Marché immobilier de Nghe An : certains endroits sont calmes, certaines transactions sont prudentes

Le marché des enchères foncières est calme.

Les enchères foncières ne constituent qu'un des canaux d'approvisionnement du marché en terres divisées en lots. À Vinh et dans les districts du delta, plusieurs milliers de lots sont prévus chaque année en moyenne pour l'exploitation.

Comparés à de nombreux autres segments, les produits mentionnés ci-dessus sont peu coûteux, mais comme il s'agit du prix fixé par l'État, cela a influencé le marché. Ces dernières années, lors de la division et de la vente d'un terrain, les particuliers se basent naturellement sur le prix du terrain mis aux enchères par l'État près de chez eux pour le vendre.

Investisseurs effectuant des recherches sur un site de vente aux enchères de terrains dans le district de Yen Thanh. Photo : Van Truong

Français À Vinh City, au premier trimestre, la ville prévoyait de construire 70 lots et en a actuellement mis en vente 33, mais après 3 annonces, seuls 3 lots ont été vendus, dont 2 lots dans le hameau de Xuan Dong (Nghi Duc) et 1 lot dans le hameau 21 Nghi Phu, le montant total était de 17,58 milliards de VND, soit 5 % de plus que le prix de départ plus le prix échelonné. La ville de Hoang Mai a mis aux enchères 1 lot à Quynh Xuan, mais en raison du prix en 2022, personne ne l'a acheté. Le district de Yen Thanh, qui était autrefois le centre des enchères foncières où, à un moment donné, le prix d'enchère a doublé le prix de départ, mais lors de la récente vente aux enchères à Tang Thanh, le district a vendu 14 lots mais n'a vendu aucun document.

Le projet routier longeant le centre-ville de Quan Hanh vise à dynamiser le marché immobilier de Nghi Loc, mais pour l'instant, en raison de l'influence du marché, il est encore calme. Photo : NH

De même, dans les localités comme Thai Hoa, Yen Thanh, Nghi Loc, Quynh Luu... selon le plan d'exploitation des terres, depuis la mi-février, certaines zones ont été mises en vente, mais faute d'acheteurs, les districts n'ont pas encore prévu de les vendre aux enchères en mars car à ce moment-là, en cas de vente, il sera difficile de trouver des acheteurs pour les documents et la vente aux enchères.

Selon le Centre de services aux enchères immobilières, les terrains mis aux enchères par le passé n'ont trouvé aucun acheteur, notamment en raison d'un mauvais emplacement. Aujourd'hui, ils sont mis en vente alors que le marché est au plus bas, ce qui réduit encore davantage les acheteurs. Prenons l'exemple du terrain du hameau 21 de Nghi Phu : l'unité a dû annoncer dix fois sa vente avant de trouver un acheteur. Actuellement, les terrains du hameau de Xuan Dong (Nghi Duc) ont été annoncés à de nombreuses reprises, mais n'ont pas trouvé preneur.

Construction d'infrastructures dans la zone de relogement, avec vente aux enchères de terrains, dans le hameau 21 de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh). Ce terrain dispose d'infrastructures de qualité, mais il reste un lot à vendre après dix annonces. Photo : Nguyen Hai

Nous avons appris qu'en plus des nouveaux terrains que les localités construisent pour les vendre aux enchères, il existe encore sur le marché un grand nombre de terrains que les spéculateurs ont achetés l'année dernière à des prix élevés, qui n'ont pas encore été vendus et dont le prix n'a pas été réduit pour réduire les pertes.

Voici l'histoire d'un propriétaire de salle des marchés fonciers à Quynh Luu : en 2022, les zones de Nghia Dan et de Thai Hoa sont de nouveaux marchés et les prix des terrains sont bon marché, ils ont donc acheté 1 500 m²Pour modifier la destination, diviser le terrain en sept lots plus petits destinés à la vente. Une fois le lotissement terminé, il pourra être vendu pour 300 millions par lot de 200 m².²Bénéfice d'environ 50 millions par lot. Pensant que le prix continuerait d'augmenter, je n'ai pas vendu, mais contre toute attente, le prix a baissé et n'était plus que de 250 millions par lot. Aujourd'hui, plus personne n'achète.

Des personnes attendent de finaliser les démarches de transfert de terrain au guichet unique du district de Nghi Loc. Photo : NH

Des représentants du Bureau d'enregistrement foncier du district de Nghi Loc et de la ville de Vinh ont confirmé que, depuis le début de l'année, les transactions concernent principalement des prêts ou des demandes de partage de parcelles pour leurs enfants. Plus précisément, Nghi Loc recevait environ 300 demandes par jour, contre seulement 100 aujourd'hui. La ville de Vinh, qui recevait environ 250 demandes, n'en reçoit plus que 65 à 70 aujourd'hui. Le nombre de demandes de transfert et de changement de nom a considérablement diminué.

Grâce à une planification précoce pour devenir une ville et à un mécanisme permettant d'exploiter le fonds foncier pour investir dans les infrastructures, le district de Do Luong est un pôle d'attraction pour les ventes aux enchères foncières. Photo : Contributeur

Dans le tableau sombre ci-dessus, le signal le plus positif appartient à Do Luong, bien que le prix de l'enchère ne soit pas élevé, il y a toujours des transactions.

Plus précisément, à la fin du premier trimestre, le district a vendu 61/84 parcelles de terrain, dont Thinh Son a vendu 7/8 parcelles ; la commune de Thuong Son a vendu 9/15 parcelles ; la commune de Quang Son a vendu 9/16 parcelles ; la commune de Nam Son a vendu 9/16 parcelles ; Boi Son a vendu 14/16 parcelles ; Lac Son a vendu 13/13 parcelles.

Le représentant du Centre de services de vente aux enchères immobilières de Nghe An a analysé : « Le succès de la vente de Do Luong s'explique par le fait que ce quartier bénéficie de la totalité des droits d'occupation du sol. Il favorise ainsi l'exploitation foncière afin de dégager des ressources pour investir dans les infrastructures de la ville future. » Récemment, certains quartiers ont mis aux enchères des terrains de bonne qualité, ce qui a suscité des acheteurs.

Mentalité d'attente et de « pêche au fond »

Depuis le début de l'année, les ventes aux enchères foncières ont attiré peu d'acheteurs, ce qui a affecté le marché. Le nombre de transactions par enchères a d'ailleurs fortement diminué. De plus, les localités hésitent à organiser des ventes aux enchères en ce moment, de peur que les résultats ne soient défavorables. Un responsable du Département des Finances et de la Planification du district a expliqué : « Le prix de référence pour la construction à partir de 2022 correspond au pic des prix fonciers et, six mois plus tard, la nouvelle vente aux enchères a lieu au plus bas du marché, ce qui entraîne des insuffisances et des difficultés de réussite. »

Infrastructures de vente aux enchères de terrains dans la commune de Trang Son, district de Do Luong. Photo : Nguyen Hai

En raison des difficultés et des contraintes budgétaires, les municipalités ont envisagé d'ajuster le prix à la baisse, mais le processus et les procédures sont complexes. Par exemple, parmi les 20 lots mis aux enchères en 2022, si après trois annonces, le prix n'est toujours pas atteint, un nouveau prix peut être fixé. En revanche, si un seul lot sur 20 est vendu, il est très difficile de le baisser. Par conséquent, de nombreux terrains à Vinh ne peuvent être vendus et, à chaque annonce et vente aux enchères, un seul lot est adjugé, ce qui nécessite de nombreuses enchères et ne permet pas de le revoir à la baisse.

M. Nguyen The Anh, représentant d'une salle des marchés à Nghi Phu (Vinh-Ville), a déclaré : « Depuis le début de l'année, il a lancé des dizaines de produits, notamment des produits urbains, des produits déposés par des particuliers et des produits achetés aux enchères. Cependant, en raison des prix élevés, la plupart des clients se contentent de se renseigner sur le marché. »

Actuellement, les investisseurs cherchent à acheter au plus bas prix. Si quelqu'un le souhaite et en a besoin, il peut négocier une baisse. Par exemple, récemment, le parquet a mis en vente un terrain à Nghi Phu. En 2022, le propriétaire l'avait annoncé à environ 2,7 milliards de VND, mais ce prix n'est plus que de 2,4 milliards de VND. Si le client le souhaite et en a réellement besoin, il négociera à nouveau et le prix pourra être réduit de 20 à 50 millions de VND supplémentaires.

Infrastructure de la zone de vente aux enchères foncières de Quynh Luong (Quynh Luu). En raison de sa proximité avec la mer, de nombreux acheteurs ont participé aux enchères pendant la période de fièvre aphteuse. Cependant, les prix ont fortement chuté et certains lots restent invendus, mais la localité ne les a pas mis en vente. Photo : Nguyen Hai

En raison du manque d'acheteurs lors de nombreuses ventes aux enchères de terrains, certaines localités ont accéléré l'enquête afin de fixer de nouveaux prix de départ en fonction de la situation. Plus précisément, le Comité populaire de la ville de Vinh a publié un document demandant aux communes, aux arrondissements et aux départements d'examiner et de synthétiser les données afin de reconstituer les prix de 68 terrains construits en 2022.

Parallèlement, à Nghia Dan, après préparation, le district a signé un contrat pour la vente de 40 parcelles de terrain dans le quartier Tan Hong, bourg de Nghia Dan, à un prix de départ de 580 à 690 millions de VND/par parcelle, en baisse par rapport au prix initial. Les représentants du Département des Finances et de la Planification espèrent que les résultats de l'enchère créeront les conditions pour relancer le marché et inciter les investisseurs à revenir.