Les entreprises immobilières s'inquiètent du risque de voir le flux de crédit vers l'immobilier se resserrer suite au récent projet d'amendement de la circulaire 36 dans le contexte de l'immobilier qui s'est réchauffé au cours des deux dernières années.

La Banque d'État est en train d'élaborer un amendement à la circulaire 36/2014/TT-NHNN, qui prévoit de réduire considérablement le plafond d'utilisation des capitaux à court terme pour les prêts à moyen et long terme de 60% à 40% et d'augmenter le coefficient de risque des créances immobilières de 150% à 250%.

Le contenu principal de ce document souligne la possibilité d'un contrôle plus strict des prêts aux entreprises immobilières. En effet, l'année dernière, le taux de croissance du crédit dans le secteur immobilier a été particulièrement élevé. Cependant, la période de candidature n'a pas encore été fixée.

Qu’adviendra-t-il du marché immobilier lorsque le crédit sera resserré ?

Fort impact sur le marché immobilier

Selon l'Association immobilière vietnamienne (VNREA), la modification de la Circulaire 36 aurait un impact négatif sur le marché immobilier vietnamien, sur de nombreux autres marchés connexes et sur l'ensemble de l'économie. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de modifier la Circulaire 36 à ce stade.

« Le marché immobilier évolue actuellement de manière positive et durable et contribue positivement au développement global de l'économie. De là, il se propagera à de nombreux autres secteurs tels que le marché du travail, le marché des capitaux, le marché de la construction, l'industrie de la production de matériaux de construction, les transports… Ainsi, le maintien de la dynamique de développement durable du marché immobilier a un impact positif sur la réalisation des objectifs socio-économiques de l'ensemble du pays », a estimé l'Association.

Parallèlement, la demande de logements au Vietnam, notamment dans les grandes villes et les zones rurales, reste très élevée. Les projets viennent tout juste d'être relancés et, dans de nombreuses localités, le marché immobilier reste confronté à de nombreuses difficultés. Par conséquent, un resserrement du crédit serait contre-productif par rapport aux efforts récents de redressement du marché.

« Au cours de la période précédente, nous avons tiré des leçons de l'adaptation des politiques de crédit au marché immobilier, ce qui a eu de nombreux impacts négatifs sur l'économie. Cet ajustement entraînera une perte de confiance des entreprises, des investisseurs et des citoyens vietnamiens et étrangers dans la stabilité des politiques macroéconomiques du marché vietnamien. Cela entraînera une augmentation des stocks, une augmentation des projets inachevés et des difficultés accrues pour les entreprises immobilières », a souligné la VNREA.

Selon Me Tran Anh Hung, avocat chez BROSS & PARTNERS, « Le potentiel de financement des entreprises immobilières est encore limité, et rares sont celles qui parviennent à s'autofinancer. La plupart d'entre elles dépendent du crédit bancaire et des capitaux mobilisés auprès de partenaires et de clients (sous forme de contrats de coopération commerciale, de contrats d'achat de logements, etc.). Parallèlement, la mobilisation de capitaux auprès d'autres sources pour le marché immobilier, telles que les fonds d'investissement, les fonds fiduciaires immobiliers, les fonds d'épargne logement ou les marchés boursiers, n'est pas encore le principal canal de mobilisation de capitaux et s'avère assez difficile. Par conséquent, en cas de manque de capitaux, les entreprises et les acquéreurs de logements doivent emprunter auprès des banques. On constate donc qu'actuellement, les entreprises et les particuliers dépendent fortement des prêts bancaires. »

De plus, le resserrement des conditions de crédit par les banques impactera à la fois les entreprises et les acquéreurs de logements. Cependant, les plus durement touchées sont les entreprises à faible autonomie financière, dépendantes du crédit bancaire et qui commencent à mettre en œuvre des projets. Ces entreprises seront confrontées au risque d'une pénurie de capitaux, ce qui compromettra l'avancement de leurs projets.

Le marché immobilier va-t-il geler ?

M. Nguyen Vu Cao, président du conseil d'administration du groupe Hoang Gia, s'inquiète : « Si les banques resserrent le crédit, cela affectera clairement le marché immobilier. Cela entraînera une série de problèmes, pouvant même entraîner la stagnation de l'économie dans son ensemble, et pas seulement du secteur immobilier. Car l'immobilier est un maillon de l'économie vietnamienne. Lorsqu'un maillon de cette chaîne économique rencontre un problème, c'est tout le système qui en pâtit. La plus grande perte est celle de l'investisseur, la deuxième est celle du consommateur, et la troisième est liée aux problèmes généraux du pays. »

Selon M. Cao, cela pourrait affecter à la fois les impôts et le PIB, et il est prévu qu’en 2016, les investisseurs « mourront » parce que leurs produits ne sont pas adaptés au marché, donc les banques ne prêteront pas pour assurer le flux de capitaux.

M. Tran Anh Hung a ensuite expliqué si le resserrement des sources de financement pouvait geler l'immobilier : « Le resserrement des sources de financement par les banques entraînera de graves difficultés pour les acteurs du secteur immobilier et impactera négativement le marché immobilier. Cependant, l'ampleur de cet impact dépend de nombreux facteurs, tels que la capacité d'adaptation et d'ajustement des acteurs du secteur immobilier, la mise en œuvre par l'État de politiques et de stratégies visant à stabiliser et à développer le marché, ainsi que l'afflux d'autres capitaux sur le marché immobilier. Par conséquent, il est, à mon avis, prématuré de confirmer un gel du marché immobilier lorsque la Banque d'État modifiera la circulaire 36/2014/TT-NHNN, dans le sens d'un resserrement des sources de financement. »

Selon les banques, le marché immobilier n'est pas encore menacé de bulle, mais le stock immobilier a diminué et la Banque d'État a lancé un avertissement pour éviter une nouvelle bulle. Les investisseurs doivent également éviter les investissements massifs et investir massivement dans des projets d'envergure, car ils seront confrontés à des difficultés lors de l'ajustement du marché.

Selon Vietnamnet