Calcul des prix de location des terrains dans la commune de Nghi Phu (ville de Vinh) : Nécessité de garantir une réglementation générale

(Baonghean) - Démarré en 2006, le parc industriel de Nghi Phu compte aujourd'hui 20 entreprises de production et de commerce, créant plus de 600 emplois. Par le passé, les entreprises locales ont bénéficié de nombreux mécanismes et politiques préférentiels pour attirer les investissements de la province et de la ville de Vinh. Récemment, certaines entreprises ont adressé une pétition à la province concernant le prix élevé des loyers fonciers ; nous avons enquêté sur ce problème.

Récemment, lors de la Conférence de dialogue économique 2015 organisée par le Comité populaire provincial, un représentant de l'Association des petites et moyennes entreprises a souligné que le taux de l'impôt foncier est généralement élevé, mais que les recommandations des entreprises du parc industriel de Nghi Phu n'ont pas été suivies d'effet. Lors de leurs appels à l'investissement, les entreprises ont investi dans la signature de contrats de location de terrains avec la ville de Vinh au prix de 1 000 VND/m²/an. Au cours du processus d'augmentation conformément au plan quinquennal, mais sans dépasser 10 à 15 %, il a parfois augmenté jusqu'à 3 800 VND/m²/an, 4 500 VND/m²/an, voire 5 000 VND/m²/an.

Pour mieux comprendre le contenu de cette réflexion, nous sommes retournés au parc industriel de Nghi Phu. M. Nguyen Van Thao, directeur de Viet My Company Limited, y a été fondé juste après sa création. Outre la production de divers types d'engrais, l'entreprise fournit également des engrais à plusieurs autres marques. En 2014, elle a produit 15 000 tonnes d'engrais NPK de différents types, pour un chiffre d'affaires de 300 milliards de VND ; au cours des huit premiers mois de 2015, sa production a atteint 800 tonnes, pour un chiffre d'affaires de 50 milliards de VND. L'entreprise emploie actuellement 35 personnes. Ses ventes s'effectuent par l'intermédiaire d'associations d'agriculteurs et de coopératives, et ses principaux marchés sont Nghe An et Ha Tinh.

Produit à l'usine d'engrais Viet My.

La production et les affaires sont de plus en plus difficiles, avec une concurrence féroce. Cependant, dans ce contexte, les prix de location des terrains sont en constante augmentation. Viet My Company Limited possède un terrain loué de 4 168,2 m² sur le lot 8 du parc industriel de Nghi Phu, qui lui a été attribué en 2007. Au cours de la période 2007-2012, le prix de location du terrain était d'environ 15 millions de VND/an. Fin 2012, une décision a approuvé le prix de location du terrain pour les 5 prochaines années pour Viet My Company Limited : 24 107 VND/m²/an. Par conséquent, en 2012 et 2013, le montant total de la location des terrains de surface de l'eau à payer a augmenté à 100 482 797 VND/an. En 2014 et 2015, il était de 88 millions de VND. Ainsi, selon le nouveau prix, le loyer du terrain que Viet My Company Limited doit payer est environ 6 fois plus élevé que l'ancien prix.

Chez Thanh Trung Trading Joint Stock Company, qui louait 3 094,5 mètres carrés, en 2011, le loyer foncier total à payer était d'un peu plus de 15 millions de VND ; en 2012, il est passé à 23 719 000 VND ; en 2013, il est passé à 117 616 000 VND (prix unitaire 38 008 VND/m2) ; en 2014 et 2015, il était de 88 172 millions de VND (prix unitaire 28 493 VND/m2).

M. Nguyen The Kinh, directeur de la société commerciale Thanh Trung, a déclaré que le Comité populaire provincial devait envisager d'ajuster les tarifs de location des terrains appliqués aux entreprises du parc industriel de Nghi Phu. Selon le décret gouvernemental 121/CP, Nghe An ne peut augmenter que de 2 à 2,5 fois, alors que selon les annonces des agences compétentes, le taux de recouvrement a parfois augmenté de 600 à 800 % par rapport à l'année précédente. Nous espérons avoir un dialogue direct avec le Comité populaire provincial et le ministère des Finances sur cette question.

Français S'adressant à nous, M. Hoang Minh Quan, Chef du Département des Prix et de la Gestion des Biens Publics (Département des Finances) a déclaré : Les entreprises du Parc Industriel de Nghi Phu ont reçu une décision du Comité Populaire Provincial de louer des terres et ont signé un contrat de bail foncier avec le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement après 2006, de sorte qu'elles doivent payer un loyer foncier selon la méthode de calcul et les principes prescrits par le Décret 142 du 14 novembre 2005 du Gouvernement, Décision 67/2006 du 7 juillet 2006 du Comité Populaire Provincial. En fait, sur la base du processus d'approbation des prix des terrains comme base de détermination des prix de location foncière conformément à la réglementation en vigueur de l'État, le Département des Finances a déterminé de manière proactive le prix des terrains pour la production et l'activité de six entreprises du Parc Industriel de Nghi Phu en 2012, 2013, 2014 comme base de détermination du loyer foncier. Français Cependant, comme le prix de location des terrains déterminé conformément à la réglementation a augmenté de 6 à 8 fois par rapport à la période stable d'il y a 5 ans, les entreprises du parc industriel de Nghi Phu se sont plaintes et, selon les conclusions de l'équipe d'inspection interdisciplinaire, sur la base des prix de l'agence indépendante d'évaluation des prix, le ministère des Finances a demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de donner des avis à soumettre au Conseil provincial d'évaluation foncière et au Comité populaire provincial pour décision. Jusqu'à présent, le Conseil provincial d'évaluation foncière a convenu du prix des terrains pour la production et les activités proposé par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et le ministère des Finances, parmi lesquels 4 entreprises ont des prix plus élevés et 2 entreprises ont des prix des terrains égaux au prix des terrains précédemment déterminé par le ministère des Finances.

Français L'ajustement des prix de location des terrains conformément aux dispositions du décret 142/2005 du 14 novembre 2005 du gouvernement sur la perception des loyers des terres et des surfaces d'eau a été complété et modifié par le décret 121/2010/ND-CP du 30 décembre 2010 du gouvernement et la décision 36 du 1er août 2011 du Comité populaire de la province de Nghe An. Selon le Département provincial des impôts, pour réduire les difficultés des entreprises lors de l'ajustement des prix de location des terrains, le gouvernement a eu des solutions pour éliminer les difficultés de production et d'affaires, soutenir le développement du marché du gouvernement, réduire la location des terrains pour les entreprises, les organisations économiques, les ménages et les particuliers qui louent des terres par l'État et le montant de la location des terrains à payer conformément aux dispositions du décret 121 a augmenté de plus de 2 fois par rapport au niveau de paiement en 2010.

Français Si le loyer foncier après réduction est toujours supérieur à 2 fois le loyer foncier payable en 2010, le loyer foncier sera encore réduit à 2 fois le loyer foncier payable en 2010. Conformément à la réglementation ci-dessus, à partir du 1er mars 2011 jusqu'à aujourd'hui, toute entreprise dont la période de stabilisation du loyer foncier a expiré (loyer foncier appliqué 5 ans avant cette date à partir de 2006, 2007, 2008) doit réajuster le prix unitaire du loyer foncier et devra ajuster les deux facteurs : le loyer foncier déterminé selon le barème des prix fonciers réglementé par le Comité populaire provincial et le taux de pourcentage pour calculer le prix unitaire du loyer foncier du terrain de 0,5 %-0,7 % à 1,5 %-1,56 %. Ainsi, le prix du loyer foncier des entreprises dans le parc industriel de Nghi Phu en 2012 et 2013 augmentera de 2 à 8 fois par rapport à 2006-2008 selon l'emplacement, comme reflété par les entreprises. Toutefois, ce prix de location est conforme aux réglementations autorisées par le gouvernement, le Comité populaire provincial et les agences provinciales ne sont pas autorisés à calculer en dessous du niveau prescrit.

Conformément à l'article 7, clause 1, de la circulaire d'application du décret 46, les projets de location de terrains payant un loyer annuel avant l'entrée en vigueur du décret n° 46/2014/ND-CP et pendant la période de stabilisation des prix des loyers fonciers, mais dont les prix soumis sont supérieurs à ceux prescrits par ce décret, seront ajustés conformément aux dispositions de l'article 4 du décret n° 46/2014/ND-CP. Par conséquent, les entreprises doivent comparer les dispositions ci-dessus et, si elles sont éligibles à un ajustement des prix, soumettre des documents à l'administration fiscale pour ajustement à compter du 1er janvier 2015, a déclaré un représentant du service des impôts.

Ainsi, en ce qui concerne la question des entreprises opérant dans le parc industriel de Nghi Phu qui affirment avoir signé un contrat de location de terrain avec la ville de Vinh pour 100 VND/an et que pendant la période d'exploitation, les frais de location de terrain augmenteront tous les 5 ans mais ne dépasseront pas 10-15 %, le Département des impôts a affirmé qu'il maintenait toujours son point de vue d'appliquer le décret 121 du gouvernement et la décision 36 du Comité populaire provincial de Nghe An.

Étant donné que ce loyer est conforme à la réglementation gouvernementale, le Comité populaire provincial et les organismes provinciaux ne sont pas autorisés à le calculer en dessous du niveau prescrit. Cependant, nous estimons que, bien que le Service des impôts ait publié un document guidant les entreprises dans la préparation des documents d'ajustement du prix, il doit calculer et ajuster proactivement le loyer foncier en fonction du pourcentage prescrit par le Comité populaire provincial afin de garantir un prix stable et de préserver les intérêts des entreprises.

Article et photos :Jeu Huyen