Décision d'application 34 - QD/UBND : De nombreux problèmes doivent être résolus

(Baonghean) - Conformément à la Décision 34 - QD/UBND du Comité populaire provincial, les difficultés rencontrées dans l'octroi de certificats de droit d'usage du sol (CDU), de droits de propriété immobilière (DPI) et de biens fonciers dans les nouveaux quartiers résidentiels et urbains de la province sont progressivement résolues. Cependant, des problèmes et des lacunes subsistent et doivent être corrigés.

Mme Ly Thi Phuong a acheté une maison à la Nghe An Petroleum and Trading Joint Stock Company en août 2012. L'appartement 1902 de l'immeuble Nghe An Petroleum, dont elle était propriétaire, a été payé en une seule fois pour près de 1,5 milliard de VND. Après près de trois ans d'utilisation, l'appartement de sa famille n'a toujours pas obtenu de certificat de propriété (GCN QSH). Entre-temps, M. Nguyen Dinh Hung a acheté une maison dans le quartier adjacent, avenue Lénine, cédée par un particulier à Hanoi. Auparavant, pour obtenir un GCNQSH pour la maison et les terrains attenants, il s'était rendu à Hanoi à plusieurs reprises afin de trouver l'ancien propriétaire et d'effectuer les démarches notariées, mais sans succès. Il s'agit de trois des milliers de dossiers actuellement en cours dans la province qui nécessitent l'obtention de GCNQSDD et de QSH pour des maisons et des terrains attenants dans des appartements et des nouvelles zones urbaines, mais qui rencontrent des difficultés.

Enquête sur l'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des maisons et des biens attachés aux terres au Bureau provincial d'enregistrement des droits d'utilisation des terres.

Afin de garantir les droits des acquéreurs et des utilisateurs d'appartements, de maisons de ville et de villas dans les nouvelles zones urbaines et de contribuer à la relance du marché immobilier, le Comité populaire provincial a publié, le 2 juillet 2013, la décision n° 34/2013/QD-UBND promulguant le Règlement relatif à l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres, de propriété de maisons et d'autres biens fonciers aux organismes investissant dans la construction destinée à la vente, ainsi qu'aux ménages et aux particuliers recevant des transferts de droits d'utilisation des terres et de propriété de maisons de la part d'organismes investissant dans la construction destinée à la vente dans la province de Nghe An. La décision n° 34 du Comité populaire provincial a été publiée sur la base de l'intégration de la loi foncière, de la loi sur le logement et des décrets et circulaires relatifs à la réglementation des certificats de droits d'utilisation des terres, de propriété de maisons et d'autres biens fonciers, afin de s'appliquer spécifiquement à Nghe An. M. Tran Van Ty, directeur du Bureau provincial d'enregistrement de l'utilisation des terres, a déclaré : « La mise en œuvre de la décision 34 du Comité populaire provincial a résolu de nombreux problèmes pour les investisseurs ayant des projets de construction d'immeubles d'appartements et de nouvelles zones urbaines dans la province.

M. Nguyen Anh Quan, responsable de la gestion du projet de construction du nouveau complexe résidentiel et urbain Tecco, a également admis : « Suite à la décision n° 34 du Comité populaire provincial, les questions de procédure relatives à la délivrance des certificats d'occupation (GCN) aux propriétaires d'appartements, de maisons de ville et de villas ont été résolues. Ainsi, après neuf mois de mise en œuvre, 104 certificats d'occupation (QSH) ont été délivrés pour des appartements et le dossier est en cours de finalisation pour la délivrance de 68 GCN supplémentaires. Pour les maisons de ville et les villas, l'investisseur finalise actuellement les procédures de transfert des droits d'utilisation du sol et de certification des biens fonciers. »

On peut dire que la Décision 34 du Comité populaire provincial a fondamentalement résolu les difficultés d'octroi de certificats de droit d'usage du sol, de certificats de propriété de logement et de biens fonciers rattachés aux immeubles d'appartements et aux nouvelles zones urbaines dans la province en général et à Vinh en particulier. Cependant, l'avancement de ces travaux dans chaque projet d'immeuble d'appartements et de nouvelles zones urbaines reste très lent, avec un faible taux. Dans la seule ville de Vinh, au 10 mars 2014, on comptait un total de 41 immeubles d'appartements et zones urbaines de grande et petite taille dans 13 arrondissements et communes, avec plus de 9 000 terrains, appartements, maisons de ville et villas, dont 2 452 cas étaient occupés, mais seulement 371 appartements, maisons de ville et villas ont obtenu des certificats de droit d'usage du sol.

La société par actions Nghe An Petroleum and Trading est l'investisseur de deux projets de construction d'appartements et de zones urbaines : l'immeuble Nghe An Petroleum (dans le quartier de Quang Trung) et le complexe de services généraux, composé d'appartements de luxe, de bureaux et de maisons de ville (dans la commune de Nghi Phu). Des centaines d'appartements ont été vendus, mais aucun certificat de propriété n'a été délivré aux propriétaires. Les propriétaires du projet ont invoqué plusieurs raisons : les propriétaires d'appartements, de maisons de ville et de villas ont vendu et revendu leurs biens à maintes reprises, sans acte notarié, ce qui empêche l'accomplissement des procédures légales. Lors de la transaction de transfert de propriété, l'investisseur s'engage également à laisser 5 % de la valeur totale de l'appartement à l'acheteur lors de la délivrance du certificat de propriété, après quoi le paiement intégral est effectué. Les exigences relatives à la procédure d'octroi du certificat de propriété stipulent que l'acheteur doit s'acquitter de toutes ses obligations financières. S'il reste 5 %, le bien devient la propriété commune de l'investisseur. Dans certains cas, le cessionnaire n'a pas versé suffisamment d'argent à l'investisseur, de sorte que l'investisseur ne prépare pas les documents pour délivrer un certificat de droits d'utilisation du sol, même si le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a délivré un certificat de droits d'utilisation du sol pour chaque appartement et terrain adjacent à l'investisseur.

Selon M. Le Quoc Hong, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, certains projets et certificats de projet ont été hypothéqués par des investisseurs auprès d'établissements de crédit. Il n'est donc pas possible de préparer les documents nécessaires à la délivrance des certificats aux cessionnaires. Dans certains cas, des projets ont été transférés à d'autres investisseurs, sans que les procédures de transfert soient finalisées ni que le nom de l'utilisateur foncier figurant sur les certificats ne soit modifié. Par exemple, des projets précédemment investis par la Nghe An Housing Investment and Development Company ont été transférés à la Hanoi Housing Investment and Development Joint Stock Company n° 30.

Certains investisseurs ne respectent pas les procédures d'obtention d'un certificat de qualité de construction, ce qui les empêche de recevoir et de traiter les documents conformément aux dispositions légales. Dans certains projets, bien que les immeubles d'habitation aient été construits et mis en service, de nombreux terrains de villas et maisons de ville ont été cédés à des ménages et à des particuliers, mais les maisons n'ont pas encore été construites. Le projet n'est donc pas achevé et ne remplit donc pas les conditions d'obtention d'un certificat. Certains appartements et maisons de ville ne sont pas construits conformément au plan approuvé, par exemple en reliant arbitrairement des maisons de ville et des appartements, ou en construisant un nombre d'étages inférieur au nombre approuvé, sans que l'investisseur n'ait modifié le plan de base.

Selon M. Le Quoc Hong, la Décision 34 du Comité populaire provincial contient encore des dispositions déraisonnables. Par exemple, la réglementation prévoit que le Bureau d'enregistrement de l'utilisation des terres du district doit vérifier l'état actuel de l'utilisation des terres lors du traitement des dossiers. Or, ce bureau ne dispose pas de personnel qualifié pour vérifier et lire les plans de construction. Si l'état actuel de l'utilisation des terres ne correspond pas aux plans détaillés de construction approuvés, l'investisseur doit préparer un plan d'achèvement. Cependant, cette réglementation ne précise pas clairement l'autorité compétente pour approuver le plan d'achèvement du projet, ce qui entraîne des divergences d'opinions lors de la mise en œuvre. La Décision 34 du Comité populaire provincial ne prévoit pas encore de règlement pour les cas de transfert entre ménages, mais il n'existe aucune certification contractuelle conforme aux documents juridiques prescrits (cas assez fréquent).

Mme Thai Thi An Chung, directrice adjointe du Comité juridique du Conseil populaire provincial, a déclaré : « Au cours de l'enquête, la délégation a constaté les difficultés, les obstacles et les lacunes rencontrés dans ce travail, liés aux investisseurs et aux politiques de l'État. Sur la base des informations recueillies, le Comité juridique du Conseil populaire provincial synthétise les informations recueillies et soumet un rapport au Comité permanent du Conseil populaire provincial et au Comité populaire provincial afin de trouver des solutions dans les meilleurs délais. Avant d'attendre que les autorités résolvent les problèmes, les investisseurs doivent clairement comprendre leurs responsabilités et être plus proactifs dans l'accomplissement des procédures afin que les organismes publics compétents puissent délivrer des certificats de propriété aux acquéreurs. Cela permettra d'accélérer la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres et des certificats de propriété de logements attenants dans la province, de garantir les droits des propriétaires et de contribuer au développement du marché immobilier. »

Article et photos :Minh Chi