Nouvelle loi foncière : Pour récupérer des terres, les zones de réinstallation doivent être aménagées simultanément.
L'une des caractéristiques nouvelles, notables et distinctes de la loi foncière de 2024 et du décret n° 88/2024/ND-CP par rapport aux réglementations précédentes sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres est que les localités doivent achever l'infrastructure technique et sociale de la zone de réinstallation avant de prendre une décision de récupération des terres.
Avant que les terres puissent être récupérées, la zone de réinstallation doit être achevée.
Plus précisément, l'article 91, paragraphe 6, de la loi foncière de 2024 stipule pour la première fois que les zones de relogement doivent disposer d'infrastructures techniques et sociales complètes, conformément au plan détaillé approuvé par l'autorité compétente. Elles doivent également respecter les traditions culturelles, les coutumes et les pratiques de la communauté locale où les terres sont acquises. Chaque zone de relogement peut accueillir un ou plusieurs projets. Les comités populaires aux niveaux provincial, de district et prochainement communal/de quartier (selon le modèle de gouvernement local à deux niveaux) sont chargés d'organiser la préparation et la mise en œuvre des projets de relogement afin de garantir un relogement proactif des personnes dont les terres sont acquises.
L’approbation des plans d’indemnisation, de soutien et de réinstallation, ainsi que l’organisation de la réinstallation, doivent être finalisées avant toute décision d’acquisition foncière.
(Extrait de l'article 91, paragraphe 6, de la loi foncière de 2024)
La loi foncière de 2024 stipule les principes d'indemnisation, de soutien et de réinstallation lors de la récupération de terres par l'État. En conséquence, ces mesures doivent garantir la démocratie, l'objectivité, l'équité, l'ouverture, la transparence, le respect des délais et la conformité à la loi ; elles doivent servir le bien commun, le développement durable, la civilisation et la modernité de la communauté et du territoire ; et prendre en compte les bénéficiaires des politiques sociales et les personnes directement impliquées dans la production agricole.
L'indemnisation foncière consiste en l'attribution d'un terrain destiné à la même destination que le terrain acquis. En l'absence de terrain disponible, une compensation financière sera versée en fonction de la valeur du terrain acquis, telle que déterminée par le Comité populaire compétent lors de l'approbation du plan d'indemnisation, d'aide et de réinstallation. Si la personne dont le terrain est acquis est indemnisée par un terrain ou un logement, mais souhaite une compensation financière, celle-ci lui sera versée en espèces conformément à sa demande enregistrée lors de l'établissement du plan d'indemnisation, d'aide et de réinstallation.
Si le propriétaire foncier dont le terrain est exproprié a un besoin et que la localité dispose de ressources foncières et de logements disponibles, il peut prétendre à une compensation sous forme de terrain à usage différent de celui du terrain exproprié ou sous forme de logement.
En sus du cas susmentionné, conformément aux articles 78 et 79 de la loi foncière de 2024, si la superficie restante de la parcelle après expropriation est inférieure à la superficie minimale fixée par le Comité populaire provincial dans ladite loi, et si l'usager consent à l'expropriation, le Comité populaire compétent statue sur l'expropriation et assure l'indemnisation, l'accompagnement et la gestion de cette parcelle conformément à la loi. Les coûts d'indemnisation et d'accompagnement liés à cette expropriation sont intégrés aux coûts d'indemnisation, d'accompagnement et de réinstallation du projet.
M. Cao Quang Trung, directeur du Centre provincial de développement foncier, a déclaré : « À Nghệ An, conformément à la loi foncière de 2024 et au décret n° 88/2024/ND-CP, le Comité populaire de la province de Nghệ An a promulgué la décision n° 33/2024/QD-UB du 30 septembre 2024 (applicable à compter du 10 octobre 2024), qui comporte de nombreuses dispositions spécifiques relatives à l’indemnisation, au soutien et à la réinstallation des populations lors de la récupération de terres. Il convient de souligner qu’il s’agit d’une réglementation nouvelle, différente et novatrice de la loi foncière de 2024 par rapport aux réglementations précédentes. Cette réglementation crée des conditions favorables et incite les collectivités locales à redoubler d’efforts pour équilibrer leurs budgets, allouer les ressources nécessaires et réserver des terrains non remblayés en vue de la construction de zones de réinstallation, condition préalable aux projets de récupération de terres. »
En réalité, non seulement à Nghệ An, mais aussi dans d'autres localités, certaines zones de relogement n'ont pas bénéficié d'investissements conformes à la réglementation, manquent d'homogénéité et sont dépourvues d'infrastructures sociales pour les personnes relogées. De ce fait, des logements sociaux et des habitations dans les zones de relogement des districts et des villes, malgré la présence de terrains ou de maisons, restent inoccupés faute d'infrastructures techniques et sociales adaptées. Nombre de ces logements sont abandonnés, se dégradent et deviennent des sources de déchets.
Par conséquent, le règlement susmentionné a contribué à surmonter les limites et les lacunes de la précédente loi foncière de 2013, qui stipulait seulement que l'achèvement de la construction de logements/infrastructures dans la zone de réinstallation était requis avant qu'une décision sur l'acquisition de terres et une décision sur l'indemnisation, le soutien et le plan de réinstallation puissent être émises le même jour (conformément au point a, alinéa 3, article 69, alinéa 3, article 85).
L’infrastructure technique et sociale de la zone de réinstallation doit être synchronisée.
Contrairement à la loi précédente, la loi foncière de 2024 précise davantage les critères d'une infrastructure technique et sociale synchronisée. Concrètement, les zones de relogement doivent satisfaire aux conditions suivantes : leur infrastructure technique doit au minimum respecter les nouvelles normes rurales et urbaines, notamment : des routes assurant la liaison avec les zones voisines, l'éclairage public et l'électricité pour les besoins quotidiens, l'approvisionnement en eau et l'assainissement, les communications et le traitement de l'environnement. Les comités populaires provinciaux et de district (et prochainement communaux) sont chargés de préparer et de mettre en œuvre les projets et les zones de relogement conformément à la loi.
Parallèlement, l’infrastructure sociale des zones de réinstallation doit garantir l’accès aux soins de santé, à l’éducation, aux sports, aux marchés, aux services, aux loisirs et aux divertissements. De plus, la loi foncière de 2024 stipule que les zones de réinstallation doivent être conçues en tenant compte des conditions, des coutumes et des traditions de chaque région.
Afin de créer les conditions les plus favorables pour les personnes dont les terres sont expropriées, la loi foncière de 2024 (article 110) stipule la sélection des sites de réinstallation selon l'ordre de priorité suivant : (1) dans la commune où les terres sont expropriées ; (2) dans le district où les terres sont expropriées, lorsqu'aucun terrain n'est disponible pour la réinstallation dans la commune ; (3) dans d'autres zones présentant des conditions équivalentes, lorsqu'aucun terrain n'est disponible pour la réinstallation dans le district ; (4) en privilégiant les terrains bien situés pour constituer une zone de réinstallation.
Lors d'une récente réunion entre le gouvernement et les collectivités locales concernant l'accélération du projet d'un million de logements sociaux, le Premier ministre a souligné que l'attribution de terrains pour la construction et l'aménagement de logements sociaux ne signifie pas que les collectivités doivent choisir des emplacements défavorables, inaliénables pour ce type de construction. Au contraire, elles doivent privilégier des emplacements pratiques pour la vie quotidienne et les transports des habitants. Cette exigence est conforme aux dispositions relatives à l'indemnisation et au relogement prévues par la loi foncière, qui ont toujours imposé que les nouveaux terrains et les zones de relogement soient au moins aussi bien adaptés que les terrains d'origine.
Pour pallier les difficultés pratiques, l’État prévoit également des cas où il peut récupérer des terres selon une procédure simplifiée. Ainsi, l’article 79 de la loi foncière de 2024 énumère 31 cas où une indemnisation et un soutien peuvent être mis en œuvre selon cette procédure simplifiée, garantissant ainsi la construction d’infrastructures techniques et sociales intégrées et permettant leur réalisation simultanée avec la mise en œuvre de projets d’investissement et de récupération de terres.
Afin d'assurer la rigueur, l'article 83 de la loi foncière de 2024, et en particulier le décret 88/2024/ND-CP, stipule que les comités populaires provinciaux doivent récupérer les terres appartenant à des organisations nationales, des organisations religieuses, des organisations religieuses affiliées, des personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger, des organisations étrangères ayant des fonctions diplomatiques et des organisations économiques ayant des capitaux d'investissement étrangers, dans les cas spécifiés aux articles 81 et 82 de cette loi..Le Comité populaire au niveau du district (qui deviendra bientôt le Comité populaire au niveau de la commune) est chargé de récupérer les terres à des fins de défense et de sécurité nationales, quel que soit l'utilisateur, l'organisation ou l'individu qui gère ou possède ces terres ; de récupérer les terres appartenant aux ménages, aux particuliers et aux communautés dans des cas tels que la récupération des terres en raison de violations des lois foncières, la récupération des terres en raison de la cessation de l'utilisation des terres conformément à la loi, la restitution volontaire des terres ; la récupération des terres en raison de glissements de terrain ou d'affaissements entraînant une perte de terres.../.
