Développement des zones urbaines à Vinh City : les enjeux soulevés !

(Baonghean) - Le développement synchrone des infrastructures techniques et des œuvres architecturales modernes des nouveaux projets urbains de la ville de Vinh crée des points forts dignes d'une zone urbaine de première classe et d'un centre économique et culturel de la région du Centre-Nord. Cependant, pour que les zones urbaines de la ville de Vinh se développent durablement et deviennent un lieu de vie idéal, il reste encore beaucoup à faire.

Nouvel espace urbain

Les habitants de Vinh étaient autrefois fiers de la tour d'habitation Quang Trung, symbole de l'ancien paysage urbain de Vinh. L'architecture des immeubles de cinq étages, très similaire et étroitement reliée entre eux, créait une unité architecturale. Cependant, avec le fort développement économique et les besoins sociaux, la nécessité d'une planification, d'une autorisation et d'investissements dans la reconstruction de l'architecture urbaine de Vinh a créé de nouvelles infrastructures techniques, donnant un nouveau visage à la ville.

Le complexe d'appartements de grande hauteur sur l'avenue Lénine (investi par la société VINACONEX 9) crée un « point culminant » de la ville de Vinh.

Français Actuellement, il y a plus de 100 projets immobiliers dans la province, dont plus de 80 projets dans la ville de Vinh, avec une superficie totale de plus de 1 500 hectares, dont 45 000 villas, maisons de ville et appartements de grande hauteur. Ce fort développement montre la grande attraction des investissements dans le secteur immobilier de la ville de Vinh avec une infrastructure technique synchrone... Hanoi Housing Investment and Development Joint Stock Company No. 30 est l'investisseur de 10 grands projets dans la ville de Vinh et la ville de Cua Lo, dans lesquels les plus importants sont la zone résidentielle au sud de la rue Nguyen Sy Sach; des gratte-ciel et des maisons de ville; des villas au sud de la rue Nguyen Viet Xuan; des immeubles d'appartements à l'est de l'avenue VI Le Nin; le projet de zone urbaine écologique de Vinh Tan... Dans ces projets, parallèlement à des investissements synchrones dans les infrastructures techniques, l'unité a construit des immeubles d'appartements de grande hauteur avec une architecture paysagère de haute qualité et moderne. L'un des nouveaux quartiers urbains est le projet de zone urbaine écologique de Vinh Tan, financé par la société par actions HANDICO Vinh Tan Investment & Development. D'une superficie totale de plus de 77 hectares, il a été conçu et construit pour devenir une zone urbaine écologique. La densité de construction ne représente donc que près de 40 % de la superficie, le reste étant destiné à la construction d'ouvrages publics, à la plantation d'arbres, d'étangs, de lacs, de plans d'eau... Dans ce quartier urbain, outre la planification de 1 500 terrains pour la construction d'appartements de faible hauteur, l'investisseur a également construit 8 immeubles d'appartements de 15 à 27 étages. Avec audace et détermination à investir, la zone urbaine écologique de Vinh Tan crée un « point d'attraction » important pour la ville de Vinh.

La nouvelle zone urbaine de Nghi Phu, investie par PetroVietnam Construction and Trading Joint Stock Company (PVIT), s'étend sur 1,3 hectare et comprend 64 maisons de ville, des villas et deux tours d'appartements. Le projet comprend deux immeubles de 11 étages, totalisant 117 appartements. M. Tran Luong Son, directeur du comité de gestion du projet, a déclaré : « Ce projet bénéficie d'un excellent avantage sur l'axe routier de 72 m. Cependant, lors de sa mise en œuvre, nous avons rigoureusement appliqué la planification, en prévoyant 42 % de la superficie du terrain pour la construction d'infrastructures techniques et la création de paysages urbains. » Les projets immobiliers de TECCO Central Joint Stock Company comprennent également des investissements synchrones et modernes, notamment des immeubles de faible hauteur, des immeubles de grande hauteur, des logements sociaux et des infrastructures techniques. Investir dans des secteurs clés et privilégier la construction d'immeubles de grande hauteur est un moyen efficace pour TECCO de renforcer son prestige, d'attirer des clients et de construire avec succès de nouveaux quartiers urbains modernes.

Le développement rapide de nouvelles zones urbaines a créé une offre abondante de logements, tout en exploitant efficacement les ressources foncières, notamment dans les zones de friches, de terres agricoles inexploitées et de terrains sans routes. Il est évident que les projets immobiliers ont un impact considérable sur l'exploitation foncière. Grâce aux investissements dans la construction de nouvelles zones urbaines, les zones marécageuses, friches et inondées sont devenues des terres précieuses, attirant les investisseurs. Les zones urbaines situées le long du prolongement de la route Le Mao accueillent généralement de nouveaux projets de HANDICO et TECCO.

L'architecte Nguyen Dinh Loi, directeur adjoint du département de la construction, a commenté : « Les zones urbaines de la ville de Vinh sont planifiées et présentent une belle disposition spatiale moderne, avec un ratio raisonnable de bâtiments de grande hauteur, en ligne avec l'orientation de développement de l'espace urbain de Vinh jusqu'en 2020. Les projets créent initialement un nouveau look pour l'espace architectural urbain dans une direction synchrone et moderne. »

Réduire progressivement les projets suspendus

De 2011 à aujourd'hui, le marché immobilier a été morose, ce qui a fortement impacté la progression des nouveaux projets d'investissement urbains à Vinh. Les entreprises sont confrontées à de nombreuses difficultés liées à l'endettement bancaire, à l'endettement des entreprises et à l'endettement des investisseurs secondaires. Une réalité alarmante dans les projets immobiliers est que les investisseurs se concentrent sur la construction d'infrastructures pour vendre des terrains, ou sur la construction et la vente de la partie brute de logements bas pour récupérer rapidement leur capital, négligeant ainsi les projets de logements de grande hauteur, les logements sociaux et les projets sociaux tels que les écoles, les jardins d'enfants, les maisons de la culture, les espaces de divertissement, les marchés, les arbres…

De nombreuses zones urbaines ressemblent à des maisons abandonnées : après investissement, il n'y a plus d'acheteurs. Certaines zones et projets urbains n'ont pas été assainis, ce qui entraîne une situation de « surplace » et la ville n'a pas encore trouvé de solution efficace, ce qui affecte le climat d'investissement. Des projets de grande hauteur existent, mais le sous-sol est délabré et sale en raison des activités de location, de vente de marchandises et de détritus. Dans la zone urbaine de Vinaconex 9, on observe souvent des cas de déchets de construction déversés sur des terrains vagues où personne n'a construit…

De plus, des zones urbaines inachevées et non synchrones suscitent des réactions négatives et nuisent à l'image de la ville. M. Nguyen Quoc Thang, chef du département de gestion urbaine du Comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré : « Bien que les projets immobiliers aient des plans de conception de base, en réalité, de nombreux investisseurs n'ont pas fait preuve de toute la responsabilité et ont négligé la gestion de leurs investissements. Cela conduit à une situation où les particuliers et les investisseurs construisent arbitrairement des projets non conformes aux plans de conception de base, brisant ainsi l'urbanisme et l'architecture, et détruisant le paysage urbain. Or, il est très difficile pour les forces vives de la ville de Vinh de gérer cette situation… »

Les frais de service ne sont pas convenus

Jusqu'à présent, les résidents du complexe d'appartements Vinaconex 9 ne sont toujours pas d'accord avec les nouveaux frais de service proposés par la régie immobilière. Mme Pham Thi Quynh (numéro de maison 1106) a déclaré : « Lors de la signature des procédures d'achat d'une maison ici, nous avons été informés que les frais de service (nettoyage et ascenseur inclus) seraient de 1 500 VND/m². Cependant, depuis septembre 2014, le conseil d'administration de l'immeuble a soudainement augmenté ces frais à 3 000 VND/m² sans aucune explication. La superficie des appartements varie de 84 à 123 m², ce qui représente des frais de service très élevés, pouvant atteindre 370 000 VND par mois selon la nouvelle réglementation. C'est un montant assez élevé pour des personnes à faibles revenus comme nous. Lorsque les résidents ont demandé l'organisation d'une réunion d'appartements pour répondre à leurs préoccupations, le conseil d'administration ne l'a organisée qu'une seule fois, fin 2014. Par conséquent, jusqu'à présent, les ménages n'ont pas été pleinement informés de la nouvelle réglementation et n'ont pas pu constituer un conseil d'administration pour représenter les résidents de l'immeuble.

Le complexe d'appartements Doi Cung manque de planification du stationnement.

Conformément aux dispositions de la circulaire 37/2009/TT-BXD relative aux « Lignes directrices pour la détermination et la gestion des tarifs des services d'immeubles d'habitation », ces tarifs doivent être cohérents avec la réalité socio-économique de chaque localité et les revenus des habitants à chaque période. Ils doivent également être approuvés par plus de 50 % des membres du conseil d'administration de l'immeuble, par vote ou à bulletin secret. Pour les immeubles d'habitation sans conseil d'administration, les tarifs des services doivent être approuvés par plus de 50 % des ménages résidant dans l'immeuble, par vote ou à bulletin secret. Si les tarifs des services d'immeuble ont été convenus dans le contrat d'achat et de vente de l'appartement, ils doivent être appliqués conformément à ce contrat.

Au vu de la réglementation susmentionnée, l'augmentation des charges de l'immeuble Vinaconex 9 était injustifiée à deux égards : premièrement, elle n'était pas conforme à l'accord d'achat d'un logement, avec un loyer de 1 500 VND/m² ; deuxièmement, plus de 50 % des ménages vivant dans l'immeuble n'ont pas approuvé cette augmentation. Selon les habitants, malgré l'augmentation des charges, la qualité des services ne s'est pas améliorée. Plus précisément, le traitement des déchets dans les entrepôts reste problématique, provoquant des odeurs désagréables et affectant la santé des ménages. Les fréquentes coupures de courant, qui ont entraîné l'arrêt de l'ascenseur, ont été expliquées par la direction par des pannes de générateurs, l'éloignement des opérateurs… entravant les déplacements des personnes âgées et des enfants. Face à cette situation, de nombreux ménages ont protesté en ne payant pas et ont demandé l'organisation d'une réunion de copropriété afin de discuter et de résoudre le problème. Cependant, à ce jour, la direction de l'immeuble n'a pas encore mis en œuvre les recommandations des résidents.

Les complexes résidentiels de la ville rencontrent encore d'autres problèmes, notamment le stationnement des voitures. De nombreux immeubles ne prévoient pas de parking pour les voitures des résidents, ou seulement pour les motos. Certains bâtiments ne disposent même pas de sous-sol. Ces derniers sont trop petits pour les vélos et les motos, alors que le nombre de voitures des résidents est en augmentation. Par conséquent, les gens stationnent leurs voitures partout, sur les trottoirs, dans les allées et même dans les aires de jeux pour enfants. Dans la résidence Hung Dung, les voleurs brisant les vitres des voitures pour dérober leurs biens sont fréquents, ce qui plonge de nombreux résidents dans l'insécurité, surtout pendant la saison des pluies. Dans la résidence Doi Cung, le petit trottoir réservé aux aires de jeux pour enfants a également été complètement envahi, transformé en parking pour adultes. Même l'espace devant la résidence haut de gamme Tecco est encore insuffisant, le rez-de-chaussée étant loué par de nombreuses entreprises pour y servir de siège social. Par conséquent, les véhicules des employés et des clients qui se rendent au travail sont dispersés à chaque coin de rue, rendant les déplacements très difficiles. À certains endroits, les frais de stationnement sont également plus élevés que la réglementation. L'immeuble Vinaconex 9 fixe le tarif de stationnement des voitures de moins de 7 places à 350 000 VND/mois. Cependant, conformément à la réglementation du Comité populaire provincial de Nghe An, dans sa décision n° 61/2014/QD-UBND du 18 septembre 2014 relative au taux de perception et au régime de gestion des frais de stationnement pour vélos, motos et voitures dans la zone, pour les parkings non financés par l'État mais approuvés par les organismes publics compétents pour des projets d'investissement, le taux de perception maximal ne dépasse pas 270 000 VND/véhicule/mois. Dans d'autres immeubles d'appartements, comme l'immeuble Tecco (Vinh Tan), le tarif du stationnement en extérieur est de 300 000 VND/mois et celui du stationnement en sous-sol de 400 000 VND/mois.

Retard dans l'octroi des certificats de propriété des appartements

La construction de la résidence Nam Nguyen Sy Sach (bloc Tan Hop, quartier Hung Dung) a débuté en 2003 et a été inaugurée début 2004, suite à la décision du Comité populaire provincial de reloger les ménages de la maison C1, Quang Trung. Près de 12 ans se sont écoulés depuis sa mise en service, mais les 216 ménages présents n'ont toujours pas obtenu de certificat de propriété. Habitant de la résidence, le lieutenant-colonel Doan Van Vuong (maison 211 - B3) a déclaré : « La plupart des ménages ici bénéficient de prestations sociales, comme des soldats blessés ou malades, ou ont obtenu d'excellents résultats dans la construction du pays. Nombre d'entre eux ont milité au sein de l'Union de la Jeunesse ou de l'armée pendant de nombreuses années et ont dû travailler d'arrache-pied pour finaliser les démarches et financer la maison. Cependant, après de nombreuses années d'attente, nous sommes presque désespérés de ne pas avoir obtenu le droit d'utiliser l'appartement. »

Lors des réunions avec les électeurs organisées par le Conseil populaire de quartier ou le Conseil populaire de la ville, les gens ont déposé à plusieurs reprises des pétitions sur cette question, mais on leur a toujours répondu que, comme l'investisseur, Hanoi Housing Investment and Development Joint Stock Company No. 30, et le Département des ressources naturelles et de l'environnement n'ont pas trouvé d'accord, ils ne peuvent pas délivrer de certificats de propriété d'appartement aux gens.

Selon le plan, la ville de Vinh s'étendra sur 250 km² et comptera environ un million d'habitants. À l'avenir, de nombreux secteurs seront planifiés et investis pour créer de nouvelles zones urbaines. Cependant, le problème réside dans la nécessité pour tous les niveaux et secteurs de renforcer la gestion, d'accélérer la mise en œuvre des projets dans les délais et d'éliminer résolument les projets suspendus, contribuant ainsi à la construction d'une ville de Vinh moderne, digne d'être le centre économique et culturel de la région du Centre-Nord. Par ailleurs, les investisseurs dans les projets d'appartements doivent s'acquitter au plus vite de leurs obligations financières envers l'État afin que les ménages puissent obtenir rapidement des certificats de droits d'usage du sol et stabiliser leurs conditions de vie. Une attention accrue doit être portée aux services post-investissement dans les immeubles d'appartements afin de garantir aux habitants leurs droits et leur qualité de vie.

Hoàng Vinh - Thanh Quynh