Mise en garde contre les arnaques à la vente de terrains.

De nombreuses astuces sophistiquées

Récemment, les autorités ont découvert, enquêté et poursuivi de nombreux cas de fraude et de détournement de fonds dans le secteur foncier, en utilisant des méthodes sophistiquées.

Par exemple, en octobre 2023, la police du district de Nghi Loc a pris la décision d'engager des poursuites pénales contre Le Thanh Hung, résidant dans la commune de Dien Ky, district de Dien Chau, pour le crime de fraude et d'appropriation de biens.

D'après les résultats de l'enquête, Le Thanh Hung prétendait pouvoir gérer l'ensemble des procédures foncières, notamment la préparation des documents pour le changement d'affectation des sols, la modification des informations sur les titres de propriété et la préparation des documents pour le lotissement et la délivrance des titres de propriété. Afin de gagner la confiance de ses victimes, après avoir reçu l'argent, Hung commandait en ligne de faux titres de propriété, des certificats de propriété immobilière et autres documents relatifs à la propriété de biens immobiliers, qu'il leur remettait ensuite.

Dans un premier temps, la police du district de Nghi Loc a déterminé qu'entre fin octobre 2022 et juin 2023, Le Thanh Hung avait escroqué et détourné des biens appartenant à 6 victimes pour un montant total de plus de 2,7 milliards de VND.

Auparavant, le 5 avril 2023, le département de police criminelle de la police provinciale de Nghe An avait temporairement détenu Le Thi Thanh Xuan (née en 1970), résidant dans la commune de Boi Son, district de Do Luong, pour enquêter sur son appropriation frauduleuse présumée de biens par le biais d'une levée de fonds pour des investissements immobiliers.

Xuan rechercha donc des vendeurs de terrains à Vinh City, dans le district de Do Luong, et ses environs. Après avoir obtenu des informations sur les vendeurs et les plans cadastraux, il diffusa de fausses informations, telles que la construction imminente d'une route, l'élargissement de routes existantes et la proximité de nouveaux quartiers urbains, afin d'inciter des connaissances fortunées à investir dans l'achat de ces terrains.

Xuan a utilisé l'intégralité des sommes versées par les victimes à des fins personnelles. Dans un premier temps, l'organisme d'enquête a établi que Xuan avait escroqué quatre victimes pour un montant total de plus de 6 milliards de dongs.

De même, le 28 mars 2023, le tribunal populaire provincial de Nghệ An a tenu un procès pénal de première instance contre l'accusée Thai Thi Phuong Anh, résidant dans la commune de Hung Dong, ville de Vinh, pour le délit d'« appropriation frauduleuse de biens ». Ayant contracté des dettes suite à sa participation à une association d'épargne et de crédit rotative (ROSCA), Phuong Anh a conçu l'idée d'escroquer Mme Tran Thi Th., résidant dans le quartier de Le Mao, ville de Vinh, en l'invitant à investir de l'argent dans l'achat d'un terrain destiné à être revendu à profit.

Sachant que certains terrains de la commune de Hung Dong étaient intéressants, Anh en a choisi quelques-uns au hasard (sans connaître les propriétaires), puis a menti à Mme Th., prétendant que les propriétaires les vendaient à bas prix et qu'en les achetant pour investir et les revendre, il serait rentable. Il s'est également vanté que cet investissement était facilité par le président de la commune de Hung Dong, M. Tran AT. Pour gagner la confiance de sa victime, Anh a acheté une carte SIM, créé un compte Zalo au nom de « Tan Tran », téléchargé des photos de profil depuis le véritable compte de cette personne et les a installées sur le faux compte.

Utilisant un faux compte, Anh a envoyé à Mme Th. des messages tels que « Investissez dans des terrains avec Phuong Anh en toute tranquillité d'esprit », « Je serai là pour vous aider en cas de problème » et « Comme il s'agit d'une question sensible qui pourrait affecter votre travail, nous communiquerons uniquement via Zalo »...

Entre le 6 septembre et le 6 octobre 2021, Thai Thi Phuong Anh a fourni des informations concernant une collecte de fonds pour l'achat de six parcelles de terrain à Vinh, escroquant ainsi Mme Th. de près de 1,2 milliard de dongs. Il est à noter que récemment, les forces de l'ordre ont reçu de nombreuses plaintes de citoyens victimes d'escroqueries. Ces escrocs utilisent la technique de la mise en commun de capitaux pour investir dans l'achat et la vente de terrains, avant de détourner les fonds et de s'approprier les biens.

Il est à noter que certains de ces fraudeurs étaient d'anciens fonctionnaires d'agences d'État, ce qui a incité de nombreuses personnes à leur faire confiance et à leur confier leur argent.

Le cas de Le Van Binh (né en 1970), ancien chef de l'équipe de gestion de l'ordre urbain de la ville de Cua Lo (ancien président du comité populaire du quartier de Nghi Hoa de 2005 à 2009 ; ancien secrétaire du Parti et président du comité populaire du quartier de Nghi Hoa de 2009 à 2015), en est un exemple typique. Binh a avoué avoir commencé à participer à des activités d'achat et de vente de terrains en 2017. Du fait de son implication dans de nombreuses personnes et de multiples transactions, il n'a pas pu contrôler les fonds, ce qui a entraîné des pertes. Il a alors mis en place un système, abusant de sa position de chef de l'équipe de gestion de l'ordre urbain de Cua Lo, pour inciter des personnes à investir collectivement dans des terrains situés à Cua Lo, dans le district de Nghi Loc et à Vinh, pour un montant de plusieurs dizaines de milliards de dongs, avant de les escroquer.

L'argent des nouveaux investisseurs a servi à Binh à rémunérer les premiers investisseurs. De janvier à avril 2021, Le Van Binh a ainsi sollicité et obtenu des fonds d'investissement, escroquant quatre victimes dans les provinces de Nghệ An et Hộ Tinh pour un montant total de près de 29 milliards de dongs. En novembre 2022, Binh a été poursuivi pour escroquerie et détournement de biens.

De même, en octobre 2022, le département de police d'enquête de la province de Nghe An a engagé des poursuites judiciaires et a émis un mandat d'arrêt contre Tran Van Giang, un ancien fonctionnaire de l'administration foncière du quartier de Hung Dung, dans la ville de Vinh, pour des accusations de fraude et d'appropriation de biens.

Par conséquent, profitant de la « fièvre foncière » qui régnait dans la région, sous couvert d'un titulaire de maîtrise et d'un agent de l'administration foncière spécialisé dans les questions foncières, Giang a approché de manière proactive des connaissances (principalement des personnes ayant une bonne situation économique, d'importantes sommes d'argent inutilisées ou des fonctionnaires) et s'est vanté d'être un agent de l'administration foncière disposant d'informations sur les parcelles de terrain que les propriétaires fonciers souhaitaient acheter et vendre, puis a persuadé les victimes de donner de l'argent à Giang pour un « investissement ».

Après avoir reçu l'argent, Giang l'a utilisé pour rembourser ses dettes et pour ses dépenses personnelles. Au moment de son arrestation, la police avait prouvé qu'il avait détourné plus de 3 milliards de dongs à ses victimes et poursuivait son enquête sur ses activités frauduleuses impliquant huit autres victimes ayant porté plainte, pour un montant total d'environ 25 milliards de dongs.

Il convient de noter que le processus d'enquête et de vérification a rencontré de nombreuses difficultés car certaines victimes étaient des fonctionnaires et des agents de l'État, qui hésitaient donc à témoigner ou ont fourni des informations incomplètes.

Restez vigilant.

D'après les autorités, les fraudeurs fonciers utilisent actuellement plusieurs tactiques : vente de terrains sur papier, détournement de dépôts, vente d'un même bien à plusieurs personnes, usurpation d'identité (notamment de promoteurs immobiliers ou de personnes de confiance) pour vendre des terrains frauduleusement, escroquerie visant à inciter des particuliers à investir dans l'achat de terrains, lotissement frauduleux, et fausse déclaration de pouvoir obtenir des certificats de droits d'utilisation des terres, suivie d'un détournement de fonds. Nombre d'entre eux profitent également de la spéculation foncière pour imprimer et falsifier des titres de propriété et les utiliser à des fins frauduleuses.

Concernant ce problème, la branche de Vinh City du Bureau d'enregistrement foncier (Bureau d'enregistrement foncier de la province de Nghe An) a déjà émis des avertissements concernant l'apparition continue de faux certificats de droits d'utilisation des terres et de certificats de propriété de maison utilisés pour effectuer des transactions immobilières visant à détourner des actifs.

Les autorités conseillent aux citoyens de vérifier scrupuleusement le statut juridique des projets immobiliers et des terrains avant tout achat ou versement d'acompte ; de bien examiner les contrats avant de les signer et de se méfier des publicités ou des incitations de particuliers sans avoir préalablement vérifié les informations auprès des autorités compétentes. En particulier, en cas d'irrégularités constatées dans les transactions foncières ou de soupçons de falsification de titres de propriété ou d'autres documents, les citoyens sont invités à les signaler aux autorités afin que les mesures appropriées soient prises.

De plus, nombreux sont ceux qui estiment que le manque de transparence et d'exhaustivité dans la divulgation des informations foncières constitue une faille permettant à certains d'exploiter le système en utilisant de faux titres de propriété, en créant des projets fictifs ou en diffusant de fausses informations à des fins frauduleuses. Par conséquent, afin de limiter les cas de tromperie lors de transactions foncières, les autorités doivent examiner les lacunes et les carences en matière d'aménagement, de gestion et d'utilisation du territoire et formuler des recommandations à l'intention des instances supérieures. Les pouvoirs publics, à tous les niveaux, doivent améliorer l'efficacité de la gestion étatique en matière d'aménagement, de gestion et d'utilisation du territoire, ainsi que de délivrance des permis de construire ; et diffuser largement les informations relatives aux projets approuvés localement afin que la population puisse accéder aux sources d'information officielles.

Dans la province de Nghệ An, en application de la directive n° 21/CT-TTg du 25 mai 2020 du Premier ministre relative au renforcement de la prévention et de la lutte contre la fraude et l'accaparement de biens, notamment dans le secteur foncier, le Comité populaire provincial a enjoint aux départements, agences et collectivités locales de promouvoir l'utilisation des technologies de l'information, de revoir, de simplifier et d'accélérer les procédures administratives. L'accent est mis sur l'amélioration de l'efficacité du Centre de services administratifs publics, la garantie de la transparence dans le traitement des dossiers et la prévention des escroqueries et des détournements de fonds publics par des individus mal intentionnés. Parallèlement, le contrôle de l'État est renforcé dans les domaines vulnérables ou présentant des failles exploitables par les criminels pour commettre des fraudes et des détournements de biens, comme le secteur foncier.