Visage déformé attendant le livre rose de l'appartement

Attendre avec lassitude

M. Hoang Tu, qui a acheté un appartement dans le projet Ascent, dans le quartier de Thao Dien, arrondissement 2, à Hô-Chi-Minh-Ville, financé par la société Tien Phat, était mécontent. Il a expliqué que lorsqu'il avait appris l'existence de ce projet, il avait été annoncé comme un projet haut de gamme et que l'investisseur était financièrement très solide. Ainsi, après la livraison du logement, le livret rose serait rapidement remis aux résidents. Cependant, près de deux ans après son emménagement, il n'a toujours pas reçu ce livret. L'investisseur a invoqué la lenteur des procédures administratives de l'État, sans aucun engagement précis.

Dans de nombreux autres projets d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville, les gens attendent souvent depuis six ans, voire près de dix ans, sans jamais obtenir le permis de construire. La plupart du temps, c'est parce que les investisseurs ont hypothéqué le projet, ne peuvent pas rembourser leurs dettes ou ont commis des infractions lors des travaux, ce qui engendre des litiges.

Prenons par exemple le cas des ménages vivant dans l'immeuble d'appartements Phu Thanh, district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville, investi par la société par actions de construction 585. Ayant emménagé depuis la mi-2011, au cours des 6 dernières années, 840 ménages vivant dans ces 5 blocs d'immeubles d'appartements de 17 étages ont dû attendre « avec de longs cous » pour obtenir des livres roses.

Les résidents ont déclaré qu'à la réception de l'appartement, ils devaient payer jusqu'à 95 % du prix d'achat et 2 % de charges d'entretien. Lors de la remise de l'appartement, l'investisseur s'est également engagé à effectuer les démarches nécessaires à la délivrance du livret rose un an plus tard et à verser le solde à la réception du livret. Cependant, jusqu'à présent, malgré les demandes répétées des autorités compétentes pour obtenir ce livret, personne dans l'immeuble n'a pu consulter le certificat de propriété de l'appartement acheté.

Les résidents des appartements de Phu Thanh ont été particulièrement mécontents d'apprendre que la société 585 avait hypothéqué le certificat d'utilisation du sol de ce projet auprès de la banque Viet A pour emprunter plus de 200 milliards de dongs. La banque Viet A a également cédé cette créance irrécouvrable à VAMC. En attendant le livret rose, de nombreux acquéreurs de maisons dans ce projet ont déclaré avec amertume : « Nous avons investi suffisamment pour acheter la maison, mais le nom de l'investisseur figure sur les documents, ce n'est pas différent de louer notre propre maison. »

Selon le rapport fourni par le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville à la fin de 2017, dans la ville, il y a encore plus de 16 000 certificats d'investisseurs qui n'ont pas complété les procédures de demande de certificats de droit d'utilisation du sol et le département exhorte les investisseurs à les compléter rapidement pour les acheteurs de maisons.

Qui relâche le contrôle ?

Conformément à la réglementation, la délivrance des certificats d'urbanisme pour les appartements est effectuée une fois le projet et les autres services publics terminés. Par conséquent, la demande de certificats d'urbanisme pour chaque appartement ne peut être déposée qu'après la finalisation des documents d'achèvement. Tout retard de l'investisseur dans la réalisation du projet conformément au plan approuvé entraînera un retard dans le traitement de la demande de certificats d'urbanisme.

Dans le cas d'un immeuble d'habitation livré depuis de nombreuses années sans autorisation, cela peut être dû au fait que l'investisseur n'a pas respecté ses engagements en matière de construction de services publics et d'aménagements sociaux, ce qui l'empêche de demander une autorisation. Ou encore, parce que l'investisseur n'a pas respecté l'approbation du projet, ce qui a entraîné des problèmes. Mais quelle que soit la raison, c'est l'acquéreur qui en pâtit.

De plus, dans de nombreux immeubles d'habitation, les acheteurs se retrouvent actuellement confrontés au cas où l'investisseur a demandé un « red book » pour l'ensemble du projet, mais l'a hypothéqué auprès de la banque pour emprunter davantage, ce qui a entraîné un blocage dans le processus de demande d'« rose book » pour les propriétaires d'appartements. La question est de savoir si l'hypothèque d'un bien immobilier tout en le vendant aux particuliers peut être considérée comme une infraction à la loi.

À ce propos, l'avocat Nguyen Thanh Nha (cabinet DBS) a indiqué que le fait que l'investisseur ait hypothéqué le bien lors de sa vente aux résidents pourrait être considéré comme une fraude. Cependant, avant d'accorder un prêt, la banque doit vérifier que le bien a bien été vendu aux résidents. « À mon avis, dans ce cas précis, sans l'aide de la banque, il aurait été difficile de le faire. Le risque de collusion est donc très élevé. »

Selon certains experts du secteur, si l'investisseur hypothèque le certificat de droit d'usage du sol auprès d'une banque, les résidents doivent constituer un conseil de gestion des appartements afin de collaborer directement avec l'investisseur et l'agence de gestion pour le compte des résidents. Parallèlement, le conseil de gestion contacte le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et la banque auprès de laquelle l'investisseur hypothèque le projet afin d'obtenir des informations sur le montant emprunté et les délais de remboursement, afin de trouver une solution.

Actuellement, la réglementation relative à l'octroi des livres roses est très claire : les acheteurs doivent étudier attentivement les aspects juridiques du projet et la réputation de l'investisseur. La limitation des risques et la gestion des infractions reposent sur le contrat signé entre l'investisseur et l'acheteur, ainsi que sur les dispositions légales. Parallèlement, la responsabilité des organismes de gestion publics est essentielle, car la relation entre acheteurs et investisseurs ne peut être considérée comme simple, les acheteurs étant toujours en position de faiblesse par rapport aux investisseurs et ne pouvant maîtriser tous les risques liés à la transaction.