Signes de reprise sur le marché foncier aux enchères à Nghệ An

Signal positif

Grâce aux ajustements macroéconomiques de l'État, tels que l'autorisation donnée aux collectivités locales de revoir à la baisse les prix de départ et l'assouplissement des conditions de crédit aux entreprises immobilières, le secteur des ventes aux enchères de terrains montre des signes de reprise.

Dans le contextemarché immobilier geléLes transactions liées aux terrains mis aux enchères ont également été calmes au cours des premiers mois de 2023. Comparé aux années précédentes (2021 et 2022), le nombre de produits et de transactions concernant les terrains mis aux enchères a considérablement diminué au cours des neuf premiers mois de 2023, de seulement 30 % par rapport à la même période de l'année précédente. Des terrains sont mis aux enchères, mais aucun acheteur ne se manifeste.

Cependant, ces derniers temps, les ventes aux enchères de terrains dans la province ont connu de nombreux points positifs.

Plus précisément, la commune de Thinh Son (Do Luong) a mis aux enchères 8 parcelles de terrain ; 28 acheteurs se sont inscrits et 7 parcelles ont été vendues. La commune de Thuong Son prévoyait la vente de 15 parcelles ; 41 acheteurs se sont inscrits et 9 parcelles ont trouvé preneur. La commune de Quang Son prévoyait également la vente de 16 parcelles ; 41 acheteurs se sont inscrits et 9 parcelles ont été vendues. La commune de Nam Son proposait 16 parcelles ; 64 acheteurs se sont inscrits et 9 parcelles ont été vendues. La commune de Lac Son proposait 13 parcelles ; 61 acheteurs se sont inscrits et 13 parcelles ont trouvé preneur. Enfin, la commune de Boi Son proposait 16 parcelles ; 62 acheteurs se sont inscrits et 14 parcelles ont trouvé preneur.

Un représentant du Centre de services de vente aux enchères immobilières (ministère de la Justice), chargé d'organiser la vente aux enchères de nombreux terrains dans le district de Do Luong, a déclaré : « Chaque parcelle mise aux enchères à Do Luong possède trois ou quatre dossiers d'enregistrement. Bien que le nombre de dossiers vendus ait diminué par rapport aux années précédentes, cela reste un signe positif au regard de la tendance générale. Le prix d'adjudication n'a que légèrement augmenté par rapport au prix de départ et au prix minimum (de l'ordre de 10 à 20 %), mais la région de Do Luong demeure un marché très dynamique pour les ventes aux enchères foncières dans toute la province. »

Depuis le début du troisième trimestre, des signaux positifs se sont propagés à Nghi Loc et à d'autres localités. M. Nguyen Phan Khoi, directeur adjoint du département des finances et de la planification du district de Nghi Loc, a déclaré : « En 2023, le district prévoyait de mettre en exploitation environ 200 parcelles de terrain pour un montant d'environ 220 milliards de VND. Cependant, fin août, le district avait déjà réalisé des ventes aux enchères dépassant ce montant, pour un montant d'environ 400 milliards de VND. Contrairement à ce qui se passait auparavant,De nombreuses ventes aux enchères de terrains ne trouvent pas d'acheteurs.Même lors des ventes aux enchères, on craint encore que les acheteurs de terrains n'abandonnent leurs dépôts, mais ce phénomène a diminué. Les acheteurs sont principalement des locaux et, après l'achat, ils paient immédiatement pour obtenir le titre de propriété.

Depuis juillet, le marché des ventes aux enchères de terrains dans le district de Nghi Loc est en pleine effervescence. Le terrain situé en face du siège du Comité populaire de la commune de Nghi Thuan a été vendu intégralement. Quatre autres lots ont ensuite été mis aux enchères et vendus immédiatement, avec une plus-value de 7 % par rapport au prix de départ. Dans la ville de Quan Hanh, les quatre lots ont trouvé preneur. Dans la commune de Nghi Phong, lors de la première vente aux enchères du hameau 1, 34 lots sur 38 ont été vendus, soit une hausse de 25 % par rapport au prix de départ. Lors de la seconde vente, la commune de Nghi Phong a de nouveau vendu ses 29 lots, soit une augmentation de 22 % par rapport au prix de départ. La commune de Nghi Xa a vendu 34 lots sur 36. La commune de Phuc Tho a vendu ses 14 lots. Enfin, la commune de Nghi Truong, qui s'apprêtait à mettre aux enchères 40 lots, en a vendu jusqu'à 400.

Des investigations plus poussées ont révélé que, bien que la gamme de couleurs générale deLe marché aux enchères de terrains de Nghe An est plutôt calme.Le moral des investisseurs reste prudent, mais chaque zone et localité a montré des signes d'amélioration. Fin juin, le district de Nghia Dan a notamment vendu aux enchères 40 parcelles de terrain dans le bloc de Tan Hong, à Nghia Dan ; la commune de Nam Giang (Nam Dan) a quant à elle vendu 72 parcelles sur 72 lors de trois ventes aux enchères, à un prix moyen de 700 à 1,5 milliard de VND par parcelle.

Il faut un coup de pouce pour créer une dynamique.

Les développements et les résultats des ventes aux enchères montrent que le marché foncier de Nghệ An présente des signes de reprise. Cependant, selon les investisseurs, il ne s'agit que de cas isolés qui ne présagent pas de la tendance future du marché.

Il est avéré que si le marché des ventes aux enchères de terrains a plus ou moins repris dans les districts, il reste atone dans la ville de Vinh et les communes de Cua Lo, Hoang Mai et Thai Hoa. Les ventes aux enchères à Thai Hoa, Hoang Mai et Cua Lo, dans la ville de Vinh, peinent à trouver preneur.

M. Nguyen Van Tu, directeur du Centre de développement du fonds foncier de la ville de Vinh, a déclaré : « Conformément au plan, la ville mettra en vente cette année plus de 1 000 parcelles de terrain, et les recettes budgétaires issues de l’exploitation du fonds foncier devraient s’élever à 1 200 milliards de VND. Cependant, fin septembre, la ville n’avait vendu aux enchères qu’une dizaine de parcelles, et aucune n’avait trouvé preneur. Bien que les arrondissements et les communes aient proposé, depuis juillet, de réduire les prix de départ, ces réductions étant insuffisantes, le marché n’a pas progressé. »

D'ici la fin de l'année, la ville devrait mettre aux enchères environ 300 parcelles de terrain, dont 50 dans la commune de Hung Dong, 60 dans celle de Nghi Kim, 60 dans le quartier de Hung Dung, 30 dans la commune de Nghi Duc et près de 100 dans celle de Nghi An. Cependant, le prix de départ reste assez élevé, notamment pour les 55 dernières parcelles du hameau de Kim Trung, dans la commune de Nghi An, dont le prix moyen se situe entre 2 et 4,6 milliards de VND par parcelle ; il sera donc difficile d'attirer les investisseurs.

La situation des ventes aux enchères de terrains dans les communes de Thai Hoa, Hoang Mai et Cua Lo est quasiment identique. M. Nguyen Ngoc Tuan, chef du département des finances et de la planification de la commune de Thai Hoa, explique : « Thai Hoa bénéficie d’un dispositif provincial spécifique, permettant d’affecter 100 % des recettes des taxes foncières à l’investissement dans les infrastructures urbaines. Par conséquent, la commune a récemment finalisé en urgence les infrastructures et les procédures nécessaires à la mise aux enchères d’une centaine de parcelles réparties dans quatre quartiers. Cependant, le marché reste atone et les prix de départ, encore élevés, expliquent le faible nombre d’acquéreurs. »

M. Nguyen Quoc Khanh, président de l'Association immobilière de Nghe An, a déclaré : « Le prix de départ des terrains en zone urbaine est actuellement basé sur les prix pratiqués lors de la forte spéculation foncière de fin 2021 et début 2022, ce qui explique le faible nombre d'acheteurs. L'expérience dans les districts montre que si un prix de départ raisonnable est fixé, les habitants achèteront, contrairement aux investisseurs qui, comme auparavant, achètent à des fins spéculatives. »

D'après les investisseurs, le marché des ventes aux enchères de terrains dans certains districts montre des signes de reprise, soutenu par des informations plutôt positives. Le district de Do Luong, en particulier, bénéficie de la perspective d'accéder prochainement au statut de ville, avec des investissements d'infrastructures assez synchrones. Les terrains mis aux enchères dans les communes de Do Luong sont tous situés dans des emplacements de choix, bien desservis, et sont donc très prisés des investisseurs.

Un investisseur de Vinh City a analysé plus en détail : les terrains du district de Nghi Loc, très prisés des acheteurs, sont sur le point d’être intégrés à Vinh City, notamment à Phuc Tho, Nghi Phong et aux villes voisines de Vinh City. Par ailleurs, à Nghi Loc et Dien Chau, les entreprises WHA et [nom manquant] investissent dans les infrastructures des parcs industriels.expansion des investissements de VSIP, ce qui signifie qu'il y aura davantage d'investisseurs louant des terrains, de sorte que la demande de terrains pour le logement des travailleurs et des experts dans les communes de Nghi Thuan, Nghi Xa, Nghi Long (Nghi Loc), Dien Tho, Dien An (Dien Chau) a affecté la psychologie des investisseurs.

Bien que le marché des ventes aux enchères de terrains dans certaines régions montre des signes de reprise, le contexte général de récession économique et les entreprises, notamment les PME, ont été fortement impactées après deux années de pandémie de Covid-19. De ce fait, une reprise à court terme est très difficile pour le marché immobilier en général, et pour le marché des ventes aux enchères de terrains en particulier. Il faudra attendre au plus tard la fin de l'année et début 2024, lorsque les politiques d'ajustement macroéconomique de l'État porteront leurs fruits, que les conditions d'octroi de prêts immobiliers s'assoupliront, que les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts baisseront et que l'économie surmontera ses difficultés. Les capitaux d'investissement pourront alors de nouveau affluer vers le secteur immobilier, permettant ainsi au marché de prospérer et de se redresser.

M. Nguyen Van Ba ​​- Vice-président de l'Association immobilière de Nghe An