Proposition visant à ajouter des réglementations sur les prêts de droits d'utilisation des terres.

(Baonghean)La loi foncière de 2003 établit le cadre juridique permettant aux organismes compétents de mettre en œuvre les missions de gestion foncière de l'État à l'échelle nationale. Elle s'inscrit dans les réalités sociales, créant ainsi des conditions favorables à une utilisation plus efficace des précieuses ressources foncières nationales par la population et les bénéficiaires de l'attribution de terres, contribuant ainsi à l'augmentation des recettes budgétaires de l'État et à la promotion du développement économique.

Cependant, la mise en œuvre de la loi foncière révèle encore de nombreuses limites et lacunes. L'application pratique de la loi foncière de 2003 au règlement des litiges engendre toujours de nombreuses insuffisances et obstacles, prolongeant ainsi le processus et impliquant plusieurs niveaux sans aboutir à une résolution définitive. De manière générale, les litiges fonciers sont très complexes, longs et conflictuels, les parties contestant fréquemment les décisions des autorités compétentes. Plusieurs raisons expliquent cette situation, mais la principale réside dans le fait que le système juridique foncier n'est pas encore pleinement harmonisé.

Forts de cette expérience, nous formulons les suggestions suivantes :

1. Proposer des amendements et des ajouts à l’article 72 du projet de loi foncière concernant les principes d’indemnisation foncière lorsque l’État récupère des terres.

La loi stipule : « Toute personne dont le terrain est confisqué sera indemnisée par l’attribution d’un nouveau terrain de même usage. Si aucun terrain n’est disponible pour l’indemnisation, celle-ci sera versée en numéraire au prix du terrain de même usage en vigueur au moment de la décision de confiscation, et une aide sera fournie pour les dommages causés au terrain par cette confiscation. » En pratique, le fait de fixer la date d’indemnisation à celle de la décision de confiscation présente certaines incohérences, car lors de la mise en œuvre des indemnisations et des relogements, la plupart des plaintes concernent le prix des terrains.

Conformément à la réglementation en vigueur, les personnes expropriées reçoivent une indemnisation selon un plan approuvé par l'organisme d'État compétent. Toutefois, le délai entre la décision d'expropriation et le versement de l'indemnisation s'étend souvent de trois à cinq ans. Durant cette période, le prix du terrain a considérablement évolué par rapport à sa valeur au moment de l'expropriation. Par conséquent, les personnes expropriées subissent systématiquement des pertes. Durant ces années, les prix du foncier et les politiques d'indemnisation ont évolué, et elles perdent des opportunités d'investissement, de création d'entreprise ou d'accès au logement.

De plus, lorsque des terres agricoles sont remblayées à des fins non agricoles, telles que l'aménagement urbain ou la construction de logements commerciaux, les propriétaires concernés ne sont indemnisés qu'au prix du terrain agricole. Ces terrains sont ensuite attribués à des promoteurs immobiliers pour la vente, chaque mètre carré valant alors plusieurs millions, voire des dizaines de millions de dongs vietnamiens. Les propriétaires comparent souvent le montant de l'indemnisation perçue avec le prix de vente des logements par les promoteurs. Des litiges et des poursuites judiciaires surviennent lorsque l'indemnisation est trop faible alors que le prix du terrain après conversion est trop élevé. À notre avis, il est nécessaire d'ajouter une réglementation concernant le calcul des indemnités foncières. Si, au moment du versement de l'indemnisation, le prix du terrain a augmenté de 5 % ou plus par rapport à la date de la décision de remblayage, l'organisme ayant émis cette décision est tenu de recalculer le prix du terrain pour le versement de l'indemnisation.

2. Nous proposons d'ajouter une disposition relative au prêt de droits d'utilisation des terres.

L’État, en réglementant le transfert, la donation, la location, la succession et l’apport en capital des droits d’usage des sols, les reconnaît comme un actif et un objet de transactions civiles. Toutefois, dans les faits, outre les transferts, donations, locations, successions et apports de droits d’usage des sols, les prêts de ces droits sont également fréquents.

L'expérience montre que les tribunaux ont traité de nombreux cas où des parties ont prêté des terrains à des connaissances. Le propriétaire initial n'étant pas domicilié sur place, l'emprunteur a obtenu un certificat de droit d'usage du terrain, et ce n'est que bien plus tard que le propriétaire initial a intenté une action en justice pour récupérer son bien. Dans ces cas, même si les parties n'ont souvent établi aucun document au moment du prêt, la vérification de l'origine du terrain permet aux autorités judiciaires de rendre un jugement éclairé.

Dans la pratique actuelle, de nombreuses relations impliquent l'emprunt de droits d'usage des sols. Or, l'État n'a pas encore édicté de réglementation ni de directives concernant ces relations. Dès lors, si une partie intente une action en justice pour récupérer un terrain emprunté et que sa demande est fondée, le tribunal peut-il accepter et trancher l'affaire ? Si oui, quelles dispositions légales seront applicables ? En réalité, la plupart des tribunaux acceptent et tranchent encore ces affaires en appliquant les articles 512 à 517 du Code civil relatifs aux contrats d'emprunt de biens. Cependant, il ne s'agit que d'une solution temporaire, car les droits d'usage des sols sont considérés comme une catégorie particulière de biens, et le Code civil dispose de dispositions spécifiques dans la partie V concernant le transfert des droits d'usage des sols, et non dans la partie III, chapitre XVIII, qui régit les contrats civils de droit commun, pour encadrer les relations juridiques liées au transfert de ces droits.

Le rôle du droit est d'enregistrer et de réglementer en temps opportun les relations sociales qui se développent dans la vie en société, créant ainsi un cadre juridique sûr propice à leur épanouissement. Bien que non encore reconnues par la loi, les relations impliquant la concession de droits d'usage des terres sont fréquentes dans la pratique ; il est donc essentiel qu'elles soient reconnues et encadrées par la loi. Par conséquent, j'estime que le comité de rédaction devrait envisager d'intégrer ce point.

Bui Thu Thao (Bureau du procureur provincial)