Proposition visant à compléter la réglementation sur le prêt des droits d'utilisation des terres

(Baonghean) -La loi foncière de 2003 a été promulguée comme base juridique pour les autorités compétentes dans le processus de mise en œuvre de la tâche de gestion foncière de l'État à l'échelle nationale, conformément à la réalité de la vie sociale, en créant des conditions favorables pour que les personnes et ceux à qui l'État a attribué des terres puissent utiliser les fonds fonciers, ressources inestimables du pays, de plus en plus efficacement, en contribuant à l'augmentation des recettes du budget de l'État et en favorisant le développement économique.

Cependant, la mise en œuvre de la loi foncière présente encore de nombreuses limites et lacunes. L'application de la loi foncière de 2003 à la pratique de règlement des litiges présente encore de nombreuses lacunes et problèmes, ce qui entraîne des procédures de règlement des litiges longues et complexes, passant par de nombreuses étapes sans aboutir à une résolution complète. En général, les litiges fonciers sont très complexes, longs et acharnés, et les parties sont souvent en désaccord avec les décisions des autorités compétentes. Les raisons sont multiples, la principale étant le manque de cohérence du système juridique foncier.

À partir de cette pratique, nous proposons les suggestions suivantes :

1. Proposition de modification et de complément de l'article 72 du projet de loi foncière sur les principes d'indemnisation des terres lorsque l'État récupère des terres

La loi stipule : « Toute personne dont les terres sont récupérées sera indemnisée par l'attribution d'une nouvelle terre ayant la même destination. En l'absence de terres à indemniser, elle sera indemnisée en espèces au prix du terrain ayant la même destination au moment de la décision de récupération, et bénéficiera d'une indemnisation pour les dommages causés par la récupération. » En réalité, fixer la date de l'indemnisation comme date de la décision de récupération comporte des aspects déraisonnables, car lors de la mise en œuvre de l'indemnisation et de la libération, la plupart des plaintes concernent le prix des terrains.

Selon la réglementation en vigueur, les personnes sont indemnisées conformément au plan approuvé par l'organisme public lorsqu'une décision de remise en état des terres est prise. Cependant, entre la décision de remise en état et l'achèvement des procédures d'indemnisation par l'organisme compétent, il faut souvent compter de trois à cinq ans. À ce moment-là, le prix du terrain au moment de l'indemnisation est très différent de celui au moment de la décision de remise en état. Par conséquent, les personnes dont les terres sont remises en état subissent systématiquement des pertes. Au cours de ces années, les prix du terrain et les politiques d'indemnisation foncière ont évolué, et les opportunités d'investissement ou de logement ont été réduites.

Par ailleurs, lors de la réhabilitation de terres agricoles à des fins non agricoles, telles que la construction urbaine ou la construction de logements commerciaux, les personnes dont les terres sont réhabilitées ne sont indemnisées qu'au prix des terres agricoles. Ces terres sont ensuite attribuées à des entreprises de construction de logements destinés à la vente. Chaque mètre carré de terrain vaut alors plusieurs millions, voire des dizaines de millions. Les personnes dont les terres sont réhabilitées doivent comparer la différence entre le prix des terres pour lesquelles elles sont indemnisées et celui des terres vendues par les investisseurs. Lorsque le prix de l'indemnisation est trop bas et que le prix du terrain après conversion à l'usage agricole est trop élevé, des litiges et des poursuites judiciaires surviennent. Nous estimons qu'il est nécessaire de compléter la réglementation relative au calcul du prix de l'indemnisation des terres afin que, si, au moment du « versement de l'indemnisation », le prix du terrain augmente de 5 % ou plus par rapport à la date de la « décision de réhabilitation », l'organisme qui rend la décision de réhabilitation soit tenu de recalculer le prix du terrain pour le versement de l'indemnisation.

2. Proposition visant à compléter la réglementation relative au prêt de droits d’utilisation des terres.

Grâce aux réglementations relatives aux transferts, donations, locations, successions, apports en capital… et à la valeur des droits d'usage foncier stipulée dans les documents juridiques, notre État a reconnu les droits d'usage foncier comme une forme de propriété et peut faire l'objet de transactions civiles. Cependant, en réalité, non seulement les parties transfèrent, donnent, louent, héritent et apportent des capitaux aux droits d'usage foncier, mais il existe également de nombreux cas de prêt de droits d'usage foncier.

Des résumés pratiques montrent que le tribunal a accueilli de nombreux litiges dans lesquels les parties prêtaient des terres à des connaissances. L'utilisateur du terrain ne résidant pas sur place, l'emprunteur a effectué les démarches nécessaires à l'obtention d'un certificat de droit d'usage. Après un long délai, l'utilisateur a intenté une action en justice pour récupérer le terrain. Dans ces litiges, bien que les parties ne remplissent souvent pas les formalités administratives lors du prêt, la vérification de l'origine du terrain permet au parquet de rendre un jugement éclairé.

En réalité, de nombreuses relations sont liées à l'emprunt de droits d'usage foncier. Cependant, l'État n'a encore publié aucun document réglementant ou encadrant ce type de relations. Ainsi, si le plaignant intente une action en justice pour récupérer le terrain emprunté et a des motifs d'affirmer le bien-fondé de sa demande, le tribunal acceptera-t-il l'affaire et la tranchera-t-il ? Si oui, quelles dispositions légales seront appliquées pour la résoudre ? En réalité, la plupart des tribunaux acceptent encore l'affaire et la tranchent, la base juridique étant les articles 512 à 517 du Code civil relatifs aux contrats d'emprunt de biens. Cependant, il ne s'agit que d'une solution temporaire, car les droits d'usage foncier sont considérés comme une forme particulière de propriété. Le Code civil a donc apporté des ajustements distincts à la cinquième partie du Code civil, régissant le transfert des droits d'usage foncier, sans appliquer le chapitre XVIII de la troisième partie, régissant les contrats civils courants, pour régir les relations juridiques liées au transfert des droits d'usage foncier.

Le rôle du droit est d'enregistrer et d'adapter rapidement les relations sociales naissantes, créant ainsi un environnement juridique sûr pour leur bon développement. Bien que non encore reconnues par la loi, les relations de prêt de droits d'usage du sol sont encore fréquentes dans la pratique ; elles doivent donc être reconnues et adaptées par la loi. Il est donc suggéré au comité de rédaction d'envisager d'ajouter ce contenu.

Bui Thu Thao (Procurature provinciale)