Professeur Dang Hung Vo : Trouver le capital caché dans le foncier pour le développement urbain

L'urbanisation est une conséquence de l'industrialisation ; le niveau d'urbanisation est donc utilisé comme mesure du succès du processus d'industrialisation. L'indice d'urbanisation représente le pourcentage de personnes vivant en zone urbaine par rapport à la population totale du pays. Un pays n'est qualifié d'industrialisé que lorsque le taux d'urbanisation atteint au moins 70 %. Notre pays vient d'atteindre le niveau de revenu moyen inférieur, avec un indice d'urbanisation de près de 40 %.

Vue panoramique de la ville de Vinh. Photo : Le Thang

Libérer les ressources foncières

Le taux d'urbanisation n'est qu'un indicateur d'évaluation général. Plus précisément, on prend également en compte la qualité, la forme et l'efficacité de l'urbanisation. La qualité de l'urbanisation se mesure par la capacité des zones urbaines à garantir un niveau de vie élevé et, directement, par la création d'emplois et l'offre de services sociaux suffisants. En d'autres termes, une zone urbaine de qualité doit attirer les habitants.

Concernant la forme urbaine, chaque région et chaque philosophie de développement s'organisent de manière appropriée. Il peut s'agir de très grandes villes appelées mégapoles, comme Singapour ou Luxembourg, ou d'un réseau de villes moyennes ou petites, bien connectées, comme l'Allemagne qui ne compte qu'une seule mégapole, Berlin. Les autres villes sont de taille moyenne et bien connectées, avec le slogan « Être partout, à 10 minutes d'une ville ».

En Chine, les mégapoles sont nombreuses, mais elles organisent aussi de petits réseaux urbains dans les zones montagneuses et rurales sous-développées, avec le slogan « quitter l'agriculture sans quitter son foyer ». L'idée d'urbanisation au Vietnam est encore naïve et manque de cohérence avec l'industrialisation.

Concernant l'efficacité de l'urbanisation, il est nécessaire de trouver les motivations et les financements nécessaires. Nous en connaissons tous un exemple frappant dans notre pays, celui de Da Nang, qui a reconstruit sa vieille ville pauvre après la guerre pour en faire une « Da Nang vivable », uniquement grâce à l'argent du foncier, sans utiliser un seul dong du budget ni un seul dong d'emprunt.

La ville de Da Nang a réussi à exploiter le capital foncier caché pour le développement urbain. Photo : NGUYEN XUAN TU/baodanang.vn

Ainsi, le capital foncier suffit amplement à accélérer le processus d'urbanisation. L'un des principes de l'exploitation du capital foncier urbain est que plus les zones urbaines se développent, plus la valeur foncière augmente. Lorsque cette plus-value foncière est extraite, elle constitue une ressource pour poursuivre le développement urbain, et les prix fonciers augmentent alors, créant ainsi des ressources pour poursuivre le développement urbain.

Ainsi, les ressources destinées à l'urbanisation proviennent directement de la plus-value foncière induite par l'urbanisation. Dans de nombreux autres pays, la méthode de contribution foncière/réaménagement est souvent utilisée pour moderniser les zones urbaines. Par exemple, dans un quartier défavorisé, chacun sait qu'investir dans de nouvelles infrastructures augmentera la valeur foncière. C'est pourquoi les autorités municipales mobilisent les ménages pour qu'ils contribuent une partie de leur terrain à la modernisation de la zone urbaine. La modernisation des infrastructures urbaines augmentera la valeur foncière, laquelle correspond à la superficie apportée. En réalité, la valeur foncière augmente au-delà du niveau estimé pour déterminer le ratio de contribution foncière, ce qui signifie que la zone urbaine défavorisée est modernisée et que chaque citadin bénéficie également de cette plus-value foncière. Les zones urbaines sont modernisées une à une grâce à la valeur foncière locale et au consensus des habitants. Les zones urbaines qui réussissent réussissent, tandis que celles qui échouent échouent.

Dans les pays industrialisés, les villes qui survivent et se développent ont mis en place des administrations urbaines, auxquelles la population fait confiance pour leurs nombreuses initiatives visant à moderniser la ville et à améliorer la qualité de vie de leurs habitants. Les administrations urbaines sont habilitées à décider de l'utilisation des ressources foncières publiques locales. De ce fait, les villes rivalisent pour utiliser ces ressources afin de moderniser la ville et d'améliorer la qualité de vie de leurs habitants.

Nous avons beaucoup discuté de l'administration urbaine, mais n'avons pas clarifié la capacité de se développer de manière autonome en utilisant les ressources foncières locales sans dépendre des attributions des échelons supérieurs. Pour bâtir une véritable administration urbaine, nous devons non seulement modifier la loi foncière, mais aussi la loi budgétaire de l'État.

Processus d'urbanisation dans notre pays

Depuis la rénovation, la période 2011-2020 a montré que l'urbanisation de notre pays s'est développée assez fortement. En septembre 2022, le taux d'urbanisation du Vietnam avait atteint environ 41,5 % avec 888 zones urbaines. En général, l'économie urbaine a atteint 12 à 15 % par an, soit 1,2 à 1,5 fois plus que la croissance de l'économie globale, et on estime qu'elle contribue à environ 70 % du PIB du pays. Les cinq villes gérées par le centre ne représentent à elles seules que 2,9 % de la superficie et 22 % de la population, mais ont contribué à 46,8 % du PIB (en 2020), attiré 30 % du total des capitaux d'IDE accumulés et atteint 32,8 % du chiffre d'affaires total des importations et des exportations du pays.

Zone urbaine de Phu My Hung (Hô Chi Minh-Ville). Photo : Anh Phuong/ vietnamnet.vn

Les succès de l'urbanisation dans notre pays sont remarquables, si l'on compare le paysage urbain actuel à celui des débuts de l'innovation. Cependant, ces réussites restent encore d'ordre général et, en réalité, leur qualité, leur forme appropriée et leur impact positif sur l'industrialisation sont encore loin d'être clairement démontrés.

De nombreuses zones urbaines « fantômes » subsistent encore en de nombreux endroits. Les revenus fonciers urbains sont également élevés, mais proviennent principalement du mécanisme étatique de récupération des terres agricoles pour les céder à des investisseurs pour des projets de logement. La plus-value foncière induite par l'urbanisation génère des profits importants, mais est liée au secteur immobilier, ce qui n'attire pas les ressources foncières et humaines locales pour participer à l'urbanisation. L'efficacité de cette solution n'en est qu'à ses débuts ; il ne s'agit pas d'une solution durable et efficace à long terme.

Avec l'augmentation du taux d'urbanisation, le développement urbain ne peut plus se poursuivre sur des surfaces planes, mais est contraint de se développer verticalement, à la fois en surface et sous terre, à la surface et sous l'eau. Récemment, la question de la protection de l'environnement a donné naissance au concept de développement vert.

Dans le développement urbain, le concept de « ville verte » est né avec l'exigence d'arbres, de surface d'eau, de moindre utilisation d'énergie industrielle, de tirer profit des éléments naturels comme le vent, la lumière, l'eau... Plus la ville répond aux critères de ville verte, plus la valeur est élevée.

Depuis que la technologie 4.0 est devenue une tendance de développement, le concept de « ville intelligente » est né avec la capacité d'utiliser l'intelligence artificielle (IA) pour contrôler toutes les activités urbaines afin qu'il n'y ait pas de goulots d'étranglement, toutes les activités soient efficaces au niveau le plus bénéfique et au moindre coût.

Les zones urbaines développées ont été reliées à des infrastructures de connexion, mais n'ont pas encore suivi de près les parcs industriels et les zones économiques. Dans les pays industrialisés, les zones économiques sont souvent organisées comme un mélange d'industries, de services et de zones urbaines. Un parc industriel comprend souvent plusieurs universités, centres culturels et sportifs. Industrialisation et urbanisation sont indissociables. Au Vietnam, les parcs industriels doivent encore se développer « isolés » en raison des préoccupations liées à la pollution environnementale. Ce n'est qu'en 2018 que le gouvernement a publié le décret n° 82/2018/ND-CP du 21 mai 2018 réglementant la gestion des parcs industriels et des zones économiques, qui inclut pour la première fois une réglementation sur les parcs mixtes industrie-services-urbains.

Urbanisation à Nghe An

La ville de Vinh-Ben Thuy est considérée comme une zone industrielle du Vietnam depuis la période coloniale française. Aujourd'hui, le ministère de la Construction présente les points de vue, les objectifs et les solutions pour le développement du système urbain de la province de Nghe An à l'horizon 2030, avec une vision à l'horizon 2045.

Ce rapport montre que la province de Nghe An compte 23 zones urbaines ; le taux d'urbanisation est d'environ 22 %, le taux d'urbanisation annuel moyen est de 0,8 %/an. Ces données sont calculées sur la base des unités administratives devenues des zones urbaines (quartiers, villes, villes de province). Si l'on ne calcule pas sur la base des unités administratives, mais sur la base de l'espace urbain sous la forme de nouvelles zones urbaines, le taux d'urbanisation de Nghe An est estimé à environ 32 %. Ce taux d'urbanisation réel est plus élevé, mais toujours inférieur au taux d'urbanisation de l'ensemble du pays (42 %).

L'aménagement du boulevard Vinh-Cua Lo devient l'axe de développement clé de la ville de Vinh (Nghe An). Image en perspective

Dans un avenir proche, la ville de Cua Lo pourrait se connecter à la ville de Vinh pour devenir une zone urbaine industrielle et touristique. Elle pourrait également se connecter aux trois districts de Nam Dan, Hung Nguyen et Nghi Loc pour former une zone urbaine, industrielle et touristique de Nghe An.

En regardant plus loin, toute la zone côtière de Nghe An comprend la zone de services urbains - industriels - touristiques avec Vinh comme centre comme mentionné ci-dessus et reliée à la ville de Thai Hoa, ainsi qu'aux districts de Quynh Luu, Yen Thanh, Dien Chau, Nghi Loc, Nam Dan, Hung Nguyen pour devenir la zone de services urbains - industriels - touristiques de Nghe An.

Nghe An présente un faible taux d'urbanisation, ce qui s'explique facilement. C'est la plus grande province du pays et sa population n'est inférieure qu'à celle de Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Cependant, elle possède une région occidentale très vaste, riche en ressources naturelles, mais encore peu développée. L'urbanisation est forte dans les zones côtières. Entre la région montagneuse occidentale et la région côtière se trouve la région du centre, dont les revenus proviennent encore principalement de l'agriculture.

Comme mentionné précédemment, le mode d'urbanisation doit être adapté à chaque région. La région occidentale doit également suivre la voie consistant à « abandonner l'agriculture sans quitter son territoire », en développant une économie locale non agricole fondée sur le potentiel des services environnementaux forestiers et de l'exploitation des ressources naturelles. La région du centre peut promouvoir les services agricoles et le tourisme rural associés à la production agricole traditionnelle de chaque région.

L'urbanisation nécessite toujours d'importants capitaux pour construire des infrastructures, développer ou rénover les zones urbaines. Nous ne pouvons pas attendre que les capitaux soient disponibles ; nous devons trouver le capital caché dans la plus-value foncière créée par l'urbanisation elle-même. Le problème est de savoir comment créer de la valeur foncière supplémentaire pendant le processus d'urbanisation et de trouver les moyens de la capter et de l'utiliser immédiatement dans le processus de développement urbain.