Le délégué de l'Assemblée nationale de Nghe An propose des solutions pour encourager les gens à enregistrer le prix correct de transfert des droits d'utilisation des terres sur le contrat.
(Baonghean.vn) - Le 21 juin, poursuivant le programme de la 5e session de la 15e Assemblée nationale, sous la présidence du membre du Politburo et président de l'Assemblée nationale Vuong Dinh Hue, l'Assemblée nationale a passé une journée de travail à discuter du projet de loi foncière (amendée).
L'IMPÔT SUR LE REVENU PROVENANT DU TRANSFERT DES DROITS D'UTILISATION DU TERRITOIRE DOIT ÊTRE CALCULÉ SUR LA BASE DE LA DIFFÉRENCEORDRE ENTRE LE PRIX D'ACHAT ET LE PRIX DE VENTE
S'exprimant lors de la discussion, M. Hoang Minh Hieu, membre permanent de la Commission des lois de l'Assemblée nationale et délégué de la délégation de Nghe An, a déclaré que l'un des points les plus importants du projet de loi foncière révisée était l'évaluation foncière. Récemment, l'organisme de rédaction a déployé de nombreux efforts pour intégrer les commentaires et perfectionner ce contenu ; cependant, certaines questions doivent encore être discutées et approfondies.
Français Concernant la réglementation du point d, clause 3, article 159 du projet sur la liste des prix des terrains appliquée pour calculer l'impôt sur le revenu provenant du transfert du droit d'utilisation des terrains, selon le délégué Hoang Minh Hieu, il s'agit d'un nouveau contenu qui, selon l'explication, vise deux objectifs : Premièrement, créer de l'espace, encourager les gens à enregistrer le prix de transfert correct sur le contrat ; et deuxièmement, éviter la perte d'impôt au moment où la liste des prix des terrains se rapproche du prix du marché.
Cependant, le délégué de la province de Nghe An a constaté que cette réglementation posait encore quelques problèmes. Tout d'abord, l'application de la liste des prix fonciers au calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques revient à autoriser les particuliers à enregistrer arbitrairement la valeur du transfert des droits d'utilisation des terres dans le contrat.
« Cela ne garantit pas que les gens seront incités à enregistrer le prix de transfert correct, car de nombreux facteurs influencent l'enregistrement des prix sur les contrats de transfert. Par exemple, la création intentionnelle d'une série de transactions virtuelles pour augmenter le prix des terrains dans une zone donnée, l'enregistrement de prix fonciers erronés pour justifier la responsabilité de déclarer des actifs, ou encore le blanchiment d'argent… », a analysé le délégué Hoang Minh Hieu.
Par ailleurs, la disposition du point a, clause 3, article 158 du projet de loi affirme que le prix du terrain indiqué dans le contrat de transfert constitue une information importante pour l'évaluation foncière. Ainsi, une déclaration de prix incorrecte dans le contrat entraînera des données d'entrée inexactes. Une saisie de données en temps réel inexacte entraînera une évaluation inexacte pour la construction du barème des prix fonciers. Cela signifie que les deux objectifs énoncés dans ce règlement politique sont probablement irréalisables.
Le deuxième problème lié à ce règlement, selon le délégué Hoang Minh Hieu, est que la méthode de calcul de l'impôt sur le revenu basée sur la liste des prix des terrains, telle que prévue dans le projet, n'est pas conforme à la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, car le prix figurant sur la liste des prix des terrains ne reflète pas les revenus des ménages et des particuliers. Dans certains cas, ce calcul est même désavantageux pour le cédant lorsque l'achat et la vente entraînent une perte et ne génèrent pas de revenus réels.
À partir des questions ci-dessus, le délégué de la délégation de Nghe An a proposé que le Comité de rédaction étudie et modifie les dispositions pertinentes de la loi foncière pour encourager les gens à enregistrer le prix correct du transfert des droits d'utilisation des terres sur le contrat et à calculer l'impôt sur le revenu des personnes physiques correct.
Il est donc nécessaire d'étudier la méthode de calcul de l'impôt sur le revenu issu du transfert du droit d'usage du sol, calculée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Cette méthode reflète la véritable nature de l'impôt sur le revenu et est conforme aux pratiques internationales.
« Lors de l'application de cette mesure, les parties concernées seront incitées à inscrire le prix correct dans le contrat afin de ne pas être désavantagées lors du calcul des impôts. Plus précisément, les acheteurs n'accepteront pas d'inscrire dans le contrat un prix inférieur au prix réel payé, car cela affecterait directement leurs droits lors du transfert du bien immobilier acquis », a déclaré le délégué Hoang Minh Hieu.
À ce propos, il a également déclaré que, par le passé, nous craignions des difficultés à déterminer les prix d'achat et de vente en raison du manque de données précises à différents moments. Cependant, dans le contexte actuel de développement socio-économique, cette exigence est tout à fait réalisable, car le projet de loi foncière révisée contient des dispositions au point d, clause 1, article 165 sur la base de données des prix fonciers, permettant la mise à jour en temps réel des prix de transfert des droits d'usage des terres. Par conséquent, l'application de cette option est tout à fait réalisable.
DES RÈGLEMENTS PLUS SPÉCIFIQUES SUR LES PRINCIPES D'APPLICATION DES MÉTHODES D'ÉVALUATION FONCIÈRE SONT NÉCESSAIRES
Concernant la participation des cabinets de conseil en évaluation foncière, conformément aux dispositions de l'article 2, chapitre 11 du projet de loi, l'évaluation foncière spécifique requiert la participation de cabinets de conseil en évaluation foncière. Cependant, suite à l'application pratique récente de la loi foncière en vigueur, les délégués ont constaté que les localités rencontraient de nombreuses difficultés pour recruter des cabinets de conseil en évaluation foncière.
Par exemple, selon la presse, en 2022, les autorités provinciales de Dong Nai ont envoyé des dossiers à plus de 150 unités d'évaluation, mais seules cinq demandes ont été enregistrées, dont une seule a été jugée recevable. À Binh Duong, sur des dizaines d'entreprises de conseil en évaluation, il ne reste plus que trois unités.
Selon les statistiques du ministère des Finances, il existe actuellement 288 entreprises d'évaluation foncière ; parmi celles-ci, le nombre d'entreprises disposant des capacités nécessaires pour évaluer les prix des terrains est faible, car elles doivent remplir des conditions spécifiques. Parallèlement, selon le projet de règlement, l'évaluation se déroulera aux niveaux des districts et des provinces, à l'échelle nationale. Cela devrait engendrer de nombreux goulots d'étranglement dans le processus d'évaluation foncière.
Par conséquent, le délégué Hoang Minh Hieu a suggéré que le Comité de rédaction procède à des évaluations spécifiques pour disposer de réglementations appropriées, notamment sur les droits, les obligations et les responsabilités des organismes de conseil en évaluation, afin de garantir la faisabilité du projet de loi.
En ce qui concerne les méthodes d'évaluation des terres, le délégué de Nghe An a exprimé son accord avec le projet de loi qui a été accepté et complété par des règlements sur les méthodes utilisées pour évaluer les terres dans la clause 4 de l'article 158.
Toutefois, selon le délégué Hoang Minh Hieu, les dispositions du projet n’ont pas clarifié quels principes et méthodes sont prioritaires dans certains cas spécifiques.
Par exemple, l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, c'est-à-dire le coefficient K, présente l'avantage d'être facile à mettre en œuvre, de ne pas entraîner de risques pour les fonctionnaires et les agents de l'État dans l'exercice de leurs fonctions ; elle contribue à résoudre rapidement les goulots d'étranglement de nombreux projets immobiliers dans la réalité.
Cependant, de nombreux experts ont également souligné qu'il s'agissait d'une méthode de tarification unique, propre au Vietnam. La détermination du coefficient K repose toujours sur des facteurs subjectifs et peut ne pas correspondre étroitement au prix du marché.
Par conséquent, l'application de cette méthode pourrait ne pas être adaptée dans certains cas, comme pour déterminer la valeur des droits d'utilisation des terres lors de l'actionnariat d'entreprises publiques. Le délégué a donc suggéré que le comité de rédaction étudie et élabore des réglementations plus précises sur les principes d'application de la méthode d'évaluation foncière dans le projet de loi.
