Des politiques pour stimuler le marché immobilier en 2016

La restriction du crédit immobilier a été mise en œuvre conformément à la feuille de route jusqu'en 2018, mais elle a eu un fort impact sur les promoteurs de projets ainsi que sur l'ensemble du marché l'année dernière.

Restrictions de crédit sur l'immobilier

En janvier 2016, la Banque d’État du Vietnam (SBV) a commencé à solliciter des commentaires sur le projet d’amendement à la circulaire 36 réglementant les limites et les ratios de sécurité dans les opérations des établissements de crédit et des succursales de banques étrangères.

Ce projet d'amendement relève le coefficient de risque dans le secteur immobilier de 150 % à 200 % et établit une feuille de route pour limiter le crédit au marché immobilier pendant deux ans. Il s'agit du premier choc de l'année concernant la perspective d'une congestion des capitaux sur le marché. Après de nombreuses recommandations, le projet d'amendement vise à maintenir le ratio des capitaux mobilisés à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme à 60 % en 2016. À compter du 1er janvier 2017, il sera réduit à 50 % et à compter du 1er janvier 2018, il sera réduit à 40 %.

Cela signifie que les entreprises doivent se préparer mentalement à une offre de crédit limitée à moyen et long terme sur le marché immobilier. La plupart des entreprises craignent qu'une limitation des flux de capitaux à court terme puisse affecter l'état d'esprit du marché immobilier en 2016 et, à long terme, les années suivantes.

Le projet de commentaires sur le taux de restriction du crédit immobilier est considéré comme le premier choc politique pour le secteur immobilier en 2016. Photo : Vu Le

Annonce de la liste des projets hypothéqués

Mi-juillet 2016, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, en collaboration avec le Département de la Justice et le Département de la Construction de la Ville, ont publié conjointement une liste de 77 projets immobiliers hypothéqués auprès des banques. C'était la première fois dans le pays que l'agence de gestion divulguait publiquement l'état d'avancement de ces projets, afin que les gens puissent comprendre clairement la situation et éviter d'être trompés lors de l'achat d'un logement, comme cela s'était déjà produit dans certains immeubles d'habitation précédents.

Après cette « révolution » dans la divulgation de l'information, le marché immobilier est confronté à une série de défis. De nombreuses entreprises qui mettent en œuvre et vendent des projets d'appartements dans la région affirment devoir constamment dissiper les doutes des acheteurs, car ceux-ci croient à tort que le projet est hypothéqué, ce qui signifie que leurs actifs sont menacés et que la capacité de l'investisseur est mise en doute.

Certaines entreprises craignent une baisse de liquidité du marché immobilier résidentiel de Hô-Chi-Minh-Ville. D'autres ont indiqué avoir retiré leurs garanties, mais la liste indique que le projet est toujours hypothéqué. Cependant, les agences de gestion intersectorielles ont toutes mis en garde les entreprises : « Les investisseurs doivent être responsables de la transparence de l'information dès le départ. »

Peu de temps après, Hanoï a également annoncé une liste de projets hypothéqués, similaires à ceux de Hô-Chi-Minh-Ville. Cette liste a été approuvée par la population, mais les experts ont recommandé qu'une liste complète, détaillée et actualisée soit publiée afin de garantir l'objectivité et l'équité.

Recherche sur la fiscalité immobilière

Au quatrième trimestre 2016, le marché immobilier a appris que le ministère des Finances étudiait une taxe foncière ciblant les propriétaires d'une résidence secondaire ou plus. Selon ce plan, le ministère élaborera, entre 2016 et 2020, une loi fiscale sur les propriétaires de plusieurs logements afin de prévenir la spéculation et de minimiser les risques sur le marché immobilier.

L'objectif de cette taxe est jugé positif : elle contribue au développement durable du marché immobilier, prévient la spéculation et augmente les recettes du budget de l'État. Dans un scénario plus positif, la taxe sur les résidences secondaires incite également les investisseurs secondaires à choisir de créer des entreprises immobilières plutôt que des entreprises individuelles, comme c'est le cas actuellement.

L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville estime que la taxe est un outil pour limiter la spéculation immobilière, éviter les bulles du marché en collectant des taxes est une bonne solution, cependant, il est également nécessaire de réfléchir et d'être prudent lors de la mise en œuvre.

Fin du programme de crédit préférentiel de 30 000 milliards de VND

Français La politique, introduite en 2013, prévoit un soutien de 70 % aux acheteurs de logements sociaux et de logements commerciaux dont le prix est inférieur à 1,05 milliard de VND par unité, et un soutien de 30 % aux projets de logements sociaux officiellement clôturés fin décembre 2016. Après 3 ans de mise en œuvre de cette politique, à la fin novembre 2016, 56 000 personnes dans tout le pays avaient construit des maisons et près de 30 000 milliards de VND avaient été déboursés. À Hô-Chi-Minh-Ville seulement, 10 316 sujets ont pu emprunter le paquet de 30 000 milliards de VND pour un montant total de prêt de 7 032,3 milliards de VND, dont 10 308 particuliers ont emprunté 5 575,4 milliards de VND et 8 investisseurs de projets de logements sociaux ont emprunté 1 456,8 milliards de VND.

Cependant, la suppression immédiate de ce dispositif de crédit préférentiel complique également l'accès au logement pour les citadins à faibles revenus et affecte également le segment du marché du logement abordable. Actuellement, la plupart des acquéreurs de logements sociaux doivent recourir à un dispositif de crédit à taux variable, comme pour les logements commerciaux classiques.

La dynamique de l'Accord de partenariat transpacifique

Le retrait potentiel des États-Unis du Partenariat transpacifique (TPP) est considéré comme l'un des facteurs d'incertitude susceptibles d'avoir un impact profond sur le marché immobilier vietnamien. Tout au long de l'année 2016, le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier des grandes villes du pays, fortement orienté vers le haut de gamme, est considéré comme une conséquence de la vague de raccourcis pris pour saisir l'opportunité du TPP.

Ainsi, dès sa prise de fonction au pouvoir, Donald Trump n'a pas exclu la possibilité que les États-Unis se retirent du Partenariat transpacifique (TPP), laissant ouverte l'inconnu qui pourrait impacter de nombreux segments du marché immobilier vietnamien.

Les experts prédisent que l'absence des États-Unis dans cet accord commercial affectera le transfert des capitaux d'investissement et de la production vers le Vietnam. Elle aura également un impact direct sur le marché immobilier à moyen et long terme. À court terme, le TPP pourrait modifier la demande de biens immobiliers haut de gamme, de complexes hôteliers, de parcs industriels et de bureaux dans les grandes villes.

Selon VNE