La bulle immobilière va-t-elle revenir par cycles ?

De nombreux experts et gestionnaires du marché immobilier estiment qu’il n’y a actuellement aucune raison de s’inquiéter d’une répétition de la bulle immobilière, mais il ne faut pas non plus être subjectif.

Forte croissance du marché

Évaluant l'état actuel du marché immobilier vietnamien, l'Institut vietnamien de recherche économique et politique (VEPR) a déclaré que la reprise du marché immobilier était un signal positif pour l'économie. Cependant, le VEPR a averti : « Nous devons rester prudents quant à la croissance du marché immobilier et éviter la formation d'une bulle immobilière cyclique. »

Le marché immobilier est en bonne croissance.

En analysant plus clairement cet avertissement, VEPR a déclaré : le marché immobilier a connu une forte croissance au troisième trimestre ainsi que pendant les 9 premiers mois de 2015. La circulaire 36/2014 de la Banque d'État a assoupli les prêts immobiliers, en réduisant le coefficient de risque de 250% à 150%, créant un effet positif.

Selon les statistiques de Savills, au troisième trimestre, le marché a absorbé environ 5 220 et 6 650 appartements à Ho Chi Minh-Ville et Hanoi, en hausse respectivement de 59 % et 50 % par rapport à la même période en 2014. Les prix de l'immobilier sont restés assez stables, avec une légère tendance ne montrant aucun signe de surchauffe.

Selon CBRE, le volume des transactions à Hô-Chi-Minh-Ville se situe principalement dans le segment haut de gamme. À Hanoï, le segment milieu de gamme domine toujours, tandis que les appartements haut de gamme ont fortement progressé.

En revanche, le segment des personnes à faibles revenus a reçu peu d'attention. Le programme de prêts préférentiels de 30 000 milliards de VND destiné aux personnes à faibles revenus n'a été décaissé qu'à hauteur de 26 % en septembre 2015. Parallèlement, le taux des prêts immobiliers a montré des signes de forte hausse, atteignant 10,89 % au premier semestre 2015.

Un autre point à noter, selon VEPR, est que le crédit immobilier est en hausse, que les transactions se concentrent principalement sur le segment haut de gamme et que le niveau des prix est en hausse, ce qui suscite des inquiétudes quant à la pérennité du marché. Par conséquent, « une fois le marché redressé, il sera nécessaire d'ajuster la politique d'encouragement du crédit immobilier », recommande VEPR.

Ne peut pas être subjectif

L'avertissement du VEPR concernant le risque de réapparition d'une bulle immobilière n'est pas unique. Lors du Forum mondial de l'investissement qui s'est tenu à Hanoï en octobre, de nombreux experts du secteur ont déclaré qu'il n'y avait aucune raison d'affirmer que le marché était en situation de bulle. Rappelant l'histoire de la bulle immobilière au Vietnam entre 2007 et 2010, M. Vu Van Phan, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que la bulle immobilière de l'époque s'était clairement manifestée par la flambée quotidienne des prix de l'immobilier, avec une offre très faible et une demande élevée.

Mais avec la situation actuelle du marché, Phan a également averti : « Une bulle pourrait apparaître si le marché croît rapidement et que les prix continuent d'augmenter continuellement... ».

Le marché est différent maintenant…

Il n'y a aucun signe inquiétant de résurgence d'une bulle immobilière au Vietnam. Le marché actuel est fondamentalement différent de la précédente. Auparavant, les acheteurs étaient principalement des spéculateurs, mais aujourd'hui, les acheteurs réels sont majoritaires, car ils achètent pour vivre, puis pour louer et enfin pour trouver des opportunités de profit immobilier. Les investisseurs actuels analysent également attentivement la demande du marché afin de proposer des produits adaptés et de garantir les ventes. Parallèlement, le contexte macroéconomique actuel est différent : l'indice des prix à la consommation a progressé, le taux d'inflation est bas et les taux d'intérêt sont maîtrisés. - M. Richard Leech, directeur de CBRE Vietnam

Le ministre de la Construction, Trinh Dinh Dung, a déclaré, lors de sa réponse à l'Assemblée nationale lors de cette session, que la spéculation commençait à apparaître sur le marché immobilier. En effet, les acheteurs doivent payer des prix bien supérieurs à ceux proposés par les investisseurs, notamment pour les projets bien situés et dont la construction progresse rapidement. Les investisseurs ont eux-mêmes augmenté les prix de manière proactive et de nombreux projets ont simultanément démarré leurs travaux, ce qui fait craindre l'apparition prochaine d'une bulle immobilière.

Le ministre a déclaré qu'une bulle immobilière ne peut apparaître que lorsque les facteurs suivants convergent : l'économie ne se développe pas de manière stable ; d'autres marchés se développent également de manière instable et ne sont pas attractifs, de sorte que les investisseurs vont investir dans l'immobilier ; l'offre immobilière est insuffisante ou il y a une inadéquation entre l'offre et la demande ; les politiques financières et de crédit pour l'immobilier sont laxistes ; il y a un manque de contrôle de l'État dans le processus de gestion des investissements dans la construction, le développement urbain et le développement du marché immobilier.

Cependant, compte tenu de la situation actuelle au Vietnam, le ministre Trinh Dinh Dung a déclaré qu'il était très difficile qu'une bulle immobilière se forme. Surtout lorsque l'économie vietnamienne se redresse, affiche une croissance macroéconomique stable et que les principaux équilibres économiques, entre autres facteurs, sont maintenus. Le ministre a toutefois ajouté que « l'évolution du marché est très complexe ; nous ne pouvons pas être subjectifs ».

Selon VOV