Marché locatif : l'offre dépasse la demande, les prix baissent

(Baonghean) -En raison de la dissolution, de la faillite et de la réduction de la production de milliers d'entreprises, le marché locatif est de plus en plus morose. Les investisseurs se sont concentrés sur les services et ont baissé les prix, mais des bureaux en pied d'immeuble aux immeubles de grande hauteur, ils attendent toujours avec impatience de nouveaux locataires…

Ces dernières années, au lieu de choisir des immeubles privés pour installer leur siège social et leurs bureaux de représentation, de nombreuses entreprises ont opté pour des immeubles destinés à la location de bureaux, créant ainsi les conditions propices au développement de ce segment de marché. En comprenant la psychologie des entreprises qui ont installé leur siège social dans des immeubles de grande hauteur et des centres commerciaux, choisir d'y implanter des bureaux offre de nombreux avantages aux entreprises, comme une adresse claire et stable, pratique pour les transactions et la recherche de nouveaux partenaires et transactions.

En plus de la location de locaux, les entreprises bénéficient également de nombreux autres services pratiques de l'immeuble tels que le parking, la sécurité, les salles de conférence... Il existe des immeubles à louer de grande taille avec un nombre diversifié de locataires, de nombreux domaines, les unités louant des locaux ici bénéficient également de services mutuels tels que les services bancaires, les services postaux... Cependant, dans le contexte de la récession économique actuelle, avec le gel du marché immobilier, le nombre d'entreprises qui ferment est en augmentation, le service de location de bureaux devient morose.

Situé rue Dinh Le (quartier Hung Dung - ville de Vinh), un quartier densément peuplé abritant de nombreux bureaux gouvernementaux, l'immeuble de bureaux Duc Phong, d'une superficie de cinq étages, ne compte actuellement qu'une seule des trois salles du rez-de-chaussée, louée 10 millions de VND par mois. Mme Nguyen Thi Hien, propriétaire de cet immeuble, a déclaré avoir investi près de 10 milliards de VND il y a deux ans pour construire ce bâtiment destiné à la location. Les premiers calculs ont montré que si la totalité de la surface était louée, Mme Hien pourrait gagner des centaines de millions de VND par mois… Cependant, en raison de sa mise en service en période de difficultés économiques, après de nombreuses publicités et affiches de réductions, l'immeuble présente encore de nombreux espaces vacants. Il y a trois ans, il était très difficile de trouver des bureaux à ce prix. Aujourd'hui, nous réduisons constamment nos prix, mais nous avons toujours du mal à trouver des clients. Les entreprises qui louaient auparavant des surfaces de quelques centaines de mètres carrés ne louent plus que quelques dizaines de mètres carrés. Plus le local est grand, plus il est difficile de trouver des clients. Pour maintenir la capacité de chaque immeuble locatif, la baisse des prix n'est pas la seule solution. Outre l'amélioration des services, les propriétaires doivent également coopérer avec les locataires pour identifier leurs insatisfactions et mieux les fidéliser », a ajouté Mme Nguyen Thi Hien.

La situation économique difficile ne touche pas seulement les immeubles de grande hauteur et les centres commerciaux, mais aussi les commerces de détail, notamment les boutiques et les kiosques de rue. Faute de clientèle, le loyer demandé n'a cessé de baisser, et de nombreux commerces doivent néanmoins fermer et restituer leurs locaux. M. Nguyen The Dung, propriétaire d'une boutique rue Nguyen Van Cu, s'est engagé à ne pas augmenter le prix par rapport au contrat de 2011, mais s'est vu refuser la location. « La maison est vacante depuis longtemps ; j'ai dû baisser le prix de 7 à 6 millions de VND par mois, en percevant un loyer tous les six mois, mais personne n'a encore réclamé », a déclaré M. Dung.

Mme Nguyen Kim Anh (Bloc 3, Quartier Trung Do) se trouve dans une situation assez tragique. Elle a signé un bail à long terme rue Nguyen Du pour ouvrir un café, mais en raison de la mauvaise performance de son activité, elle a dû trouver un preneur pour céder l'intégralité de son commerce à un prix avantageux. « J'ai signé un bail de deux ans rue Nguyen Du pour ouvrir un café. Je dois payer le loyer tous les six mois. Au total, j'ai perdu plus de 100 millions de VND, tant en loyer qu'en investissement. Cependant, faute de clientèle, et bien que le loyer doive être payé régulièrement, j'ai dû accepter de le céder à quelqu'un d'autre à un prix préférentiel, en laissant notamment tous les locaux équipés et un bail de 60 millions de VND. Or, depuis plus de deux mois, aucun client ne s'est manifesté », se lamente Mme Kim Anh.

D'après nos observations, le long de nombreuses rues du centre-ville, les panneaux « Magasin à louer », « Bureau à louer », « Recherche locataires », « Transfert nécessaire »… apparaissent fréquemment. Sur un tronçon de moins d'un kilomètre, dans la seule rue Nguyen Van Cu, trois maisons en façade affichent des panneaux de recherche de locataires avec leurs numéros de téléphone. À titre indicatif, la rue ci-dessus compte six locaux à la recherche de locataires. La même situation se retrouve dans d'autres rues comme Minh Khai, Le Hong Phong, Nguyen Du… Selon les recherches, le loyer moyen d'un local se situe entre 4 et 6 millions de VND par mois, selon le quartier et l'emplacement. Dans certains quartiers privilégiés comme Minh Khai, Quang Trung et Tran Phu, le loyer dépasse les 15 millions de VND par mois…

M. Nguyen Duy Dong, directeur de Dai Phu Real Estate Consulting Company, a déclaré que le développement effréné des immeubles de grande hauteur ces derniers temps était dû à la hausse des prix des immeubles de grande hauteur à louer depuis 2008-2009. Face à l'engouement pour le marché locatif des bureaux, de nombreux investisseurs se sont précipités pour investir sans planification, provoquant une offre excédentaire. Selon M. Dong, certaines entreprises et certains particuliers hésitent actuellement à prendre le risque de louer des locaux professionnels en raison des pertes d'exploitation. À l'inverse, ceux qui louent souhaitent minimiser leurs coûts pour éviter les pertes et recherchent donc activement des locaux à bas prix. « La relance du marché locatif des bureaux, des locaux et des commerces dépend de nombreux facteurs, mais la solution immédiate pour se sauver mutuellement est de réduire davantage les loyers. Ce n'est qu'en réduisant partiellement les prix des produits que le marché pourra être à nouveau stimulé. » M. Nguyen Duy Dong a partagé :

La situation économique difficile actuelle pourrait ne pas s'améliorer de sitôt, l'offre de bureaux à louer augmentant. Face à la poursuite des difficultés économiques, le marché locatif de bureaux continuera de subir de nombreuses pressions dans les années à venir.

Ngoc Anh