La bulle immobilière va-t-elle se reformer de façon cyclique ?

De nombreux experts et gestionnaires du marché immobilier estiment qu'il n'y a actuellement pas lieu de s'inquiéter d'une répétition de la bulle immobilière, mais il convient également d'éviter tout excès de confiance.

Le marché connaît une forte croissance.

L'Institut vietnamien de recherche économique et politique (VEPR) évalue la situation actuelle du marché immobilier vietnamien et considère la reprise de ce dernier comme un signe positif pour l'économie. Cependant, le VEPR met en garde : « La prudence est de mise quant à la croissance du marché immobilier afin d'éviter la formation d'une bulle immobilière cyclique. »

Le marché immobilier connaît une croissance positive.

Pour étayer cet avertissement, VEPR a indiqué que le marché immobilier avait connu une forte croissance au troisième trimestre ainsi que durant les neuf premiers mois de 2015. La circulaire 36/2014 de la Banque d'État du Vietnam, qui a facilité l'octroi de prêts immobiliers et réduit le coefficient de risque de 250 % à 150 %, a eu un effet positif.

Selon les statistiques de Savills, au troisième trimestre, le marché a absorbé environ 5 220 et 6 650 unités à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï respectivement, ce qui représente des augmentations de 59 % et 50 % par rapport à la même période en 2014. Les prix de l’immobilier sont restés relativement stables, avec une légère tendance à la hausse et sans signe de surchauffe.

D'après l'analyse de CBRE, les transactions à Hô Chi Minh-Ville concernent principalement le segment haut de gamme. À Hanoï, le segment moyen de gamme reste dominant, tandis que le segment des appartements de luxe connaît une forte croissance.

À l'inverse, le segment du logement abordable a reçu moins d'attention. Seuls 26 % du programme de prêts préférentiels de 30 000 milliards de VND destiné aux ménages à faibles revenus avaient été décaissés en septembre 2015. Parallèlement, les prêts immobiliers ont affiché une forte croissance, atteignant 10,89 % au premier semestre 2015.

Autre point à noter, selon VEPR : le crédit immobilier est en hausse, les transactions se concentrent principalement sur le segment haut de gamme et les prix augmentent, ce qui soulève des inquiétudes quant à la pérennité du marché. Par conséquent, « une fois le marché redressé, la politique d’incitation au crédit immobilier devra être réajustée », recommande VEPR.

Nous ne pouvons pas nous permettre de nous reposer sur nos lauriers.

L'avertissement de VEPR concernant le risque de retour d'une bulle immobilière n'est pas isolé. Lors du Forum mondial de l'investissement qui s'est tenu à Hanoï en octobre, de nombreux experts du secteur ont affirmé qu'il n'y avait aucun fondement permettant de conclure à l'existence d'une bulle. Évoquant la bulle immobilière qui a frappé le Vietnam entre 2007 et 2010, M. Vu Van Phan, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que cette bulle s'était alors manifestée de façon flagrante par la flambée des prix des terrains et des logements, face à une offre très insuffisante et une forte demande.

Mais compte tenu des conditions actuelles du marché, Phan a également averti : « Une bulle pourrait se former si le marché connaît une croissance rapide et que les prix continuent d'augmenter continuellement… ».

Le marché est différent aujourd'hui de ce qu'il était…

« Il n’y a aucun signe alarmant de la réapparition d’une bulle immobilière au Vietnam. Le marché actuel est fondamentalement différent des bulles immobilières précédentes. Auparavant, les acheteurs étaient principalement des spéculateurs, mais aujourd’hui, ce sont de véritables acquéreurs qui représentent la majorité, en raison de la demande de logements, mais aussi de l’achat en vue de générer des revenus locatifs et de la recherche d’opportunités de profit. Les promoteurs réalisent désormais des études de marché approfondies afin de proposer des produits adaptés et de garantir les ventes. Parallèlement, le contexte macroéconomique actuel est également différent : l’indice des prix à la consommation est en croissance, l’inflation est faible et les taux d’intérêt sont maîtrisés. » – M. Richard Leech, directeur de CBRE Vietnam.

Interrogé à l'Assemblée nationale lors de cette session, le ministre de la Construction, Trinh Dinh Dung, a constaté, en réponse à des questions, l'apparition de spéculation sur le marché immobilier. Ce phénomène se traduit par des prix d'achat nettement supérieurs à ceux pratiqués par les promoteurs, notamment pour les projets situés dans des emplacements de choix et dont la construction avance rapidement. Les promoteurs eux-mêmes augmentent proactivement les prix, et le lancement simultané de nombreux projets fait craindre la formation d'une bulle immobilière dans un avenir proche.

Le ministre a déclaré qu'une bulle immobilière ne peut se former que lorsque plusieurs facteurs convergent : une économie instable ; d'autres marchés qui se développent également de manière instable et manquent d'attractivité, incitant les investisseurs à investir massivement dans l'immobilier ; une pénurie ou un déséquilibre entre l'offre et la demande de biens immobiliers ; des politiques financières et de crédit laxistes en matière immobilière ; et un manque de contrôle et de gestion de l'État dans le processus de gestion des investissements, de la construction, du développement urbain et du développement du marché immobilier.

Toutefois, compte tenu de la situation actuelle du Vietnam, le ministre Trinh Dinh Dung estime qu'une bulle immobilière est hautement improbable. Ceci est d'autant plus vrai que le pays bénéficie d'une reprise économique, d'une croissance macroéconomique stable et d'une bonne stabilité de ses principaux indicateurs économiques, entre autres facteurs. Néanmoins, le ministre a déclaré : « L'évolution du marché est très complexe et nous ne pouvons pas nous permettre de relâcher notre vigilance. »

Selon VOV