C'est au tour du marché de Phong Toan, dans la ville de Vinh, de se plaindre des prix de location des terrains.
(Baonghean.vn) - Le marché de Coi n'est pas le seul à être accusé de loyer foncier déraisonnable et excessif, comme l'a rapporté le journal Nghe An dans l'article « Le marché de Coi dans la ville de Vinh risque de « disparaître » en raison d'une taxe foncière déraisonnable ! » du 17 août 2023. Récemment, le marché de Phong Toan dans le quartier de Ha Huy Tap a également évoqué une situation similaire.
Construire un marché pour convertir des emplois pour les membres dont les terres ont été récupérées.
Le marché de Phong Toan est géré par la coopérative Phong Toan, située dans le quartier de Ha Huy Tap (ville de Vinh). Il y a une vingtaine d'années, le 19 juillet 2004, le Comité populaire de la ville de Vinh a publié la décision n° 2587/2004/QD-UBND, désignant le Comité populaire du quartier de Ha Huy Tap comme propriétaire.investir dans la planification de nouveaux marchésLe 13 septembre 2004, le Comité populaire de la ville de Vinh a continué à publier le communiqué officiel n° 1185/CV.UB acceptant de déployer les travaux de préparation pour l'investissement de construction de base en 2005, y compris la construction du nouveau marché Ha Huy Tap.
Sur la base des décisions et des dépêches officielles du Comité populaire de la ville de Vinh, en cinq ans, de 2004 à fin 2008, le Comité populaire de l'arrondissement de Ha Huy Tap a achevé les étapes de préparation des investissements, d'indemnisation pour le déblaiement du site, de nivellement du terrain et de construction des systèmes de circulation et de drainage autour du marché, avec le soutien financier de la province et du budget de l'arrondissement. La zone prévue pour la construction du nouveau marché a été déterminée à l'angle de la rue Ly Tu Trong et de la route prévue (aujourd'hui rue Nguyen Nang Tinh), sur une superficie initiale de 5 000 m².2.
Cependant, compte tenu des caractéristiques des investissements en capital dans la construction du marché mobilisés auprès des ménages commerçants du marché (principalement membres de la Coopérative Phong Toan), outre le facteur de développement économique, il existe également un facteur social, notamment la transformation des emplois des membres dont les terres ont été récupérées pour l'urbanisme et le développement. Par conséquent, début 2009, le Comité populaire du quartier de Ha Huy Tap a soumis un document au Comité populaire de la ville de Vinh pour transférer l'investisseur à la Coopérative Phong Toan afin de faciliter les travaux de mobilisation de capitaux pour l'investissement dans la construction, la gestion, l'activité et l'exploitation du marché. Le 16 mars 2009, le Comité populaire de la ville de Vinh a approuvé cette politique.
Après avoir pris en charge la construction du marché, la coopérative Phong Toan a mobilisé des capitaux auprès de petits commerçants (également appelés actionnaires). En 2009, les travaux ont débuté et l'ont officiellement mis en service en 2012, avec un investissement total de 21 milliards de VND. Une fois terminé, le marché de Phong Toan a une superficie totale de 6 678,2 m².2; comprenant un hall principal solide de 2 étages, des halls annexes vendant des légumes, des fruits, de la viande et du poisson et un système de kiosques autour de la rue Ly Tu Trong, de la rue Nguyen Nang Tinh et des rues prévues à l'ouest et au sud du marché, avec un total de 400 kiosques, emplacements commerciaux, équivalent à 3 157,96 m2.
Entre sa construction et son exploitation jusqu'en 2022, la coopérative de Phong Toan ne percevait pas de loyer foncier auprès des petits commerçants, mais uniquement des impôts et des taxes d'assainissement, qu'elle soumettait à l'Agence de gestion de l'État. En 2020, elle avait soumis au Comité populaire provincial des documents de bail foncier adaptés aux conditions réelles, garantissant ainsi une gestion optimale des ressources foncières. Fin 2021, après consultation des services et antennes concernés, le Comité populaire provincial a émis la décision n° 635/QD-UBND autorisant la coopérative de Phong Toan à louer 6 678,2 m².2Terrain dans le quartier de Ha Huy Tap avec une durée de 50 ans.
Le 14 avril 2022, le contrat de location foncière entre la coopérative de Phong Toan et le Comité populaire provincial a été officiellement signé, avec un prix de location de 179 412 VND/m2Peu de temps après la signature du contrat de location foncière, le 21 avril 2022, le service des impôts de la ville de Vinh a envoyé à la coopérative Phong Toan un avis de paiement du loyer foncier d'un montant total à payer de près de 1,2 milliard de VND/an.
Pas assez de revenus pour payer les impôts
Mme Tran Thi Huong, directrice de la coopérative de Phong Toan, a déclaré : « Dès réception de l'avis d'imposition, le conseil d'administration de la coopérative était très inquiet. Malgré toutes ses ressources mobilisées, il ne pouvait débourser qu'environ 650 millions de dongs. La plupart des commerçants contestaient le loyer excessif pratiqué sur le marché de Phong Toan. Seuls les kiosques des rues Ly Tu Trong et Nguyen Nang Tinh bénéficiaient d'un prix élevé, sans toutefois dépasser les normes de la ville de Vinh. »
Selon Mme Huong, bien que le marché de Phong Toan ait construit 400 kiosques et stands, en réalité, depuis son ouverture, ce chiffre n'a atteint que 25 à 30 % et a tendance à diminuer. De 2013 à aujourd'hui, la totalité du hall principal du 2e étage, avec ses 89 stands, est restée inactive. En particulier, depuis l'épidémie de Covid-19, les habitudes commerciales ont changé, rendant le fonctionnement du marché de Phong Toan de plus en plus difficile. Au total, seuls 100 à 400 kiosques sont encore en activité.
Après avoir collecté environ 650 millions de VND à payer à l'autorité fiscale en 2022, actuellement, la Coopérative Phong Toan n'a pas collecté plus d'argent pour payer le montant restant de 2022 et 2023 ; en raison d'arriérés d'impôts, l'autorité fiscale a actuellement gelé son compte et facturé des intérêts de retard de 0,03 %/jour.
Mme Huong a également ajouté que l'objectif initial de la construction du marché de Phong Toan était de créer des emplois pour les habitants dont les terres agricoles avaient été confisquées. Cependant, le mode de calcul actuel des loyers fonciers met progressivement les habitants et les petits commerçants du marché dans une situation difficile.
Les marchandises sont invendables, et la concurrence est rude avec les supermarchés, les magasins de vêtements et les supérettes à proximité. De plus, de nombreux aspects sont à prendre en compte, comme la sécurité, l'ordre, la prévention des incendies et l'environnement. Avec un tel loyer, la coopérative ne pourra certainement pas mener à bien ses activités.
Face aux insuffisances des prix de location des terrains, la Coopérative de Phong Toan a également proposé au Comité populaire provincial d'envisager d'autoriser le paiement de la taxe foncière en fonction de la superficie réelle d'utilisation des kiosques et des stands ; demandant d'ajuster les prix de location des terrains en fonction des caractéristiques des coopératives de marché pour calculer le loyer des terrains (l'origine du terrain est une terre agricole gérée par la Coopérative) ; en même temps, demandant de payer la taxe foncière en fonction de la superficie de planification de la conception de construction approuvée de 3 157,9 m22, sur un total de 6 678,2 m2Cependant, jusqu’à présent, les recommandations de la Coopérative de Phong Toan n’ont pas été pleinement mises en œuvre.
Il convient de noter que, tout comme la coopérative Hung Loc (l'unité gérant le marché de Coi dans la commune de Hung Loc), la coopérative Phong Toan a également interrogé et comparé le prix de location des terrains actuellement appliqué aux coopératives de la ville de Vinh. Si la coopérative Hung Loc doit payer un loyer de 187 140 VND/m²2, et la coopérative Phong Toan paie actuellement un prix de location de 179 412 VND/m2(Aucun des deux n'a droit à une réduction du loyer foncier), tandis que le marché de l'Université de Vinh géré par la Coopérative Ben Thuy a une superficie de 4 318,8 m2, bénéficie d'un prix de location de 78 121 VND/m2, en même temps, bénéficiez également d'une réduction de 50 % sur le loyer foncier ; Dai Hue Cooperative, l'unité de gestion du bâtiment Dai Hue Plaza juste au début de la rue Nguyen Phong Sac (zone du rond-point des douanes), d'une superficie de 4 009,7 m2, profitez d'un prix de location de terrain de 104 518 VND/m2, et bénéficiez également d'une réduction de 50 % sur le loyer foncier.
M. Ngo Xuan Nam, vice-président du comité populaire de l'arrondissement de Ha Huy Tap, a déclaré que jusqu'à présent, l'arrondissement avait toujours accompagné la coopérative de Phong Toan. Cependant, s'agissant d'une unité comptable indépendante, son rôle se limite à la gestion administrative, à la sécurité, à l'ordre, à la prévention et à la lutte contre les incendies. Après avoir reçu des informations sur les prix de location des terrains, l'arrondissement a également formulé des recommandations de soutien et a guidé la coopérative dans ses propositions auprès de l'arrondissement et de la ville afin que celle-ci puisse formuler des recommandations aux échelons supérieurs en matière de politiques de soutien. Même lors des réunions avec les électeurs et les délégués des conseils populaires provinciaux et municipaux, l'arrondissement a également formulé des recommandations, mais aucune réponse satisfaisante n'a été apportée à celles de la coopérative.
L'existence de marchés traditionnels tels que ceux de Phong Toan et de Coi à Vinh est conforme à la planification et aux conditions réelles, et les questions relatives aux loyers fonciers des coopératives qui les gèrent sont légitimes. Suite aux recommandations des unités de gestion, il est nécessaire de revoir les loyers fonciers des marchés et des coopératives de la ville afin de trouver une solution équitable et adaptée aux besoins de la population.
