Les délégués de l'Assemblée nationale de la province de Nghe An ont proposé des solutions pour encourager les gens à inscrire le prix exact du transfert des droits d'utilisation des terres sur le contrat.
(Baonghean.vn) - Le 21 juin, poursuivant le programme de la 5e session de la 15e Assemblée nationale, sous la présidence du membre du Politburo et président de l'Assemblée nationale Vuong Dinh Hue, l'Assemblée nationale a consacré une journée de travail à discuter du projet de loi sur la terre (modifié).
L'IMPÔT SUR LE REVENU PROVENANT DU TRANSFERT DE DROIT D'UTILISATION DES TERRES DOIT ÊTRE CALCULÉ SUR LA BASE DE LA DIFFÉRENCEORDRE ENTRE LE PRIX D'ACHAT ET LE PRIX DE VENTE
Lors du débat, M. Hoang Minh Hieu, membre permanent de la Commission des lois de l'Assemblée nationale et représentant de la circonscription de Nghệ An, a déclaré que l'un des points les plus importants du projet de loi foncière révisée concerne l'évaluation des terrains. Ces derniers temps, l'organe chargé de la rédaction a déployé de nombreux efforts pour prendre en compte les observations reçues et améliorer ce point ; toutefois, certaines questions nécessitent encore des discussions et des recherches plus approfondies.
Concernant le règlement du point d, paragraphe 3, article 159 du projet de loi sur l'application de la liste des prix fonciers au calcul de l'impôt sur le revenu provenant du transfert des droits d'utilisation des terres, selon le délégué Hoang Minh Hieu, il s'agit d'un nouveau contenu qui, selon l'explication, vise deux objectifs : premièrement, créer de l'espace, encourager les gens à enregistrer le prix de transfert correct sur le contrat ; et deuxièmement, prévenir la perte fiscale au moment où la liste des prix fonciers se rapproche du prix du marché.
Cependant, le délégué de la province de Nghệ An a constaté que cette réglementation soulève encore des problèmes. En premier lieu, l'application du barème des prix fonciers pour le calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques revient à autoriser l'inscription libre de la valeur du transfert des droits d'utilisation des terres dans le contrat.
« Cela ne garantit pas que cela incitera les gens à enregistrer le prix de transfert exact, car de nombreux facteurs influent sur l'inscription du prix dans le contrat de transfert. Par exemple, la création intentionnelle d'une série de transactions virtuelles pour faire grimper les prix des terrains dans une zone donnée ; ou l'enregistrement de prix fonciers erronés pour se soustraire à l'obligation de déclarer des actifs, ou encore le blanchiment d'argent… », a analysé le délégué Hoang Minh Hieu.
Par ailleurs, la disposition du point a, paragraphe 3, de l'article 158 du projet de loi affirme que le prix du terrain indiqué dans le contrat de transfert constitue une information essentielle pour l'évaluation foncière. De ce fait, une déclaration de prix erronée dans le contrat entraînera des données d'entrée inexactes. Ces données inexactes, saisies en temps réel, conduiront à une évaluation erronée pour l'établissement du barème des prix fonciers. En conséquence, les deux objectifs fixés par cette réglementation risquent d'être inatteignables.
Le deuxième problème lié à cette réglementation, selon le délégué Hoang Minh Hieu, est que la méthode de calcul de l'impôt sur le revenu fondée sur le prix des terrains, telle que proposée dans le projet, ne correspond pas à la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. En effet, le prix figurant sur ce prix ne reflète pas les revenus des ménages et des particuliers. Dans certains cas, ce calcul est même désavantageux pour le vendeur lorsque l'achat ou la vente se fait à perte et ne génère aucun revenu réel.
Au vu des points évoqués ci-dessus, le délégué de la délégation de Nghe An a recommandé que le Comité de rédaction étudie et modifie les dispositions pertinentes de la loi foncière afin d'encourager les gens à enregistrer le prix exact du transfert des droits d'utilisation des terres dans le contrat et à calculer l'impôt sur le revenu personnel correct.
Il convient donc d'étudier la méthode de calcul de l'impôt sur le revenu provenant du transfert de droits d'utilisation des terres, fondée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Cette méthode reflète la véritable nature de l'impôt sur le revenu et est conforme aux pratiques internationales.
« L’application de cette mesure incitera les parties concernées à inscrire le prix exact dans le contrat afin de ne pas être désavantagées lors du calcul des impôts. Concrètement, l’acheteur n’acceptera pas de faire figurer un prix inférieur au prix d’achat réel, car cela affectera directement ses droits lors du transfert de propriété », a déclaré le délégué Hoang Minh Hieu.
Concernant ce point, il a également indiqué que, par le passé, nous craignions des difficultés à déterminer le prix d'achat et le prix de vente en raison du manque de données précises à différentes dates. Cependant, compte tenu du contexte socio-économique actuel, cette exigence est parfaitement réalisable, car le projet de loi foncière révisée prévoit, au point d, paragraphe 1, article 165, des dispositions relatives à la base de données sur les prix fonciers, permettant la mise à jour en temps réel des prix de transfert des droits d'utilisation des sols. Par conséquent, l'application de cette option est tout à fait envisageable.
NÉCESSITÉ DE RÉGLEMENTATIONS PLUS PRÉCISES SUR LES PRINCIPES D'APPLICATION DES MÉTHODES D'ÉVALUATION FONCIÈRE
Concernant la participation des organismes de conseil en évaluation foncière, conformément aux dispositions de l'article 2, chapitre 11, du projet de loi, l'évaluation foncière spécifique requiert leur intervention. Cependant, suite à l'application concrète de la loi foncière en vigueur ces derniers temps, les délégués ont constaté que les collectivités locales rencontraient de nombreuses difficultés pour faire appel à ces organismes.
Par exemple, selon la presse, en 2022, les autorités de la province de Dong Nai ont envoyé des dossiers à plus de 150 cabinets d'évaluation, mais seulement 5 demandes ont été enregistrées, dont une seule a été jugée recevable. À Binh Duong, alors qu'il y avait des dizaines de cabinets de conseil en évaluation, il n'en reste plus que 3.
Selon le ministère des Finances, on compte actuellement 288 entreprises d'évaluation foncière. Toutefois, seules quelques-unes sont en mesure d'estimer la valeur des terrains, car elles doivent satisfaire à des critères spécifiques. Par ailleurs, le projet de réglementation prévoit que l'évaluation foncière sera effectuée aux niveaux des districts et des provinces à l'échelle nationale. Cette mesure risque d'engendrer de nombreux engorgements dans le processus d'évaluation.
Par conséquent, le délégué Hoang Minh Hieu a suggéré que le Comité de rédaction procède à des évaluations spécifiques afin d'établir une réglementation appropriée, notamment en ce qui concerne les droits, les obligations et les responsabilités des organismes de conseil en évaluation, pour garantir la faisabilité du projet de loi.
En ce qui concerne les méthodes d’évaluation foncière, le délégué de la délégation de Nghe An a exprimé son accord pour que le projet de loi soit accepté et complété par des règlements sur les méthodes utilisées pour évaluer les terres dans la clause 4, article 158.
Cependant, selon le délégué Hoang Minh Hieu, les dispositions du projet n'ont pas précisé quels principes et méthodes sont prioritaires dans certains cas spécifiques.
Par exemple, l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains, c'est-à-dire le coefficient K, présente l'avantage d'être facile à mettre en œuvre, ne présente aucun risque pour les fonctionnaires et agents de la fonction publique dans l'exercice de leurs fonctions ; elle contribue à résoudre rapidement les problèmes rencontrés dans de nombreux projets immobiliers.
Cependant, de nombreux experts ont également souligné qu'il s'agit d'une méthode de tarification unique, propre au Vietnam. La détermination du coefficient K reste soumise à des facteurs subjectifs et peut ne pas refléter fidèlement le prix du marché.
Par conséquent, l'application de cette méthode peut s'avérer inadéquate dans certains cas, notamment pour déterminer la valeur des droits d'utilisation des terres lors de la privatisation d'entreprises publiques. C'est pourquoi le délégué a suggéré que le Comité de rédaction étudie et précise les principes d'application de la méthode d'évaluation foncière dans le projet de loi.
