Un autre projet d'appartements de luxe, dont les prix ont baissé jusqu'à 45 %, montre que le segment des appartements de luxe ne traverse pas une période facile. Malgré les prévisions favorables du marché immobilier, les investissements massifs dans ce segment à une époque expliquent en partie ces difficultés.

Pression du marché

M. Nguyen Cao Tri, directeur général de Capella Holdings, a déclaré que le projet The One Saigon comptait environ 96 unités à vendre depuis 2010, à des prix de vente compris entre 5 500 et 6 000 USD/m², et s'annonçait très rentable. Cependant, les résultats ont été très faibles : le nombre d'unités vendues était inférieur au stock disponible, ce qui signifie qu'en cinq ans, seulement 40 unités ont été vendues.

La baisse du prix de l'appartement vise à accélérer la récupération du capital. Après une baisse de 45 %, la baisse actuelle est d'environ 70 millions de VND/m². L'investisseur a également échelonné le paiement en plusieurs versements et s'est engagé à louer le bien la première année à partir de 1 200 USD/mois.

Les immeubles d'appartements acceptent des pertes pour vendre des maisons

En réalité, ce n'est pas la première fois que le marché voit les investisseurs devoir réduire les prix des appartements pour échapper à la situation difficile. En 2012, M. Duc avait créé la surprise en décidant de réduire drastiquement les prix des appartements. Avant le Têt, M. Duc avait « révélé » qu'il révolutionnerait la réduction des prix des projets immobiliers après le Têt, mais le prix exact n'a pas encore été fixé.

Après le Têt, le prix officiel annoncé pour le projet Phu Hoang Anh a diminué de 1 800 USD/m2 ou plus à 1 250 USD et le projet River View dans le District 2 d'une moyenne de 2 000 USD à 1 350 USD/m2.

Le géant pétrolier et gazier PVL a réduit le prix de vente de 85 appartements du projet PetroVietnam Landmark, passant d'un prix d'achat de 21,36 millions de VND/m² (TVA incluse) à un prix de vente minimum de 15,5 millions de VND/m². PVL a également réduit le prix de 85 appartements PetroVietnam Landmark et a accepté une perte de 70 milliards de VND. Cependant, le nombre d'appartements vendus malgré cette baisse de prix n'a toujours pas répondu aux attentes.

Pour investir dans le projet Petro Vietnam Landmark, PVL a emprunté 100 milliards de VND à Lien Viet Bank, avec un remboursement dû le 23 novembre 2011. À la date d'échéance du remboursement, le taux d'intérêt augmentera de 25 %/an, la pénalité pour retard de paiement sera de 150 %, équivalent à un taux d'intérêt de 35 %/an, et l'intérêt brut que PVL devra payer est d'environ 40 %/an.

Intérêts sur les bénéfices

Après cette période, les investisseurs se sont rués sur la construction d'appartements de luxe, mais de nombreux projets n'ont pas généré les revenus escomptés. Fin 2012, le niveau d'endettement des investissements immobiliers, tant en projets qu'en investissements secondaires, a atteint des millions de milliards de dongs. Lorsque la bulle spéculative a éclaté, les entreprises incapables de restructurer leurs finances ont sombré dans la crise. Elles détenaient une multitude d'actifs illiquides et d'énormes dettes générant des intérêts quotidiens.

« Nous constatons que l'immobilier n'est plus extrêmement rentable et qu'il est, comme les autres secteurs commerciaux, avec une marge brute d'environ 10 % seulement. C'est la philosophie d'entreprise que nous avons adoptée dans la nouvelle période, après une longue période de gel du marché », a déclaré M. Tri.

Les investisseurs ont des maux de tête à cause du problème de profit.

« En fait, au cours des cinq dernières années, les taux d'intérêt bancaires ont englouti tous les profits. Nous avons donc tiré une leçon difficile : réaliser de faibles profits tout en espérant vendre rapidement. Concrètement, nous n'attendons qu'une marge brute de 10 %, nous vendons donc avec une décote de 45 % pour récupérer rapidement notre capital. Car si nous maintenons le prix élevé sans pouvoir vendre, la banque continuera de grignoter capital et intérêts », a déclaré un représentant d'un investisseur.

Payant le prix de cette période, de nombreuses entreprises sont encore en difficulté aujourd'hui. Prenons l'exemple de Phat Dat Real Estate Corporation (PDR). Son rapport financier pour la période 2009-2013 affichait un solde d'inventaire de 5 155 milliards de VND à fin 2013, incluant les projets suivants : The EverRich 2 (plus de 3 360 milliards de VND), The EverRich 3 (près de 1 489 milliards de VND), Nha Be (plus de 225 milliards de VND) et Long Thanh My (près de 81 milliards de VND).

Le total des intérêts capitalisés pour les projets PDR a atteint 1 545 milliards de VND. Plus précisément, en 2009, il dépassait 101 milliards de VND ; en 2010, il dépassait 143,2 milliards de VND ; en 2011, il dépassait 519 milliards de VND ; en 2012, il dépassait 466 milliards de VND ; et en 2013, il dépassait 315 milliards de VND.

La société par actions Song Da-Thang Long (STL) est l'entité en tête de liste des entités ayant des arriérés d'impôts au 30 juin 2015, s'élevant à plus de 375 milliards de VND. Selon les résultats d'exploitation 2014, le bénéfice consolidé après impôts de STL était négatif de 968 milliards de VND. Il s'agit donc de la quatrième année consécutive de perte pour l'entreprise. Au 31 décembre 2014, la perte consolidée cumulée de STL s'élevait à 1 484 milliards de VND, entraînant des capitaux propres négatifs de 1 306 milliards de VND. STL a dû vendre une partie du projet de Ha Dong.

Depuis 2015, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville connaît un regain d'activité. Le rapport de CBRE indique qu'en 2015, le marché de Hô-Chi-Minh-Ville comptait 78 nouveaux projets totalisant près de 42 000 appartements, soit une augmentation de 122 % par rapport à l'année précédente, les segments milieu et haut de gamme représentant une part prépondérante. Face à la forte augmentation de l'offre ces derniers temps, de nombreux investisseurs ont rencontré des difficultés, la clientèle étant attirée par les nouveaux projets.

La baisse de prix par l'investisseur est une décision cruciale pour sortir du marché. Dans le contexte actuel, elle constitue également un avertissement aux investisseurs avant de construire un projet et d'augmenter le prix de l'appartement au-delà de la réalité.

Selon Vietnamnet