Besoin de solutions fondamentales pour surmonter les difficultés du crédit immobilier

Les entreprises immobilières sous pression des prêts

Du 12 au 15 décembre 2022, le Premier ministre a signé quatre décrets : un décret visant à promouvoir la résolution des problèmes de crédit ; un décret visant à résoudre les problèmes d'obligations d'entreprises ; un décret visant à résoudre les difficultés du marché immobilier ; et un décret visant à orienter la résolution des problèmes de main-d'œuvre. Le gouvernement a mis en place un groupe de travail chargé de résoudre les difficultés du marché immobilier, avec la participation des ministères et des administrations.

Récemment, la Conférence sur le crédit immobilier organisée par la Banque d'État a attiré l'attention de nombreuses grandes entreprises et associations immobilières, qui ont formulé de nombreuses recommandations pour soutenir et surmonter les difficultés du marché. De nombreux avis ont souligné la nécessité de maintenir inchangé le groupe d'endettement ; d'éviter toute distinction entre les coefficients de risque ; de ne pas appliquer de ratio de garanties supérieur à celui des autres secteurs ; de définir des lignes directrices de crédit distinctes pour le développement urbain ; de mettre en place un mécanisme de financement pour le logement social ; de mettre en place des mécanismes et des politiques spécifiques pour le développement immobilier des parcs industriels ; et de mettre en place un programme de soutien des taux d'intérêt similaire à celui de 30 000 milliards de dongs de 2013.

Les entreprises immobilières demandent une restructuration de leur dette et une réduction des taux d'intérêt pour accéder au crédit bancaire. Sur la photo : un projet immobilier dans le quartier de Ha Huy Tap, à Vinh. Photo : Thu Huyen

À Nghe An, M. Nguyen Dinh Dung, président du conseil d'administration de Kim Thi Real Estate Joint Stock Company, a déclaré : « L'entreprise investit dans la construction d'un quartier de logements sociaux pour les ouvriers et les ouvriers travaillant dans les parcs industriels de la zone économique du Sud-Est, commune de Nghi Xa, district de Nghi Loc. Ce quartier représente un investissement total de 320 milliards de dôngs. Le secteur immobilier, et notamment le logement social, n'a pas encore accès à des sources de financement préférentielles. L'absence de baisse des coûts impacte donc le prix des appartements. Les banques commerciales ne souhaitent pas accorder de prêts aux entreprises avec des conditions préférentielles, car les conditions sont trop strictes. Après avoir accordé un prêt, si elles souhaitent bénéficier du soutien de l'État en matière de taux d'intérêt, conformément à la réglementation, elles doivent suivre de nombreuses procédures complexes. Les taux d'intérêt élevés et la difficulté d'accès aux capitaux bancaires. Les exigences en matière de garanties sont trop élevées… »

Le gouvernement a déclaré qu'il fallait démanteler les projets immobiliers et donner la priorité à la construction de logements sociaux, mais nous ne pouvons pas accéder aux capitaux et les banques commerciales affirment qu'il n'y a pas de marge de manœuvre. Avec le projet de logement en cours dans le district de Nghi Loc, les entreprises doivent emprunter plus de 120 milliards de VND. Or, il est difficile d'obtenir des prêts commerciaux à moyen et long terme. Elles doivent donc contracter des prêts à la consommation à court terme avec des taux d'intérêt supérieurs à 11 %. Emprunter pour investir mais emprunter à court terme rend très difficile la modification du contrat à l'échéance. Il est recommandé de mettre en place des politiques claires et transparentes, assorties de mesures incitatives, notamment pour le logement social. Les taux d'intérêt du crédit doivent équilibrer les coûts afin de minimiser les taux d'intérêt des prêts ; il est nécessaire d'être plus flexible concernant les garanties, etc.

M. Nguyen Dinh Dung - Président du conseil d'administration de Kim Thi Real Estate Joint Stock Company

Certains investisseurs immobiliers estiment que, pour résoudre les difficultés actuelles du marché, les banques doivent baisser leurs taux d'intérêt, tant sur les dépôts que sur les prêts. Un représentant de Fuji Real Estate, dans la région Centre, a expliqué qu'en réalité, bien que les taux d'intérêt sur l'épargne aient baissé par rapport à la période précédant le Têt, ils restent plus attractifs que de nombreux autres canaux d'investissement, ce qui favorise l'investissement dans les banques. Ce n'est que lorsque les taux d'intérêt sur l'épargne ne seront plus attractifs que de nombreux investisseurs envisageront d'investir dans l'immobilier. Parallèlement, les banques devraient également baisser leurs taux d'intérêt sur les prêts afin de résoudre les difficultés des investisseurs et des acheteurs.

Les professionnels de l'immobilier et les acquéreurs de logements ont tous deux du mal à accéder au crédit. Photo : Thu Huyen

Actuellement, de nombreuses banques continuent de se mobiliser à des taux d'intérêt supérieurs à 10 %, prêtant à 12 %, voire 16 % par an. Sous la pression des taux d'intérêt bancaires, de nombreux petits investisseurs ont dû vendre à perte pour écouler leurs biens et rembourser leurs dettes.

M. Cao Song Diep, chef du département général de la succursale de Nghe An de la Banque d'État du Vietnam, a déclaré que les capitaux pour l'immobilier proviennent de nombreux canaux : capitaux propres, prêts bancaires, investissements publics, investissements par émission d'obligations... Cependant, les capitaux propres sont largement investis, certaines entreprises ont perdu leur capacité ; les capitaux provenant du marché boursier, des obligations, à partir du troisième trimestre 2022, ces canaux ont rencontré des difficultés et une instabilité... Pendant ce temps, le marché immobilier est gelé, incapable de récupérer des capitaux, ce qui fait que de nombreuses entreprises n'ont pas de capitaux pour de nouveaux projets et des projets en cours de mise en œuvre. Toutes ces difficultés exercent une pression sur les prêts bancaires.

Pour alléger les difficultés des investisseurs et des acheteurs, il est nécessaire de baisser les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts. Photo : Thu Huyen

Que dit la banque ?

Nghe An figure toujours en tête du pays en termes de mobilisation et d'encours de prêts. Fin 2021, Nghe An était la première province du Centre-Nord en termes de mobilisation et d'encours de prêts ; elle se classait au 6e rang national en termes de mobilisation de capitaux et au 4e rang en termes d'encours de prêts.

Selon le rapport de la Banque d'État du Vietnam, succursale de Nghe An, début février 2023, le total des prêts en cours des établissements de crédit de la région était estimé à 263 129 milliards de VND, soit une augmentation de 2 605 milliards de VND par rapport au début de l'année, soit 1 % (le taux de croissance en 2022 était de 2,2 %). Parmi ceux-ci, les prêts à moyen et long terme devraient représenter 41,24 % du total des prêts en cours.

Français Prêts en cours de certains programmes de crédit au 31 janvier : Les prêts pour l'agriculture, les zones rurales et les zones rurales dans l'ensemble de la zone sont estimés à 124 867 milliards de VND, représentant 45,6 % des prêts en cours dans l'ensemble de la zone ; Les prêts pour le développement agricole de haute technologie et l'agriculture propre selon la résolution 30/NQ-CP sont estimés à 20 126 milliards de VND, représentant 7,3 % du total des prêts en cours dans l'ensemble de la zone ; Les prêts à l'exportation sont estimés à 3 150 milliards de VND, en hausse de 0,8 % par rapport au début de l'année ; Les prêts de soutien au logement selon la résolution 02/NQ-CP du 7 janvier 2013 du gouvernement sont estimés à 150 milliards de VND ; Les prêts à la construction navale selon le décret 67/2014/ND-CP sont estimés à 183 milliards de VND.

Les banques commerciales publiques affichent toujours des taux d'intérêt stables sur les dépôts et les prêts, inférieurs à ceux du marché. Photo : Thu Huyen

Français Dans le seul secteur immobilier, les encours de prêts sont faibles. Au 31 décembre 2022, les prêts ont atteint 21 955,6 milliards de VND, soit 8,1 % du total des encours de prêts. Dans les banques, en particulier les quatre grandes banques BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, le ratio d'encours de prêts pour l'immobilier est généralement très faible, prêtant principalement aux particuliers pour acheter des maisons, réparer des maisons... Par exemple, l'encours de prêts de la succursale de Viettinbank Nghe An est actuellement de plus de 11 000 milliards de VND, mais les prêts immobiliers ne représentent que 3 à 4 % du total des encours de prêts ; ou l'encours de prêts de la succursale de BIDV Nghe An est de 22 000 milliards de VND, mais les prêts immobiliers ne sont que de 1 000 milliards de VND.

Partageant leur engagement à sauver le marché immobilier, les dirigeants de la Banque d'État et des banques locales ont tous affirmé que la Banque d'État n'avait publié aucun document ni communiqué concernant un resserrement du crédit immobilier ; elle avait toutefois imposé un contrôle strict du crédit pour certains segments à risque, tels que ceux à taux spéculatifs élevés, afin de garantir la sécurité du système. Quant au crédit destiné aux acquéreurs de logements, il est garanti équitable, comme dans les autres secteurs. Toutefois, les acheteurs souhaitant emprunter doivent également prouver leur capacité de remboursement et acquérir des projets présentant une bonne liquidité ; le prêt doit être recouvré, garantissant ainsi la sécurité des sources de financement.

Les prêts immobiliers des banques de Nghe An ne représentent que 8,1 % du total des prêts en cours. Sur la photo : un coin de la ville de Vinh. Photo : Thu Huyen

M. Tran Hoai Nam, directeur de la succursale de Vietinbank Nghe An, a déclaré : « La sécurité et l'efficacité des activités de prêt sont toujours notre priorité. Nous sommes toujours prêts à prêter aux particuliers et aux investisseurs de projets disposant d'un statut juridique clair, de conditions adéquates, d'une bonne capacité d'investissement et d'un marché de sortie favorable. La baisse des taux d'intérêt de mobilisation est une condition nécessaire à la baisse des prêts. Nous espérons que le marché s'améliorera à l'avenir. »

Partageant le même avis sur la légalité du projet, M. Tran Minh Tinh, directeur de la succursale de Nghe An de la Banque commerciale par actions pour l'investissement et le développement (BIDV), a indiqué que le point le plus préoccupant était la légalité du projet. L'achat et la vente de terrains individuels sont généralement clairs, mais les problèmes juridiques sont fréquents aujourd'hui pour les projets. « Nous sommes prêts à recevoir et à traiter les demandes des clients, à condition qu'ils garantissent des conditions suffisantes ; les projets ayant un statut légal et des investisseurs réputés seront débloqués », a déclaré M. Tinh.

Le directeur de la succursale de Nghe An de la Banque d'État du Vietnam a également déclaré qu'en 2023, elle se concentrerait sur le contrôle d'une croissance raisonnable du crédit pour contribuer à contrôler l'inflation, soutenir la croissance économique, orienter les capitaux de crédit vers les secteurs de production et d'affaires, en particulier les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance conformément à la politique du gouvernement ; contrôler strictement le crédit pour les secteurs présentant des risques potentiels.

La résolution des difficultés de crédit dans le secteur immobilier est donc un problème complexe. Bien que les banques n'aient pas l'intention de resserrer le crédit, elles doivent en réalité faire preuve de prudence afin d'éviter les risques liés aux prêts. Les projets ne garantissent ni la légalité ni les garanties ; les banques ne peuvent évidemment pas débloquer de capitaux. De nombreux experts estiment également que la priorité actuelle est de stabiliser la macroéconomie, de contrôler les taux d'intérêt, les taux de change et les prix des biens essentiels, ainsi que de soutenir et de créer les conditions permettant aux entreprises de production et commerciales d'utiliser une main-d'œuvre abondante et de fournir des biens et services répondant aux besoins réels de l'économie. Le secteur immobilier est un secteur important de l'économie, affectant directement et indirectement de nombreux secteurs de production et de services. Par conséquent, la stabilisation de la macroéconomie et un développement sain et durable, fondés sur la capacité et la productivité, constitueront la solution fondamentale pour sauver le secteur immobilier à l'heure actuelle.