Développement urbain à Vinh : des défis à relever !

(Baonghean) – Le développement harmonieux des infrastructures techniques et des aménagements architecturaux modernes dans les nouveaux projets d'aménagement urbain de la ville de Vinh constitue un atout majeur, à la hauteur de son statut de ville de catégorie I et de centre économique et culturel de la région Centre-Nord. Toutefois, des efforts considérables restent à fournir pour garantir le développement durable des zones urbaines de Vinh et en faire des lieux de vie idéaux.

Nouvel espace urbain

Les habitants de Vinh étaient autrefois fiers du complexe résidentiel Quang Trung, véritable fleuron du paysage urbain de leur ville. L'architecture des immeubles de cinq étages était très similaire et leur étroite liaison créait une harmonie architecturale. Cependant, face au fort développement économique et à l'évolution des besoins sociaux, l'urbanisme de Vinh a été repensé, réglementé et reconstruit, donnant naissance à de nouvelles infrastructures techniques et offrant à la ville un visage nouveau.

Le complexe d'appartements de grande hauteur situé sur l'avenue Lénine (développé par VINACONEX 9) est devenu un atout majeur pour la ville de Vinh.

Actuellement, la province compte plus de 100 projets de développement immobilier, dont plus de 80 dans la ville de Vinh, couvrant une superficie totale de plus de 1 500 hectares et comprenant 45 000 villas, maisons de ville et immeubles d'appartements de grande hauteur. Ce développement important témoigne de l'attractivité considérable du secteur immobilier de Vinh, grâce à ses infrastructures intégrées. La société par actions Hanoi Housing Investment & Development n° 30 est l'investisseur de 10 grands projets dans la ville de Vinh et la commune de Cua Lo, notamment le quartier résidentiel au sud de la rue Nguyen Sy Sach ; le quartier résidentiel de maisons de ville et d'immeubles de grande hauteur ; les villas au sud de la rue Nguyen Viet Xuan ; le complexe d'appartements à l'est du boulevard VI Le Nin ; et le projet de zone urbaine écologique de Vinh Tan. Dans le cadre de ces projets, parallèlement à un investissement coordonné dans les infrastructures, la société construit des immeubles d'appartements de grande hauteur de haute qualité, à l'architecture et aux aménagements paysagers modernes. L'un des nouveaux quartiers urbains est le projet de zone éco-urbaine de Vinh Tan, financé par la société par actions HANDICO Vinh Tan Investment & Development. S'étendant sur plus de 77 hectares, ce quartier est conçu et construit selon les principes de l'éco-urbanisme, avec une densité de construction d'environ 40 %, le reste étant réservé aux équipements publics, aux espaces verts, aux étangs et aux jeux d'eau. Dans cette zone, outre les 1 500 parcelles prévues pour des appartements de faible hauteur, l'investisseur construit également 8 immeubles d'appartements de 15 à 27 étages. Grâce à cet investissement audacieux et déterminé, la zone éco-urbaine de Vinh Tan constitue un atout majeur pour la ville de Vinh.

Le nouveau quartier urbain de Nghi Phu, un projet de la société par actions PetroVietnam Construction & Trading (PVIT), s'étend sur 1,3 hectare et comprend la construction de 64 maisons de ville et villas, ainsi que de deux tours d'appartements. Deux immeubles de 11 étages, totalisant 117 appartements, sont déjà achevés. M. Tran Luong Son, président du comité de gestion du projet, a déclaré : « Ce projet bénéficie d'une situation privilégiée sur l'axe routier de 72 mètres. Lors de sa mise en œuvre, nous avons scrupuleusement respecté le plan, veillant à ce que 42 % de la superficie soit consacrée à la construction des infrastructures techniques et à l'aménagement paysager. » Les projets immobiliers de la société par actions TECCO Central Vietnam sont également réalisés selon une approche globale et moderne, incluant des zones résidentielles de faible hauteur, des immeubles d'appartements, des logements sociaux et des infrastructures techniques. Le respect constant des délais, des investissements ciblés et la priorité accordée à la construction d'immeubles de grande hauteur constituent les stratégies efficaces mises en œuvre par TECCO pour asseoir sa crédibilité, attirer des clients et développer avec succès de nouveaux quartiers urbains modernes.

Le développement rapide de nouvelles zones urbaines crée une offre abondante de logements, tout en optimisant l'utilisation des ressources foncières, notamment sur les terres arides, les terres agricoles improductives et les terrains dépourvus d'infrastructures de transport. L'impact significatif des projets immobiliers sur l'exploitation des sols est manifeste : grâce aux investissements et à la construction de nouvelles zones urbaines, les terrains marécageux, arides et inondables sont devenus précieux et attractifs pour les investisseurs. On peut citer en exemple les zones urbaines situées le long du prolongement de la route Le Mao, avec les nouveaux projets de HANDICO, TECCO, etc.

L’architecte Nguyen Dinh Loi, directeur adjoint du département de la construction, a déclaré : « Les zones urbaines de la ville de Vinh sont planifiées et conçues avec un aménagement spatial esthétique et moderne, avec une proportion raisonnable d’immeubles de grande hauteur, conformément à l’orientation du développement spatial urbain de Vinh jusqu’en 2020. Les projets ont initialement créé un nouveau visage pour l’espace architectural urbain dans une direction synchronisée et moderne. »

Réduire progressivement le nombre de projets au point mort.

Depuis 2011, le marché immobilier est atone, ce qui freine considérablement l'avancement des nouveaux projets d'aménagement urbain à Vinh. Les entreprises rencontrent de nombreuses difficultés liées aux dettes bancaires, aux dettes d'entreprises et aux dettes envers les investisseurs secondaires. Un phénomène préoccupant dans le secteur immobilier est la tendance des promoteurs à privilégier la construction d'infrastructures et la vente de terrains, ou encore la construction et la vente de logements inachevés de faible hauteur afin de rentabiliser rapidement leur investissement. Ce faisant, ils négligent les investissements dans les logements collectifs, les logements sociaux et les équipements publics tels que les écoles, les crèches, les centres culturels, les espaces de loisirs, les marchés et les espaces verts.

De nombreuses zones urbaines ressemblent à des immeubles abandonnés, les investisseurs ne laissant aucun acheteur. Certains projets urbains sont au point mort en raison de problèmes de dégagement des terrains, et la ville n'a pas encore trouvé de solutions efficaces, ce qui nuit au climat des investissements. Certains projets de grande hauteur présentent des rez-de-chaussée inesthétiques et sales, conséquences d'une location et de ventes anarchiques, ainsi que de dépôts sauvages. Le quartier de Vinaconex 9 en est un exemple flagrant : des déchets de construction y sont déversés sur des terrains vagues qui n'ont pas encore été bâtis.

De plus, certaines zones urbaines inachevées et incohérentes sont inesthétiques et nuisent à l'aspect de la ville. M. Nguyen Quoc Thang, chef du département de la gestion urbaine du comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré : « Bien que les projets immobiliers bénéficient d'une planification et d'une conception de base, dans les faits, de nombreux investisseurs manquent de responsabilité et négligent la gestion de leurs investissements. Il en résulte des situations où résidents et investisseurs construisent arbitrairement des bâtiments non conformes à la planification et à la conception initiales, perturbant ainsi l'aménagement et l'architecture et dénaturant le paysage urbain. Or, en pratique, il est très difficile pour les services de la ville de Vinh de gérer cette situation… »

Les frais de service ne sont pas soumis à accord.

À ce jour, les résidents du complexe d'appartements Vinaconex 9 n'ont pas encore approuvé les nouveaux frais de service proposés par la direction de l'immeuble. Mme Pham Thi Quynh (appartement n° 1106) a déclaré : « Lors de la signature du contrat d'achat de notre appartement, on nous a informés que les charges (incluant le ménage et l'entretien de l'ascenseur) s'élèveraient à 1 500 VND/m². Cependant, à partir de septembre 2014, la direction de l'immeuble a soudainement augmenté ces charges à 3 000 VND/m² sans fournir d'explications claires. La superficie des appartements variant de 84 m² à 123 m², les charges sont très élevées, atteignant 370 000 VND par mois selon la nouvelle réglementation. C'est un montant exorbitant pour des résidents à faibles revenus comme nous. Lorsque les résidents ont demandé une réunion de la direction pour exposer leurs préoccupations, celle-ci n'en a organisé qu'une seule, fin 2014. Par conséquent, à ce jour, les résidents n'ont reçu aucune explication complète concernant cette nouvelle réglementation et n'ont pas pu constituer de syndic pour les représenter. »

Le complexe d'appartements Doi Cung ne dispose pas d'un parking prévu à cet effet.

Conformément à la circulaire 37/2009/TT-BXD relative aux « Directives pour la détermination et la gestion des charges de copropriété », ces charges doivent être adaptées au contexte socio-économique local et aux revenus des résidents. Elles doivent par ailleurs être approuvées par plus de 50 % des membres du syndic, par vote ou scrutin secret. Pour les immeubles sans syndic, les charges doivent être approuvées à l’unanimité par plus de 50 % des résidents, par vote ou scrutin secret. Si les charges sont déjà fixées dans le contrat d’achat, ce sont ces dernières qui prévalent.

Conformément à la réglementation, l'augmentation des charges de copropriété de l'immeuble Vinaconex 9 est injustifiée à deux égards : premièrement, elle contrevient au contrat d'achat des appartements, qui prévoyait des charges de 1 500 VND/m² ; deuxièmement, cette augmentation n'a pas été approuvée par plus de 50 % des résidents. Selon ces derniers, malgré l'augmentation des charges, la qualité des services ne s'est pas améliorée. En particulier, le système de collecte des déchets reste insuffisant, engendrant des odeurs nauséabondes et affectant la santé des résidents. Les fréquentes coupures de courant, provoquant des dysfonctionnements des ascenseurs, sont justifiées par la direction par une panne de générateur ou l'absence du technicien, ce qui complique les déplacements des personnes âgées et des enfants. Face à cette situation, de nombreux résidents ont protesté en refusant de payer et en demandant une assemblée générale pour discuter et trouver une solution. Cependant, à ce jour, la direction de l'immeuble n'a toujours pas donné suite à leur demande.

Les complexes d'appartements de la ville souffrent encore de plusieurs problèmes, notamment celui du stationnement. Nombre d'immeubles ne disposent pas d'aires de stationnement aménagées pour les voitures des résidents ou n'offrent que des emplacements pour les motos ; certains complexes n'ont même pas de sous-sol. Les sous-sols sont à peine assez grands pour accueillir des vélos et des motos, alors que le nombre de voitures par résident ne cesse d'augmenter. Par conséquent, le stationnement est anarchique : les véhicules se garent sur les trottoirs, les allées piétonnes et même les aires de jeux pour enfants. Dans le complexe Hung Dung, les vols et les effractions de voitures sont fréquents, ce qui engendre un sentiment d'insécurité chez les résidents, surtout pendant la saison des pluies. Dans le complexe Doi Cung, l'espace limité réservé aux aires de jeux pour enfants est également complètement envahi et transformé en parking pour adultes. Même le rez-de-chaussée devant le complexe haut de gamme Tecco pose problème, car de nombreuses entreprises y louent des bureaux. De ce fait, les véhicules des employés et des clients sont garés n'importe comment sur les trottoirs, rendant la circulation extrêmement difficile. Dans certains endroits, les tarifs de stationnement sont également supérieurs à la réglementation. Par exemple, l'immeuble Vinaconex 9 facture 350 000 VND par mois pour le stationnement des voitures de moins de 7 places. Cependant, conformément à la décision n° 61/2014/QD-UBND du 18 septembre 2014 du Comité populaire provincial de Nghệ An relative à la perception et à la gestion des frais de stationnement pour vélos, motos et voitures dans la zone, le tarif maximal pour les parkings non financés par l'État mais dont les projets d'investissement ont été approuvés par les autorités compétentes est de 270 000 VND par véhicule et par mois. Dans d'autres complexes résidentiels, comme le complexe Tecco (Vinh Tán), le stationnement extérieur coûte 300 000 VND par mois et le stationnement en sous-sol 400 000 VND par mois.

Retard dans la délivrance des certificats de propriété pour les appartements.

Le complexe d'appartements Nam Nguyen Sy Sach (bloc Tan Hop, quartier Hung Dung) a été lancé en 2003 et mis en service début 2004 suite à une décision du Comité populaire provincial de reloger les résidents de l'immeuble C1, Quang Trung. Près de douze ans après son achèvement, les 216 ménages du complexe n'ont toujours pas reçu leurs titres de propriété. Le lieutenant-colonel Doan Van Vuong (immeuble 211 - B3), un résident, témoigne : « La plupart des habitants sont issus de milieux défavorisés, comme des invalides de guerre, des anciens combattants handicapés ou des personnes ayant accompli des actes remarquables pour le développement national. Nombre d'entre eux ont servi dans les Forces de volontaires de la jeunesse ou dans l'armée pendant de nombreuses années, et les démarches administratives et le paiement des logements ont été extrêmement difficiles. Après des années d'attente, nous sommes presque désespérés car nous n'avons toujours pas obtenu le droit d'occuper nos appartements. »

Lors de réunions avec les électeurs organisées par les conseils populaires de quartier ou de ville, les résidents ont soulevé à plusieurs reprises cette question, mais on leur a toujours répondu que l'investisseur, la société par actions Hanoi Housing Investment and Development n° 30, et le Département des ressources naturelles et de l'environnement n'étaient pas encore parvenus à un accord, et que par conséquent, les certificats de droits d'utilisation des terres pour les appartements ne pouvaient pas être délivrés aux résidents.

Conformément au plan, la ville de Vinh s'étendra sur 250 km² et sa population atteindra environ un million d'habitants. De ce fait, de nombreux projets d'aménagement et d'investissements seront réalisés prochainement pour la construction de nouveaux quartiers urbains. Toutefois, il est essentiel que tous les niveaux et tous les secteurs renforcent la gestion et le suivi des projets afin d'en garantir le respect des délais, tout en éliminant résolument les projets bloqués. Ceci contribuera à bâtir une ville de Vinh moderne, digne de devenir le centre économique et culturel de la région Centre-Nord. Par ailleurs, les promoteurs de projets immobiliers d'appartements doivent s'acquitter sans délai de leurs obligations financières envers l'État afin que les ménages puissent obtenir rapidement les titres de propriété et stabiliser leur situation. Une attention accrue doit être portée aux services post-investissement dans les complexes d'appartements afin de garantir les droits et la qualité de vie des résidents.

Hoang Vinh - Thanh Quynh