

En analysant plus clairement cet avertissement, VEPR a déclaré : le marché immobilier a connu une forte croissance au troisième trimestre ainsi que pendant les 9 premiers mois de 2015. La circulaire 36/2014 de la Banque d'État assouplissant les prêts immobiliers, réduisant le coefficient de risque de 250% à 150% a créé un effet positif.

Selon les statistiques de Savills, au troisième trimestre, le marché a absorbé environ 5 220 et 6 650 appartements à Ho Chi Minh-Ville et Hanoi, augmentant respectivement de 59 % et 50 % par rapport à la même période en 2014. Les prix de l'immobilier sont restés assez stables, avec une légère tendance ne montrant aucun signe de surchauffe.

Selon CBRE, le volume des transactions à Hô-Chi-Minh-Ville se situe principalement dans le segment haut de gamme. Sur le marché de Hanoï, le segment milieu de gamme conserve une position dominante, tandis que les appartements haut de gamme connaissent une forte croissance.

En revanche, le segment des personnes à faibles revenus a reçu peu d'attention. Le programme de prêts préférentiels de 30 000 milliards de VND destiné aux groupes à faibles revenus n'a été décaissé qu'à hauteur de 26 % en septembre 2015. Parallèlement, le taux des prêts immobiliers a montré des signes de forte hausse, atteignant 10,89 % au premier semestre 2015.

Un autre point à noter, selon VEPR, est que le crédit immobilier est en hausse, que les transactions se concentrent principalement sur le segment haut de gamme et que le niveau des prix tend à augmenter, ce qui suscite des inquiétudes quant à la pérennité du marché. Par conséquent, « une fois le marché redressé, il sera nécessaire de réajuster la politique d'encouragement du crédit immobilier », recommande VEPR.

Ne peut pas être subjectif

L'avertissement du VEPR concernant le risque de réapparition d'une bulle immobilière n'est pas unique. Lors du Forum mondial de l'investissement qui s'est tenu à Hanoï en octobre, de nombreux experts du secteur ont déclaré qu'il n'y avait aucune raison d'affirmer que le marché était en situation de bulle. Rappelant l'histoire de la bulle immobilière au Vietnam entre 2007 et 2010, M. Vu Van Phan, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que la bulle immobilière qui s'était produite à cette époque s'était clairement manifestée par la flambée quotidienne des prix de l'immobilier, avec une offre très faible et une demande élevée.

Mais avec la situation actuelle du marché, Phan a également averti : « Une bulle pourrait apparaître si le marché croît rapidement et que les prix continuent d'augmenter continuellement... ».

Le marché d’aujourd’hui est différent du passé…

Il n'y a aucun signe inquiétant de résurgence d'une bulle immobilière au Vietnam. Le marché actuel est fondamentalement différent de la précédente. Auparavant, les acheteurs étaient principalement des spéculateurs, mais aujourd'hui, les acheteurs réels sont majoritaires, car ils achètent pour se loger, puis pour louer et enfin pour trouver des opportunités de profit immobilier. Les investisseurs actuels analysent également attentivement la demande du marché afin de proposer des produits adaptés et de garantir les ventes. Parallèlement, le contexte macroéconomique actuel est différent : l'indice des prix à la consommation a progressé, le taux d'inflation est bas et les taux d'intérêt sont maîtrisés. - M. Richard Leech, directeur de CBRE Vietnam.

Le ministre de la Construction, Trinh Dinh Dung, a déclaré, lors de sa réponse aux questions de l'Assemblée nationale lors de cette session, que la spéculation commençait à se faire sentir sur le marché immobilier. En effet, les acheteurs doivent payer des prix bien supérieurs à ceux proposés par les investisseurs, notamment pour les projets bien situés et dont la construction progresse rapidement. Les investisseurs ont eux-mêmes augmenté les prix de manière proactive et de nombreux projets ont simultanément démarré leurs travaux, ce qui fait craindre l'apparition prochaine d'une bulle immobilière.

Le ministre a déclaré qu'une bulle immobilière ne peut apparaître que lorsque les facteurs suivants convergent : l'économie ne se développe pas de manière stable ; d'autres marchés se développent également de manière instable et ne sont pas attractifs, de sorte que les investisseurs vont investir dans l'immobilier ; l'offre immobilière est insuffisante ou il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande ; les politiques financières et de crédit pour l'immobilier sont laxistes ; il y a un manque de contrôle de gestion de l'État dans le processus de gestion des investissements dans la construction, le développement urbain et le développement du marché immobilier.

Cependant, compte tenu de la situation actuelle au Vietnam, le ministre Trinh Dinh Dung a déclaré qu'il était très difficile qu'une bulle immobilière se forme. Surtout lorsque l'économie vietnamienne se redresse, affiche une croissance macroéconomique stable et que les principaux équilibres économiques, entre autres facteurs, maintiennent la stabilité. Cependant, le ministre a ajouté : « L'évolution du marché est très complexe ; nous ne pouvons pas être subjectifs. »

Selon VOV