Les prix de l’immobilier au Vietnam sont-ils les moins chers du monde ?

À Manille, Bangkok et Hong Kong, les appartements abordables coûtent environ 300 000 dollars, tandis qu'à Saïgon, ils ne coûtent que 30 000 à 40 000 dollars, soit 7 à 8 fois moins cher. Ainsi, les Vietnamiens achètent les maisons les moins chères du monde, a déclaré Nguyen Xuan Quang, président de Nam Long Company.

En marge de l'assemblée générale annuelle 2015 des actionnaires de Nam Long Investment Corporation, M. Quang a partagé son point de vue sur ce sujet controversé. Il a analysé que si l'on compare le prix des logements au Vietnam aux revenus des citadins, il est vrai qu'épargner pour acheter est long. Cependant, il ne faut pas critiquer le prix de l'immobilier vietnamien simplement parce que le prix des logements est supérieur aux revenus. « En toute honnêteté, le prix des logements au Vietnam est le plus bas au monde », a-t-il déclaré.

Cet expert a souligné qu'en dehors des frontières du Vietnam, des zones urbaines d'une ampleur comparable à celle de Hô-Chi-Minh-Ville, telles que Bangkok, Hong Kong et Manille, se développent, et pour acquérir un appartement à prix moyen comme celui de Nam Long, il faut débourser 300 000 dollars américains par appartement. À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix de vente des appartements abordables n'est que de 30 000 à 40 000 dollars américains, soit 650 000 à 850 000 millions de dongs vietnamiens par appartement, soit 7 à 8 fois moins cher que dans d'autres pays de la région.

M. Quang estime que la marge bénéficiaire des entreprises immobilières (notamment dans le secteur des logements sociaux) au Vietnam est actuellement très faible et risquée. Cependant, les revenus de la population étant encore faibles, si les prix sont supérieurs à ce que le marché peut absorber (consommer), la faiblesse des prix de l'immobilier et des marges bénéficiaires du secteur immobilier constitue un défi majeur pour le développement durable du marché immobilier vietnamien.

Le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, Le Hoang Chau, a également approuvé la comparaison de M. Quang. « Il est vrai que les logements abordables au Vietnam sont bien moins chers que dans de nombreux autres pays. Même dans les segments haut de gamme et de luxe, l'écart de prix entre le Vietnam et la région est très important », a-t-il déclaré.

Selon cet expert, au cours des 5 à 7 dernières années, les zones d'habitation dans les zones urbaines ont diminué de taille et sont devenues plus petites, ce qui a fait baisser la valeur totale, poussant les prix de l'immobilier au Vietnam à un niveau inférieur par rapport au niveau général de l'Asie du Sud-Est, de l'Asie et du monde.

Bien que les prix de l'immobilier au Vietnam soient parmi les plus bas de nombreux pays, de nombreux avis divergent quant à l'idée que les prix de l'immobilier au Vietnam sont les moins chers du monde. Photo : Vu Le

Cependant, de nombreux avis s'opposent à l'idée que les prix de l'immobilier au Vietnam sont les moins chers au monde. Mai Duc Hung, directeur général de la société par actions Viet Do Real Estate Development, a déclaré que la comparaison des prix de l'immobilier ne se limite pas à l'aspect prix. En effet, le logement urbain doit être lié au niveau de revenu des travailleurs locaux.

À Singapour, Shanghai et en Malaisie, le prix des logements de milieu et haut de gamme est d'environ 500 000 à 600 000 dollars américains par unité, soit 3 à 4 fois plus cher qu'au Vietnam. Dans le segment des logements à bas prix, à Hong Kong, aux Philippines, en Thaïlande et en Malaisie, le prix est estimé à environ 300 000 dollars américains, soit 7 fois plus cher qu'au Vietnam. De même, les revenus des travailleurs de ces villes et pays sont également bien supérieurs à ceux du Vietnam.

« Nous ne sommes pas le pays où les prix de l'immobilier sont les plus bas au monde, car les revenus et les moyens financiers de la majorité de la population ne permettent pas d'acheter une maison », a déclaré M. Hung. Cet expert a expliqué que le salaire moyen des travailleurs vietnamiens est actuellement d'environ 150 à 180 dollars par mois, alors que dans de nombreux pays de la même région, il atteint 1 300 à 1 500 dollars par mois, voire plus. L'écart avec le salaire minimum est près de dix fois supérieur.

Selon l'Office général des statistiques (GSO), le produit intérieur brut (PIB) du Vietnam a atteint 3 937 856 milliards de VND en 2014, soit 184 milliards de dollars américains, calculé au taux de change de la Banque d'État du Vietnam au 31 décembre 2014, soit 21 400 VND pour 1 dollar américain. Sur la base d'une population de 90,73 millions d'habitants en 2014 (également selon les données publiées par le GSO), le PIB par habitant du Vietnam a atteint 2 028 dollars américains en 2014, soit 169 dollars américains par mois. Cet indice se situe à un niveau très modeste dans la région.

« Si les salaires moyens et le PIB sont tous deux bas, et que le logement reste un bien précieux hors de portée de nombreuses personnes, alors les prix de l'immobilier au Vietnam resteront élevés », a souligné M. Hung.

L'indice d'accessibilité au logement des Vietnamiens est supérieur à celui de nombreux pays développés, malgré des revenus moyens plus faibles, liés à la pression de l'accession à la propriété, désormais ancrée dans la vie des Vietnamiens. L'enquête Savills met en évidence la complexité du marché vietnamien, sans préciser si les prix des logements sont bas ou élevés.

En réponse à la question de savoir si les prix de l'immobilier au Vietnam sont parmi les moins chers au monde, le directeur général adjoint de Savills Vietnam, Troy Griffiths, a déclaré que c'était complètement faux.

Des experts, forts de nombreuses années d'études sur les marchés vietnamien et international, estiment que, comparés à d'autres pays de la région, les prix de l'immobilier au Vietnam sont relativement bas. Selon une étude Savills réalisée fin 2014, comparant les segments immobiliers de la région Asie-Pacifique, le Vietnam affiche des prix de vente et de location inférieurs à ceux de nombreux autres pays. Le paradoxe est que, malgré ces prix plus bas, ils ne sont pas faciles à payer.

L'essentiel ici, selon l'analyse de M. Troy Griffiths, est de savoir quel pourcentage de la population peut se permettre d'acheter son premier logement. En réalité, au Vietnam, même les logements de milieu de gamme (bon marché et abordables) restent inaccessibles pour beaucoup.

De plus, selon cette personne, il est très difficile d'évaluer la capacité d'achat des Vietnamiens en matière de logement. Cette évaluation dépend de nombreux facteurs personnels. Outre le salaire et les revenus, il faut également tenir compte de l'influence de la famille. Par ailleurs, le système de crédit bancaire est moins répandu au Vietnam que dans d'autres pays.

Des études antérieures menées par BOA, Merrill Lynch et Savills ont montré une forte variation, voire une contradiction, de l'indice d'accessibilité au logement des Vietnamiens. Cet indice est calculé en divisant le prix moyen d'un logement par le revenu moyen des ménages. Dans de nombreux pays développés, l'indice se situe autour de 4, tandis que celui du Vietnam se situe entre 9 et 13.

Le paradoxe réside dans le fait que, malgré un revenu moyen faible, la capacité financière des Vietnamiens pour se loger est supérieure à celle de certains pays. La principale différence réside dans la forte demande d'accession à la propriété des Vietnamiens, en raison de l'influence culturelle. À l'inverse, les citoyens d'autres pays ne sont pas contraints d'acheter un logement ; ils peuvent choisir de louer un logement sous diverses formes.

« Cela illustre la complexité des enjeux du marché immobilier vietnamien. Il convient toutefois de souligner que les prix de l'immobilier sur ce marché sont parmi les plus bas au monde, mais pas les moins chers », a déclaré M. Troy Griffiths.

Selon VNE