Résolution 18 : « Point d’appui » pour la modification de la loi foncière

Ce constat suffit à saisir la complexité et l'importance du problème. La question foncière est complexe, délicate et délicate ; elle est essentielle à la subsistance des populations. Elle constitue également une ressource précieuse pour le pays et un enjeu majeur pour sa stabilité et son développement durable.

Par conséquent, la poursuite des efforts d'innovation et d'amélioration des institutions et des politiques, ainsi que la suppression rapide des obstacles à la gestion et à l'utilisation des terres, constitueront une base importante pour la création de nouvelles ressources et de moteurs de développement.

C’est pourquoi la résolution 18 du Comité central intitulée « Poursuivre l’innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, améliorer l’efficacité et l’efficience de la gestion et de l’utilisation des terres, créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé » est considérée comme une étape importante, avec de nouvelles avancées, visant à trouver des solutions pour libérer les ressources foncières et créer une dynamique de développement.

La résolution 18 du Comité central réaffirme la position constante du Parti selon laquelle la terre appartient à l'ensemble du peuple, l'État en étant le propriétaire représentatif et le gestionnaire unifié. Les droits d'usage des terres constituent une forme particulière de propriété, mais non un droit de propriété. Cette résolution apporte de nombreux éléments nouveaux concernant les points de vue, les objectifs, les tâches, les solutions et l'organisation de sa mise en œuvre.

En conséquence, concernant la planification de l'utilisation des terres, la résolution souligne que l'État veille à disposer de ressources suffisantes pour établir une planification de l'utilisation des terres ainsi qu'une planification sectorielle et de terrain qui utilise les terres pour limiter les abus, la corruption et la négativité.

La résolution prévoit également la mise au point de réglementations visant à garantir la publicité et la transparence en matière d'attribution des terres, de location de terres, de conversion de la destination des terres, d'indemnisation, de soutien, de réinstallation et de récupération des terres.

La résolution prévoit également la suppression du cadre de fixation des prix fonciers et exige un mécanisme et une méthode pour déterminer ces prix selon les principes du marché. Parallèlement, le gouvernement central instaure des taux d'imposition plus élevés pour les propriétaires de vastes superficies, de nombreux logements et pour les spéculateurs fonciers.

Résumant la résolution 18, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a indiqué qu'elle comporte trois points nouveaux majeurs. Premièrement, la résolution vise à renforcer le rôle du marché dans la gestion et l'utilisation des terres. Deuxièmement, elle améliore l'efficacité de la gestion foncière par l'État, en prévenant et en combattant résolument la corruption, les pratiques abusives et le gaspillage dans le secteur foncier. Troisièmement, la résolution définit une orientation pour garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, le peuple et les investisseurs, en plaçant le peuple au centre.

« La résolution 18 renforce le rôle du marché dans la gestion et l'utilisation des terres, permettant ainsi une allocation plus efficace de celles-ci. Une allocation plus efficace se traduira par une utilisation plus efficiente. La résolution 18 vise à améliorer les capacités de gestion de l'État. Ces capacités, plus efficaces, favoriseront une meilleure discipline dans la gestion et l'utilisation des terres, réduisant ainsi les pratiques néfastes et la corruption », a estimé M. Son.

Selon le vice-président de la Commission économique centrale, si l'on parvient à harmoniser les intérêts de l'État, du peuple et des investisseurs, les terres seront utilisées plus efficacement.

L'un des points les plus importants de la résolution 18 est la suppression du cadre de fixation des prix fonciers, assortie de la mise en place d'un mécanisme et d'une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché. Elle précise également les fonctions, les missions et les responsabilités de l'organisme chargé de cette fixation. Le gouvernement central élabore les critères et les procédures d'inspection et de contrôle des collectivités locales en matière d'élaboration des barèmes de prix fonciers. Le Conseil populaire provincial décide, contrôle et supervise l'application de ces prix.

D'après le professeur Dang Hung Vo (ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement), le cadre actuel de fixation des prix fonciers n'a aucun impact sur la gestion et l'évaluation des terres locales. Il cite en exemple Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, où le terrain le plus cher coûterait 1 milliard de VND/m², alors que le prix de référence est d'environ 250 millions de VND/m².

« J’ai moi-même interrogé directement les dirigeants de Hanoï et d’Hô Chi Minh-Ville sur les raisons du faible prix des terrains. Ces prix dérisoires engendrent un sentiment de désavantage chez la population. Or, il arrive que les autorités prennent des décisions arbitraires qui profitent à certains. Laisser une différence entre le prix officiel et le prix du marché est un tabou en matière de gestion foncière », a déclaré M. Dang Hung Vo.

Selon M. Dang Hung Vo, la résolution 18 préconise de supprimer le système de gestion des prix fonciers, car celui-ci s'avère inefficace. Il convient plutôt de privilégier une gestion directe des prix fonciers au niveau local.

Concernant la méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a déclaré qu'une série de conditions d'accompagnement étaient nécessaires et que la résolution 18 l'indiquait clairement.

Il est tout d'abord nécessaire de constituer une base de données foncières qui prenne en compte non seulement la quantité et la superficie, mais aussi la valeur des propriétés. Cette base de données doit être à la fois statique et dynamique afin de suivre l'évolution des transferts de propriété. Il convient donc de mettre en place un système d'information foncière unifié et moderne.

Deuxièmement, nous devons garantir l'indépendance du conseil d'évaluation foncière et renforcer les capacités des bureaux d'études foncières. Il est essentiel d'améliorer les compétences et la déontologie des évaluateurs. Troisièmement, nous devons assurer la transparence des transactions foncières : interdiction des paiements en espèces, transactions effectuées par voie de parquet et sanctions sévères en cas d'infraction.

Au cours des trois dernières années, selon les statistiques, le Comité central d'accueil populaire a reçu près de 100 000 personnes venues déposer des plaintes, pour un total de près de 24 500 cas, dont plus de 70 % étaient liés au foncier, représentant 81 % en 2021.

Selon Nguyen Hong Diep, chef du Comité central d'accueil des citoyens, le nombre de plaintes diminuera certainement fortement après l'entrée en vigueur de la résolution 18 sur le foncier, car cette résolution exige la publicité et la transparence à toutes les étapes de l'attribution, de la location et de la détermination du prix des terres.

« L’une des principales sources de plaintes et de dénonciations, tant répétées qu’inquiétantes, concerne le foncier. Si la vente aux enchères est transparente et publique, cela limitera les réactions négatives, et un plan d’aménagement du territoire conforme à la résolution 18 sera établi pour chaque parcelle. Ainsi, les utilisateurs du terrain, l’État et la population seront informés du projet. Cela contribuera à réduire les plaintes et les dénonciations », a déclaré Nguyen Hong Diep, président du Comité central d’accueil des citoyens.

Au fil des ans, dans la plupart des cas de corruption foncière locale, les responsables administratifs ont profité des failles de la loi pour tirer profit du manque de transparence dans l'attribution et la location des terres, et pour fixer des prix fonciers éloignés des prix du marché. Afin de remédier à cette situation, la résolution 18 exige une transparence accrue lors de la suppression du cadre de fixation des prix fonciers et de la mise en place d'un mécanisme de tarification basé sur le marché.

« Le respect de l'esprit de la Résolution 18 garantira la stabilité, la pérennité et la durabilité du marché, en évitant les fluctuations de prix. Au lieu de permettre à des investisseurs non professionnels ou à ceux disposant de faibles capacités financières et d'investissements de piètre qualité de participer au marché, cette résolution permettra de sélectionner et de garantir que les acheteurs et les vendeurs sont de véritables acheteurs et de véritables vendeurs », a déclaré l'avocat Truong Thanh Duc, membre du barreau de Hanoï.

La terre est un bien précieux, un moyen de production fondamental et une ressource extrêmement précieuse. Pourtant, sa gestion, son exploitation et son utilisation présentent encore de nombreuses lacunes. Le phénomène de terres laissées en friche et gaspillées persiste dans de nombreux endroits.

Âgée de près de 70 ans cette année, Mme May (de la ville de Tien Hai, district de Tien Hai, province de Thai Binh), qui a passé toute sa vie à travailler la terre, n'a jamais vu autant d'agriculteurs abandonner leurs cultures. Dans les champs, il est courant de voir des parcelles laissées à l'abandon.

« Beaucoup de ménages ne cultivent pas de riz, on leur propose de le faire gratuitement », a expliqué Mme Hoang Thi May.

Selon Nguyen Nhu Cuong, directeur du département de la production végétale au ministère de l'Agriculture et du Développement rural, l'abandon de l'agriculture entraîne un gaspillage des ressources foncières et des capitaux investis dans les infrastructures d'irrigation et les routes desservant la production de riz.

Dans les grandes villes comme Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et surtout dans les zones côtières, le phénomène des « terres fertiles » abandonnées est fréquent. Des « terres fertiles » qui, pourtant, ne peuvent pas « engendrer » de richesse.

« La terre est une ressource essentielle. Il est impératif de connaître les investisseurs et leurs capacités, et de rédiger un contrat clair. On ne peut pas laisser 5 à 10 hectares, voire des centaines d'hectares, inoccupés pendant 5 à 7 ans. Les gens veulent simplement s'approprier les terres », a déclaré M. Tran Ngoc Chinh, président de l'Association vietnamienne d'urbanisme et de développement.

On estime qu'à l'échelle nationale, il existe plus de 3 200 projets portant sur une superficie allant jusqu'à 85 200 hectares de terres qui ont été attribuées, louées ou dont la destination a été modifiée par l'État, mais les investisseurs de ces projets ont été lents ou n'ont pas mis les terres en service pendant de nombreuses années.

L’analyse de la situation des terres abandonnées, dont la mise en valeur est lente, révèle, selon Nguyen Hong Son, vice-président de la Commission économique, une gestion et une utilisation inefficaces des terres. Ce problème a été clairement identifié par le gouvernement central, et la résolution n° 18 propose des solutions à ce problème selon deux axes : administratif et économique.

En matière d'administration, la résolution 18 prévoit des sanctions spécifiques et synchronisées pour les cas d'attribution et de location de terrains non mis en service ou dont la mise en service est tardive. Elle exige également la récupération résolue des terrains utilisés à des fins illicites, notamment ceux situés dans des zones stratégiques et très rentables.

Sur le plan économique, la résolution 18 exige une révision des politiques juridiques relatives aux taxes foncières agricoles et non agricoles. Elle vise ainsi à élaborer des politiques fiscales conformes aux pratiques internationales, en fonction des niveaux et des conditions définis, et selon une feuille de route appropriée. Elle prévoit également des taux d'imposition plus élevés pour les propriétaires de vastes superficies, les propriétaires de nombreux logements, les spéculateurs fonciers, les personnes qui tardent à mettre leurs terres en culture ou celles qui les laissent en jachère. Il s'agit ensuite de mettre en place un mécanisme permettant aux organisations et aux particuliers de participer à des projets d'investissement, notamment par l'apport, la location ou le transfert de droits d'usage des terres, ainsi que par la création d'une banque de location de terres agricoles.

Expliquant la réglementation relative aux taux d'imposition plus élevés pour les personnes utilisant de grandes superficies de terrain, de nombreuses maisons, la spéculation foncière, l'utilisation lente des terres et l'abandon des terres dans la résolution 18, le professeur, Dr. Dang Hung Vo a déclaré que les gens peuvent être assurés qu'il ne s'agit pas d'une augmentation d'impôt uniforme, mais seulement d'augmentations d'impôt dans les cas de nombreuses maisons, de grandes superficies et de non-utilisation des terres.

D'autres catégories de personnes, comme les plus démunies, les minorités ethniques et celles qui sont chargées de missions telles que la sécurité alimentaire et la protection de l'environnement, sont exemptées. Selon M. Dang Hung Vo, la majorité de la population n'est pas concernée par la hausse des taxes foncières ; seuls les spéculateurs y sont soumis.

La résolution 18 fixe comme objectif l’achèvement de la modification de la loi foncière de 2013 et d’un certain nombre de lois connexes d’ici 2023.

Analysant cet objectif, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a déclaré que la résolution 18 stipule la nécessité de perfectionner les institutions politiques, la gestion et l'utilisation des terres conformément aux principes de développement d'une économie de marché à orientation socialiste. L'accent est mis sur la modification de la loi foncière de 2013 et des autres lois connexes, afin d'assurer leur uniformité et de créer un cadre juridique favorable. Cette modification doit impérativement respecter l'esprit de la résolution 18.

Selon M. Son, une fois l'amendement finalisé, ce cadre juridique permettra de résoudre en profondeur les problèmes de gestion et d'utilisation des terres qui persistent depuis longtemps, notamment : les terres issues des exploitations agricoles et forestières d'État ; les terrains liés à la défense et à la sécurité nationales, associés à des activités de production et de construction économique ; les terrains des sites et unités de production accueillant une forte concentration de personnes ayant quitté les grandes agglomérations ; les terres gagnées sur la mer ; les terres à vocation religieuse…

En outre, la résolution 18 exige également que la loi foncière (modifiée) permette de lutter contre le gaspillage dans l'utilisation des terres, la désertification des terres, la dégradation, la pollution et la corruption négative des terres.

En outre, la modification de la loi foncière de 2013 doit viser à améliorer l'efficacité de la gestion foncière par l'État, à valoriser le potentiel des terres et à maximiser leur valeur. Les terres doivent être utilisées à bon escient, de manière économique, efficace et durable.

« Enfin, la loi foncière révisée garantit l’harmonie des intérêts entre les citoyens, les entreprises et l’État. Elle place les citoyens au centre et ne laisse personne de côté », a souligné M. Nguyen Hong Son.

Selon le professeur Dang Hung Vo, la résolution 18 ne se contente pas de corriger les derniers goulets d'étranglement de la loi foncière de 2013, mais soulève également une question beaucoup plus importante : comment faire en sorte que la terre contribue au processus de transformation de notre pays, de son état actuel à un pays industrialisé à revenu élevé ?

« Cela signifie attribuer un rôle précis au foncier dans le développement économique et contribuer à l'économie vietnamienne. La résolution définit les objectifs de développement jusqu'en 2045 », a déclaré M. Dang Hung Vo.

S'exprimant plus en détail sur la feuille de route du développement économique du Vietnam, le chef adjoint du département de la propagande, Nguyen Hong Son, a déclaré que la résolution 18 vise à contribuer à la résolution des problèmes hérités du passé tout en répondant aux nouvelles exigences du développement. La résolution du XIIIe Congrès national du Parti définit des objectifs et des feuilles de route précis pour le développement du pays à l'horizon 2025, 2030 et 2045.

« La résolution 18 contribue non seulement à jeter les bases politiques essentielles à la modification de la loi foncière de 2013 et des autres lois connexes afin de remédier aux problèmes existants, mais elle crée également un cadre et une motivation pour une utilisation et une gestion efficaces des terres. Elle nous aide ainsi à atteindre les objectifs fixés dans la résolution du 13e Congrès national du Parti », a souligné M. Son.