Résolution 18 : « Point d'appui » pour la modification de la loi foncière

Il suffit de le dire pour comprendre la complexité et l'importance du problème. La terre est une question difficile, complexe et sensible, source de revenus pour la population. C'est aussi une ressource précieuse pour le pays et un enjeu crucial pour sa stabilité et son développement durable.

Par conséquent, continuer à innover et à améliorer les institutions et les politiques, et éliminer rapidement les obstacles à la gestion et à l’utilisation des terres, constituera une base importante pour créer de nouvelles ressources et une motivation pour le développement.

C'est pourquoi la résolution 18 du Comité central sur « Continuer à innover et à perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créer une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé » est considérée comme une étape importante, avec de nouvelles avancées, visant à trouver des solutions pour débloquer les ressources foncières, créant une dynamique pour le développement.

La Résolution 18 du Comité central réaffirme la position constante du Parti selon laquelle la terre appartient à tout le peuple, l'État en est le propriétaire représentatif et en assure la gestion unifiée. Les droits d'usage de la terre constituent un type particulier de propriété et de marchandise, mais ne constituent pas des droits de propriété. La Résolution apporte de nombreuses nouveautés en termes de points de vue, d'objectifs, de tâches, de solutions et d'organisation de sa mise en œuvre.

En conséquence, en ce qui concerne l’aménagement du territoire, la résolution souligne que l’État doit garantir des ressources suffisantes pour établir un aménagement du territoire et une planification sectorielle et territoriale qui utilise les terres de manière à limiter les abus, la corruption et la négativité.

La résolution prévoit également la tâche de perfectionner les réglementations pour assurer la publicité et la transparence dans l’attribution des terres, la location des terres, la conversion des usages des terres, l’indemnisation, le soutien, la réinstallation et la récupération des terres.

La résolution prévoit également la suppression du cadre de fixation des prix fonciers et exige un mécanisme et une méthode permettant de déterminer les prix fonciers selon les principes du marché. Parallèlement, le gouvernement central prévoit des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de vastes superficies de terrain, construisent de nombreux logements et spéculent sur le foncier.

Résumant la résolution 18, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a déclaré qu'elle comportait trois nouveautés majeures. Premièrement, la résolution vise à renforcer le rôle du marché dans la gestion et l'utilisation des terres. Deuxièmement, elle renforce l'efficacité et l'efficience de la gestion foncière par l'État, en prévenant et en combattant résolument la corruption, la négativité et le gaspillage dans le secteur foncier. Troisièmement, la résolution fixe l'orientation à suivre pour garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, le peuple et les investisseurs, en plaçant le peuple au centre.

« La résolution 18 renforce le rôle du marché dans la gestion et l'utilisation des terres, afin que les terres soient attribuées plus efficacement. Une attribution plus efficace permet une utilisation plus efficace. La résolution 18 vise à améliorer la capacité de gestion de l'État. Cette capacité de gestion sera plus efficace et efficiente, ce qui conduira à une meilleure discipline dans la gestion et l'utilisation des terres, réduisant ainsi la négativité et la corruption dans la gestion et l'utilisation des terres », a estimé M. Son.

Selon le directeur adjoint de la Commission économique centrale, si l'harmonie est assurée entre les intérêts de l'État, du peuple et des investisseurs, les terres seront utilisées plus efficacement.

L'un des points les plus notables de la Résolution 18 est la disposition abolissant le cadre de fixation des prix fonciers, exigeant parallèlement un mécanisme et une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché, et stipulant les fonctions, tâches et responsabilités de l'organisme chargé de la fixation des prix fonciers. Le gouvernement central élabore des critères et des procédures d'inspection et de supervision des localités lors de l'élaboration des barèmes de prix fonciers. Les Conseils populaires provinciaux décident, inspectent et supervisent l'application des prix fonciers.

Selon le professeur Dang Hung Vo (ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement), le cadre actuel des prix des terrains n'a aucun effet sur la gestion et la valorisation des terres locales. M. Dang Hung Vo a cité des exemples comme ceux de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville, où le prix des terrains les plus chers est estimé à 1 milliard de VND/m², alors que le cadre actuel des prix des terrains n'est que d'environ 250 millions de VND/m².

« J'ai personnellement interrogé directement les dirigeants de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville sur les raisons de la faiblesse des prix des terrains. Ces prix bas incitent les habitants à se plaindre d'être désavantagés. Or, les autorités prennent parfois des mesures décisives qui peuvent profiter à certains. Laisser un écart entre le prix des terrains publics et celui du marché est un tabou dans la gestion des prix fonciers », a déclaré M. Dang Hung Vo.

Selon M. Dang Hung Vo, la résolution 18, considérant que la gestion par le biais du prix foncier n'est pas bénéfique, devrait être supprimée. Il faudrait plutôt se concentrer sur la gestion directe des prix fonciers au niveau local.

Concernant la méthode de détermination des prix des terrains selon les principes du marché, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a déclaré qu'une série de conditions d'accompagnement sont nécessaires et que la résolution 18 l'a clairement indiqué.

Premièrement, il est nécessaire de constituer une base de données foncières, non seulement quantitative et territoriale, mais aussi valorisable. Cette base de données est non seulement statique, mais aussi dynamique, afin de suivre l'évolution des transferts fonciers. Il est essentiel de mettre en place un système d'information foncière unifié et moderne.

Deuxièmement, nous devons garantir l'indépendance du conseil d'évaluation foncière et améliorer les capacités des services de conseil en évaluation foncière. Améliorer les compétences et l'éthique des évaluateurs. Troisièmement, nous devons garantir la transparence du processus de transaction foncière : pas d'argent liquide, transactions en direct et traitement strict des infractions.

Au cours des trois dernières années, selon les statistiques, le Comité central d'accueil du peuple a reçu près de 100 000 personnes venant déposer des plaintes, avec un total de près de 24 500 cas, dont plus de 70 % des cas étaient liés à la terre, avec 81 % en 2021.

Selon le chef du Comité central d'accueil des citoyens, Nguyen Hong Diep, le nombre de plaintes diminuera certainement fortement après l'entrée en vigueur de la résolution 18 sur les terres, car la résolution exige la publicité et la transparence à toutes les étapes de l'attribution des terres, de la location des terres et de la détermination du prix des terres.

« L'un des principaux sujets de plaintes et de dénonciations urgentes et prolongées concerne les terres. Si les enchères sont transparentes et publiques, cela limitera les réactions négatives, et la planification et l'aménagement du territoire, conformément à la Résolution 18, seront appliqués pour chaque parcelle. Ainsi, les utilisateurs des terres, l'État et la population seront informés de la planification publique. Cela contribuera à réduire les plaintes et les dénonciations de la part de la population », a déclaré Nguyen Hong Diep, responsable du Comité central d'accueil des citoyens.

Ces dernières années, dans la plupart des cas de corruption foncière dans les localités, les responsables de la gestion ont exploité des failles de la loi pour tirer profit du manque de transparence dans l'attribution et la location des terres, et pour fixer des prix fonciers éloignés des prix du marché. Pour remédier à cette lacune, la résolution 18 exige une transparence accrue lors de la suppression du cadre de tarification foncière et de l'instauration d'un mécanisme de fixation des prix du marché.

« Suivre l'esprit de la Résolution 18 garantira la stabilité, la durabilité et la longévité, au lieu de fluctuations de prix. Au lieu que des investisseurs non professionnels ou des investisseurs aux capacités financières et à la qualité d'investissement médiocres puissent néanmoins participer au marché, cette résolution permettra de filtrer et de garantir que les acheteurs et les vendeurs sont de véritables vendeurs », a déclaré Maître Truong Thanh Duc, avocat au barreau de Hanoi.

La terre est un bien précieux, un moyen de production essentiel et une ressource extrêmement précieuse. Cependant, sa gestion, son exploitation et son utilisation présentent encore de nombreuses lacunes. Le phénomène de la jachère et du gaspillage des terres persiste dans de nombreuses régions.

À près de 70 ans cette année, après avoir passé toute sa vie à travailler dans les champs, Mme May (ville de Tien Hai, district de Tien Hai, Thai Binh) n'a jamais vu autant d'agriculteurs abandonner leurs activités agricoles. Dans les champs, il n'est pas rare de voir des champs abandonnés.

« De nombreux ménages ne plantent pas, ils nous laissent planter gratuitement », a expliqué Mme Hoang Thi May.

Selon Nguyen Nhu Cuong, directeur du département de la production végétale du ministère de l'Agriculture et du Développement rural, l'abandon des cultures par les populations entraîne un gaspillage des ressources foncières, un gaspillage des capitaux d'investissement dans les infrastructures d'irrigation et les routes desservant la production de riz.

Dans les grandes villes comme Hanoï, Hô-Chi-Minh-Ville et surtout dans les zones côtières, la situation de « terres dorées » abandonnées n'est pas rare. Ces « terres dorées » ne peuvent toutefois pas « produire » d'or.

« La terre est une ressource essentielle. Nous devons connaître les investisseurs et leurs capacités, et le contrat doit clairement stipuler que 5 à 10 hectares, voire des centaines d'hectares, ne peuvent être abandonnés pendant 5 à 7 ans. Les gens veulent simplement occuper le terrain », a déclaré M. Tran Ngoc Chinh, président de l'Association vietnamienne d'urbanisme et de développement.

On estime qu'à l'échelle nationale, il existe plus de 3 200 projets d'une superficie allant jusqu'à 85 200 hectares de terres qui ont été attribuées, louées ou dont l'utilisation a été modifiée par l'État, mais les investisseurs du projet ont été lents ou n'ont pas mis les terres en service pendant de nombreuses années.

L'évaluation de la situation des terres abandonnées, dont la mise en valeur est lente, montre, selon Nguyen Hong Son, vice-président du Comité économique, que la gestion et l'utilisation des terres ne sont pas réellement efficaces. Cette situation a été clairement identifiée par le gouvernement central et, dans la résolution 18, des solutions à ce problème ont été proposées sous deux angles : administratif et économique.

En matière d'administration, la Résolution 18 exige des sanctions spécifiques et cohérentes pour les cas d'attribution et de location de terres, sans mise en service ou avec retard. La Résolution 18 exige également la récupération résolue des terres utilisées à des fins inappropriées, en particulier celles situées dans des zones avantageuses et très rentables.

Sur le plan économique, la Résolution 18 exige une révision des politiques juridiques relatives aux taxes foncières agricoles et non agricoles. Elle vise ainsi à élaborer des politiques juridiques en matière de taxes foncières conformes aux pratiques internationales, en fonction du niveau, des conditions et d'une feuille de route appropriée. Elle prévoit également des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de grandes superficies, construisent de nombreux logements et spéculent sur les terres, tardent à exploiter les terres ou les laissent à l'abandon. Il s'agit ensuite de mettre en place un mécanisme permettant aux organisations et aux particuliers de participer à des projets d'investissement par le biais de contributions, de locations ou de transferts de droits d'utilisation des terres, et d'exiger la création d'une banque pour la location de terres agricoles.

Expliquant la réglementation sur les taux d'imposition plus élevés pour les personnes utilisant de grandes superficies de terrain, de nombreuses maisons, spéculant sur les terres, utilisant lentement les terres et abandonnant les terres dans la résolution 18, le professeur Dr. Dang Hung Vo a déclaré que les gens peuvent être assurés qu'il ne s'agit pas d'une augmentation uniforme des impôts, mais seulement d'une augmentation des impôts dans les cas de nombreuses maisons, de nombreuses terres et dans les cas où les terres ne sont pas utilisées.

D'autres cas, comme les pauvres, les minorités ethniques et les personnes chargées de tâches telles que la sécurité alimentaire et la protection de l'environnement, sont tous exemptés. Selon M. Dang Hung Vo, la grande majorité des personnes ne sont pas soumises à une augmentation de la taxe foncière ; seuls les spéculateurs le sont.

La résolution 18 fixe comme objectif d’achever la modification de la loi foncière de 2013 et d’un certain nombre de lois connexes d’ici 2023.

Analysant cet objectif, le vice-président de la Commission économique centrale, Nguyen Hong Son, a déclaré que la Résolution 18 définit les exigences pour perfectionner les institutions politiques, la gestion et l'utilisation des terres conformément au développement d'une économie de marché à orientation socialiste, en mettant l'accent sur la modification de la loi foncière de 2013 et d'autres lois connexes. L'objectif est d'assurer l'uniformité et de créer ainsi un cadre juridique favorable. L'amendement doit être conforme à l'esprit de la Résolution 18.

Selon M. Son, une fois l'amendement finalisé, le corridor juridique contribuera à résoudre fondamentalement les problèmes existants dans la gestion et l'utilisation des terres qui perdurent jusqu'à présent, par exemple : les terres provenant des fermes agricoles et forestières appartenant à l'État ; les terres de défense et de sécurité nationales combinées à des activités de production et de construction économique ; les terres des installations de production et des unités avec de grandes concentrations de personnes qui ont été relocalisées des grandes zones urbaines ; ou les terres gagnées sur la mer ; les terres religieuses, etc.

Parallèlement à cela, la résolution 18 exige également que la loi foncière (amendée) s'attaque au gaspillage dans l'utilisation des terres, laissant les terres en jachère, dégradées, polluées et à la corruption négative des terres.

En outre, il est également nécessaire que la modification de la loi foncière de 2013 vise à améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion foncière par l'État. Il faut valoriser le potentiel foncier et maximiser la valeur foncière. Les terres doivent être utilisées à bon escient et de manière économique, efficace et durable.

« Enfin, la loi foncière révisée garantit l'harmonie des intérêts entre les citoyens, les entreprises et l'État. Elle place l'humain au centre et ne laisse personne de côté », a souligné M. Nguyen Hong Son.

Selon le professeur Dr. Dang Hung Vo, la résolution 18 ne vise pas seulement à corriger les goulots d’étranglement restants de la loi foncière de 2013, mais soulève également une question beaucoup plus importante : que faire pour que la terre contribue au processus de transformation de notre pays d’un pays dans son état actuel en un pays industriel à revenu élevé.

« Cela signifie que les terres doivent jouer un rôle dans le développement économique et contribuer à l'économie vietnamienne. La résolution oriente les objectifs de développement jusqu'en 2045 », a déclaré M. Dang Hung Vo.

S'exprimant sur la feuille de route du développement économique du Vietnam, le chef adjoint du Département de la propagande, Nguyen Hong Son, a déclaré que l'objectif de la résolution 18 était de contribuer à résoudre les problèmes hérités du passé tout en répondant aux nouvelles exigences du développement. La résolution du XIIIe Congrès national du Parti fixe des objectifs et des feuilles de route précis pour le développement du pays jusqu'en 2025, 2030 et 2045.

« La résolution 18 contribue non seulement à poser les bases politiques essentielles à la modification de la loi foncière de 2013 et d'autres lois connexes afin de résoudre les problèmes existants, mais crée également les bases et la motivation nécessaires à une utilisation et une gestion efficaces des terres. Elle nous aide ainsi à atteindre les objectifs fixés dans la résolution du 13e Congrès national du Parti », a souligné M. Son.