Mise en garde concernant la situation du lotissement foncier non contrôlé : Partie 1 - Loi ouverte ou réglementations défaillantes ?

Après enquête, les journalistes du quotidien Nghe An et de la radio-télévision ont constaté que ces activités engendrent des lacunes et des conséquences négatives potentielles pour la société. De nombreux comités et autorités locales du Parti ont également exprimé leurs inquiétudes ; il s’agit donc d’un problème qui requiert une attention particulière et une correction rapide.

« Les autorités locales ont perdu le contrôle. »

Il est relativement aisé de recueillir des informations sur les nouveaux regroupements résidentiels spontanés, car ils sont liés à la vente publique de terrains sur des plateformes de médias sociaux comme Zalo et Facebook. De plus, ces informations figurent dans des documents émanant de certains responsables des collectivités locales qui ont constaté les lacunes de ces regroupements et souhaité des mécanismes de contrôle plus efficaces.

Un responsable de l'ancienne ville de Thai Hoa nous a montré une vidéo d'un vaste terrain plat, traversé de chemins et divisé en des dizaines de lots. Il a expliqué qu'il s'agissait d'un projet de lotissement réalisé par des particuliers du secteur, qui proposaient ces lots à la vente sur les réseaux sociaux, notamment sur Facebook. Il a ensuite ajouté : « Ce phénomène s'est produit il y a quelques années et, après une période d'accalmie, il refait surface. Nous sommes très inquiets car nous craignons qu'il ne crée des problèmes et n'ait des conséquences négatives à l'avenir. Les personnes qui achètent des terrains pour s'y installer seront particulièrement désavantagées par le manque d'infrastructures. Malheureusement, ce problème échappe au contrôle des autorités locales… »

Début 2021, dans les anciens districts de Nghia Dan et Tan Ky, on a constaté une forte augmentation des transactions immobilières portant sur de vastes parcelles de terrain en zones résidentielles. Les acquéreurs de ces terrains les cédaient ensuite pour la construction de routes, avant de les subdiviser en lots plus petits destinés à la vente sur les réseaux sociaux. Suite à des articles de presse, les autorités des anciens districts de Nghia Dan et Tan Ky ont mené des inspections. Constatant que ces activités contrevenaient aux règles d'urbanisme et de construction et avaient des conséquences néfastes pour la société, elles ont émis des avertissements et enjoint les autorités locales à enquêter sans délai, à détecter et à prévenir efficacement ces agissements. Le problème s'est ensuite résorbé et a finalement été éradiqué.

Après avoir visionné la vidéo et écouté les préoccupations du responsable, nous lui avons demandé pourquoi il affirmait que cette question échappait au contrôle local. Selon lui, la loi foncière de 2024 et les documents juridiques connexes, notamment la décision n° 82/2025/QD-UBND du 5 novembre 2025 du Comité populaire provincial, comportent de nombreuses lacunes, simplifiant certaines procédures administratives et facilitant le lotissement des terrains résidentiels. Cependant, cela a également engendré l'apparition d'achats et de ventes de vastes parcelles de terrain dans le but de les subdiviser en de nombreuses parcelles plus petites à des fins commerciales, à une échelle comparable à celle des projets immobiliers, ce qui risque de provoquer la formation spontanée de nombreux nouveaux ensembles résidentiels. Il a ensuite ajouté : « Cette activité se déroule dans de nombreuses localités de la province. Face à ces inquiétudes, certaines localités, comme les quartiers de Vinh Hung et Vinh Phu, ainsi que les communes de Nghia Tho et Nghia Lam, ont adressé des demandes écrites… ».

Sur la base des informations ci-dessus, nous avons consulté et étudié plusieurs documents de pétition émanant des autorités communales et de quartier et avons constaté qu'il s'agissait d'un problème véritablement préoccupant.

Comme indiqué dans le document n° 38/UBND-KT du 9 janvier 2026 du Comité populaire de la commune de Nghia Tho, plusieurs cas de lotissements de terrains résidentiels par des ménages et des particuliers, dans le but de transférer des droits d'usage, ont été observés récemment. Ces lotissements, souvent informels, consistent à créer de petits quartiers résidentiels en ouvrant des voies d'accès internes reliées aux routes communales existantes. Nombre de ces lotissements ne respectent pas les normes techniques, sont dépourvus de systèmes de drainage et d'adduction d'eau, surchargent les infrastructures et risquent de perturber l'aménagement du territoire et de porter atteinte à la sécurité et à l'ordre public.

Le Comité populaire de la commune de Nghia Tho a estimé : « Cette situation montre que, si elle n'est pas maîtrisée et corrigée en temps opportun, elle pourrait entraîner des conséquences complexes, causant des difficultés pour la gestion, les investissements dans les infrastructures et l'orientation du développement durable de la localité. »

D'après un document du Comité populaire de la commune de Nghia Tho, le lotissement et le transfert des droits d'usage des terres ne relèvent pas de sa compétence. Par ailleurs, le traitement des demandes de lotissement par le bureau du cadastre ne requiert pas l'approbation du Comité populaire communal quant à la pertinence, la conformité au plan d'aménagement et la faisabilité technique des routes de raccordement aux infrastructures existantes. Ces facteurs engendrent de nombreuses difficultés et carences dans la gestion foncière de l'État, limitant ainsi la capacité à contrôler et à traiter proactivement les infractions au niveau local. Il en résulte des difficultés importantes pour le contrôle, la gestion et le développement de la localité.

Se référant à plusieurs dispositions de la loi foncière de 2024 ; à la résolution n° 254/2025/NQ-QH du 11 décembre 2025 de l’Assemblée nationale, qui établit des mécanismes et des politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de ladite loi ; et à la décision n° 15/2025/QĐ-UBND du 9 mai 2025 du Comité populaire provincial relative à la gestion et à la protection des infrastructures routières locales… Le Comité populaire de la commune de Nghia Tho recommande de consulter les autorités locales sur l’état actuel et les conditions de raccordement lors du traitement des demandes de lotissement utilisant des voies d’accès internes pour se raccorder aux routes gérées par le Comité populaire communal. En l’absence de confirmation des autorités locales quant à la conformité des projets avec le plan d’aménagement, l’orientation du développement, les conditions de raccordement, l’approvisionnement en eau, le drainage et les autres besoins essentiels, il est demandé de suspendre temporairement le traitement des demandes de lotissement afin de garantir la conformité du raccordement aux normes techniques.

De nombreux « nouveaux ensembles résidentiels » se sont formés spontanément.

Pour obtenir des informations sur les « groupements résidentiels spontanés », avec l’aide de nos informateurs, nous avons simplement utilisé nos smartphones pour effectuer une recherche sur Google ou Facebook en saisissant quelques mots-clés liés au foncier. Nous avons ainsi facilement accédé à une série de lotissements privés en zones urbaines, rurales et vallonnées.

Dans le quartier de Vinh Phu, au sein du bloc 3 du quartier résidentiel de Nghi Phu, se trouve un terrain morcelé. D'après des annonces sur Facebook, sa superficie est estimée à plusieurs milliers de mètres carrés, divisée en trois parcelles comprenant chacune 26 lots, le long d'un chemin en zigzag de 4 mètres de large menant à la route du bloc. Nous sommes arrivés par hasard à la rencontre d'une personne se présentant comme le propriétaire de deuxième génération.

D'après lui, le terrain avait été initialement acheté par le groupe Thien Minh Duc à des riverains pour y construire un entrepôt. N'en ayant plus besoin, le groupe Thien Minh Duc lui a cédé la totalité du terrain, d'une superficie de 2 100 mètres carrés.², dont 850 m² Le terrain était initialement destiné à un usage résidentiel. Il l'a ensuite entièrement transformé en zone résidentielle, investissant dans la construction de routes internes en gravier et asphalte, créant ainsi trois grandes parcelles qu'il a vendues à un promoteur immobilier. Ce dernier a par la suite réaménagé le terrain, le divisant en plus de 20 lots, d'une superficie variant de 50 à 80 mètres carrés selon leur forme.²Le terrain est vendu aux acheteurs intéressés au prix d'environ 30 millions de VND/m².²Malgré les infrastructures limitées de la zone lotie, notamment les routes étroites et sinueuses, il a déclaré : « Avec une superficie aussi réduite, ce terrain est idéal pour les jeunes familles disposant de budgets limités. C’est pourquoi, dès sa mise en vente, de nombreuses jeunes familles sont venues le visiter… »

Dans les quartiers de Thai Hoa et Tay Hieu, et les communes de Nghia Lam et Nghia Tho, nous avons visité en une seule journée cinq lotissements privés. Il s'agissait de vastes parcelles de terrain, semblables au premier abord aux nouveaux programmes de logements sociaux mis aux enchères par l'État. Ces lotissements ne comportaient que des allées en ciment servant d'accès commun, quelques lampadaires solaires et de basses clôtures les divisant en dizaines de parcelles de 150 à 200 mètres carrés.²D'après les dernières informations, ces parcelles étaient auparavant gérées et utilisées par des ménages individuels, seule une partie étant désignée comme terrain résidentiel, le reste étant consacré aux jardins ou aux cultures pérennes. Quant aux personnes ayant procédé au lotissement, la plupart sont originaires de l'extérieur de la région. Par exemple, le lotissement du hameau de Trung Chinh, commune de Nghia Lam, a été réalisé par une personne originaire de l'ancien district de Yen Thanh ; et celui du hameau de Thanh Hoa, commune de Nghia Tho, a été financé par une personne originaire de l'ancienne ville de Thai Hoa…

Il est important de noter que les autorités locales ignoraient tout de la création de ce « nouveau quartier résidentiel », n'en ayant pris connaissance qu'après avoir reçu des signalements de la population. M. Lo Xuan Du, vice-président du Comité populaire de la commune de Nghia Lam, a déclaré : « Le lotissement du village de Trung Chinh a été réalisé lors de la fusion des communes, dans le cadre d'un modèle de gouvernement local à deux niveaux. Après la fusion, nous n'en avons eu connaissance et n'avons procédé à une inspection qu'après avoir reçu des signalements des hameaux. Ce lotissement a été acquis par un individu originaire de l'ancien district de Yen Thanh, qui a ensuite construit des voies d'accès et divisé le terrain en parcelles plus petites destinées à la revente aux ménages dans le besoin. »

Selon Lo Xuan Du, vice-président du comité populaire de la commune de Nghia Lam, le rapport de l'équipe d'inspection a montré que le lotissement ne répondait pas aux exigences en matière de transport en raison de l'absence de planification locale ou d'orientation en matière de planification, que le raccordement à la route n'était pas conforme à la réglementation et qu'il n'y avait pas d'approvisionnement en eau, de drainage ou de réseau électrique.

M. Lo Xuan Du a déclaré : « Nous reconnaissons que les investissements non autorisés dans les infrastructures pour le lotissement et la vente de terrains en vue de la création de nouvelles zones résidentielles ne répondent pas aux exigences et risquent de perturber la planification locale. Nous pensons que permettre le lotissement spontané et la création de zones résidentielles aura des effets négatifs, entraînant des conséquences à long terme pour les futurs résidents et impactant également le travail administratif du gouvernement local… »

(À suivre)