Décision d'application 34 - QD/UBND : De nombreux problèmes doivent être résolus

(Baonghean) - Conformément à la Décision 34 - QD/UBND du Comité populaire provincial, les obstacles à l'octroi de certificats de droit d'usage du sol (CDU), de droits de propriété immobilière (DPI) et de biens fonciers dans les nouvelles zones urbaines et résidentielles de la province sont progressivement résolus. Cependant, des difficultés et des lacunes subsistent et doivent être corrigées.

Mme Ly Thi Phuong a acheté une maison à la Nghe An Petroleum and Trading Joint Stock Company en août 2012. L'appartement 1902 de l'immeuble Nghe An Petroleum, appartenant à Mme Phuong, a été acquis en une seule fois pour près de 1,5 milliard de VND. Après près de trois ans d'utilisation, l'appartement de sa famille n'a toujours pas obtenu de certificat de propriété (GCN QSH). Entre-temps, M. Nguyen Dinh Hung a acheté une maison dans le quartier adjacent, avenue Lénine, cédée par un particulier à Hanoï. Auparavant, pour obtenir un GCNQSH pour la maison et les biens attachés au terrain, il s'est rendu à plusieurs reprises à Hanoï afin de trouver l'ancien propriétaire et d'effectuer les démarches notariées de transfert, mais elles n'ont pas encore été finalisées. Il s'agit de trois des milliers de dossiers actuellement en cours dans la province qui nécessitent l'obtention de GCNQSDD et de QSH pour les maisons et les biens attachés au terrain dans les appartements et les nouvelles zones urbaines, mais qui rencontrent des difficultés.

Enquête sur l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété immobilière et de biens attachés aux terres au Bureau provincial d'enregistrement des droits d'utilisation des terres.

Français Afin de garantir les droits des acheteurs et des utilisateurs d'appartements, de maisons de ville et de villas dans les nouvelles zones urbaines, contribuant à la relance du marché immobilier, le Comité populaire provincial a publié le 2 juillet 2013 la décision n° 34/2013/QD-UBND promulguant le Règlement sur l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété de logements et d'autres biens attachés au terrain aux organisations investissant dans la construction destinée à la vente et aux ménages et aux particuliers recevant des transferts de droits d'utilisation des terres et de droits de propriété de logements d'organisations investissant dans la construction destinée à la vente dans la province de Nghe An. La décision 34 du Comité populaire provincial a été publiée sur la base de « l'intégration » de la loi foncière, de la loi sur le logement et des décrets et circulaires relatifs aux réglementations sur les certificats de droits d'utilisation des terres, les droits de propriété de logements et les biens attachés au terrain pour s'appliquer spécifiquement à Nghe An. M. Tran Van Ty, directeur du Bureau provincial d'enregistrement de l'utilisation des terres, a déclaré : « La mise en œuvre de la décision 34 du Comité populaire provincial a résolu de nombreuses difficultés pour les investisseurs ayant des projets de construction d'immeubles d'appartements et de nouvelles zones urbaines dans la province.

M. Nguyen Anh Quan, responsable de la gestion du projet du nouveau complexe urbain et d'appartements Tecco, a également admis : « Suite à la décision n° 34 du Comité populaire provincial, les questions de procédure relatives à la délivrance des certificats (GC) aux propriétaires d'appartements, de maisons de ville et de villas ont été résolues. Ainsi, après neuf mois de mise en œuvre, 104 GCN QSH d'appartements ont été délivrés et le dossier se poursuit pour la délivrance de 68 GCN supplémentaires. Pour les maisons de ville et les villas, l'investisseur finalise actuellement les procédures de transfert des droits d'utilisation du sol et de certification des actifs attachés au terrain. »

On peut dire que la Décision 34 du Comité populaire provincial a fondamentalement résolu les difficultés d'octroi de certificats de droit d'usage du sol, de certificats de propriété de logements et de biens fonciers attenants aux immeubles d'appartements et aux nouvelles zones urbaines de la province en général, et de la ville de Vinh en particulier. Cependant, les progrès de ces travaux dans chaque projet d'immeuble d'appartements et de nouvelles zones urbaines restent très lents, avec un faible taux. Dans la seule ville de Vinh, au 10 mars 2014, on comptait un total de 41 immeubles d'appartements et zones urbaines, grands et petits, répartis dans 13 arrondissements et communes, avec plus de 9 000 terrains, appartements, maisons de ville et villas, dont 2 452 cas étaient occupés, mais seulement 371 appartements, maisons de ville et villas ont obtenu des certificats de droit d'usage du sol.

La société par actions Nghe An Petroleum and Trading est l'investisseur de deux projets de construction d'appartements et de zones urbaines : l'immeuble Nghe An Petroleum (dans le quartier de Quang Trung) et le complexe de services généraux, composé d'appartements de luxe, de bureaux et de maisons de ville (dans la commune de Nghi Phu). Des centaines d'appartements ont été vendus, mais aucun certificat de propriété n'a été délivré aux propriétaires. Les propriétaires du projet ont invoqué plusieurs raisons : les propriétaires d'appartements, de maisons de ville et de villas ayant vendu et revendu à maintes reprises, sans acte notarié, les procédures légales ne peuvent être menées à bien. L'investisseur s'engage également à laisser 5 % de la valeur totale de l'appartement à l'acheteur lors de la délivrance du certificat de propriété, après quoi le paiement intégral est effectué. Les exigences relatives à la procédure d'octroi du certificat de propriété stipulent que l'acheteur doit s'acquitter de toutes ses obligations financières. S'il reste 5 %, cela signifie que le bien est la propriété commune de l'investisseur. Dans certains cas, le cessionnaire n'a pas versé suffisamment d'argent à l'investisseur, de sorte que l'investisseur ne prépare pas de documents pour délivrer un certificat de propriété, même si le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a délivré des certificats pour chaque appartement et terrain adjacent à l'investisseur.

Selon M. Le Quoc Hong, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, certains projets et certificats de projet ont été hypothéqués par des investisseurs auprès d'établissements de crédit. Il n'existe donc aucune base pour établir les documents nécessaires à la délivrance de certificats aux cessionnaires. Dans certains cas, des projets ont été transférés à d'autres investisseurs, sans que les procédures de transfert soient finalisées et sans que le nom de l'utilisateur du terrain figurant sur les certificats ne soit modifié. Par exemple, des projets précédemment investis par la Nghe An Housing Investment and Development Company ont été transférés à la Hanoi Housing Investment and Development Joint Stock Company n° 30.

Certains investisseurs ne respectent pas les procédures d'obtention d'un certificat de qualité de construction, ce qui les empêche de recevoir et de traiter les documents conformément aux dispositions légales. Dans certains projets, bien que les immeubles d'habitation aient été construits et mis en service, de nombreux terrains de villas et maisons de ville ont été cédés à des ménages et à des particuliers, mais les maisons n'ont pas encore été construites. Le projet n'est donc pas achevé et ne remplit donc pas les conditions d'obtention d'un certificat conformément aux dispositions légales. Certains appartements et maisons de ville ne sont pas construits conformément au plan approuvé, par exemple en reliant arbitrairement des maisons de ville et des appartements, ou en construisant un nombre d'étages inférieur au nombre approuvé, sans que l'investisseur n'ait modifié le plan de base.

Selon M. Le Quoc Hong, la décision 34 du Comité populaire provincial contient encore des dispositions déraisonnables. Par exemple, la réglementation prévoit que le Bureau d'enregistrement de l'utilisation des terres du district doit vérifier l'état actuel de l'utilisation des terres lors du traitement des dossiers. Or, ce bureau ne dispose pas de personnel qualifié pour vérifier et lire les plans de construction. Si l'état actuel de l'utilisation des terres ne correspond pas aux plans détaillés du projet approuvé, l'investisseur doit préparer un plan d'achèvement. Cependant, cette réglementation ne précise pas clairement l'autorité compétente pour approuver le plan d'achèvement du projet, ce qui entraîne des divergences d'opinions lors de sa mise en œuvre. La décision 34 du Comité populaire provincial ne prévoit pas encore de règlement des cas de transfert entre propriétaires multiples (transferts de foyer à foyer), mais il n'existe aucune certification contractuelle conforme aux documents juridiques prescrits (cas assez fréquent).

Mme Thai Thi An Chung, directrice adjointe du Comité juridique du Conseil populaire provincial, a déclaré : « Au cours de l'enquête, la délégation a constaté les difficultés, les obstacles et les lacunes qui surviennent dans ce travail en raison des investisseurs et des politiques de l'État. Sur la base des informations recueillies, le Comité juridique du Conseil populaire provincial synthétise les informations recueillies pour les présenter au Comité permanent du Conseil populaire provincial et au Comité populaire provincial afin de trouver des solutions dans les prochains temps. Avant d'attendre que les autorités lèvent les obstacles, les investisseurs doivent clairement comprendre leurs responsabilités et être plus proactifs dans l'accomplissement des procédures afin que les agences publiques compétentes puissent délivrer des certificats de propriété de logement aux acheteurs de logement afin d'accélérer la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres et des certificats de propriété de logement attenant au terrain dans la province, garantissant ainsi les droits des propriétaires et contribuant à promouvoir le développement du marché immobilier. »

Article et photos :Minh Chi