Prêt immobilier : bien se renseigner avant de « frapper à la porte de la banque »

Avec le développement des projets immobiliers, les services bancaires de prêts immobiliers connaissent également une forte croissance. Cependant, ce produit de crédit et les risques associés ne sont pas toujours bien compris par tous. Par conséquent, avant de se lancer dans une démarche bancaire pour emprunter de l'argent afin d'acheter une maison, il est conseillé de se renseigner attentivement.

Les taux d’intérêt sont-ils vraiment attractifs ?

Prêts à taux d'intérêt de seulement 0 % sur 6 mois, 1 an, voire 2 ans, ou taux préférentiels inférieurs aux taux actuels ; intérêts et capital remboursés en plusieurs versements sur une période allant jusqu'à 10 à 15 ans… voilà les offres de prêts immobiliers proposées par les banques. À en juger par ces informations, la plupart des emprunteurs les trouvent très attrayantes, d'autant plus que les banques sont souvent considérées comme la seule porte d'entrée vers l'acquisition d'un bien immobilier important.

En réalité, les prêts immobiliers proposés par la banque ne sont pas aussi « bon marché » qu'ils le prétendent, car le taux préférentiel n'est appliqué que pendant une courte période. Par la suite, l'emprunteur devra payer des intérêts conformes au marché, c'est-à-dire incluant le taux de mobilisation des capitaux, majoré de 3 à 3,5 % des frais de gestion et d'exploitation de la banque. L'augmentation du taux de mobilisation entraîne une hausse du taux d'intérêt du prêt. Par conséquent, outre une étude approfondie du projet immobilier, l'emprunteur doit tenir compte de la durée du prêt, du montant du prêt et d'un taux d'intérêt raisonnable sur toute la durée du prêt.

Les emprunteurs devraient également consulter les prévisions des experts concernant les fluctuations possibles des taux d'intérêt à court et moyen terme. Bien que le niveau des taux d'intérêt soit resté relativement stable depuis longtemps, le marché monétaire montre des signes indiquant qu'il pourrait les faire fluctuer à la hausse.

Selon les statistiques de la Banque d'État, à la mi-mai, le taux d'intérêt de mobilisation commun du VND était de 0,8 à 1 %/an pour les dépôts à terme et les dépôts à moins d'un mois ; 4,5 à 5,4 %/an (d'un mois à moins de 6 mois) ; 5,4 à 6,5 %/an (de 6 mois à moins de 12 mois) ; 6,4 à 7,2 %/an (plus de 12 mois). De nombreuses banques ont relevé les taux d'intérêt de mobilisation à long terme à 7,8-8 %/an.

Bien que le taux d'intérêt de mobilisation ait légèrement augmenté, il est principalement appliqué aux prêts à long terme, de sorte que le taux d'intérêt des prêts n'a pas beaucoup évolué. Plus précisément, pour les secteurs prioritaires, le taux d'intérêt est de 6 à 7 %/an pour les prêts à court terme et de 9 à 10 %/an pour les prêts à moyen et long terme. Le taux d'intérêt des prêts pour les secteurs de production et d'activité normaux est de 6,8 à 9 %/an (court terme) et de 9,3 à 11 %/an (moyen et long terme).

Prévisions de hausse des taux d'intérêt

Selon VCB Securities Company (VCBS), les taux d'intérêt des prêts ont tendance à augmenter pour le reste de l'année. Cette tendance s'explique par des facteurs exerçant une pression à la hausse sur les taux d'intérêt des dépôts, observés localement dans certaines banques. VCBS estime que, récemment, de nombreuses banques ont émis des certificats de dépôt à taux d'intérêt élevés afin d'accroître leurs fonds propres et de respecter leurs ratios de sécurité, ce qui a considérablement accru la concurrence pour les dépôts.

En particulier, au second semestre 2017, le risque lié aux taux de change devrait s'intensifier à nouveau et la pression sur les taux d'intérêt devrait progressivement s'accentuer. De plus, la pression liée au manque de liquidités contraint les banques à augmenter leurs taux d'intérêt pour attirer les dépôts. Par ailleurs, la forte croissance du crédit (atteignant 4,03 % à la fin du premier trimestre par rapport au début de l'année, un niveau nettement supérieur aux 1,79 % enregistrés à la même période en 2016) est également considérée comme l'une des raisons de la croissance de la demande de mobilisation.

Si la hausse des taux d'intérêt se produit, les prêts immobiliers des banques subiront également une forte pression à la hausse, ce qui impactera directement les emprunteurs. De plus, les projets immobiliers seront également impactés, car s'ils doivent emprunter à des taux d'intérêt plus élevés, les investisseurs seront contraints d'ajuster le prix de vente. Il est donc crucial de bien choisir le moment d'emprunter auprès de la banque pour l'achat d'un logement, en évitant les périodes où les taux d'intérêt risquent d'augmenter, ce qui entraînerait une hausse des prix de l'immobilier et alourdirait le fardeau des intérêts supportés par les emprunteurs.

En réalité, le taux d'intérêt actuel des prêts immobiliers a augmenté d'environ 0,5 % par an par rapport à il y a plus de deux mois. Depuis le début de l'année, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont augmenté d'environ 1 % par an, atteignant 12,5 à 13 % par an.

Un autre point important à noter pour les emprunteurs est que plus la banque propose de programmes préférentiels et de promotions de taux d'intérêt, plus elle cherchera à compenser les pertes ultérieures. Par conséquent, lors de l'étude du contrat de crédit, les emprunteurs doivent prêter attention au taux d'intérêt de base et à la marge afin de calculer le taux d'intérêt pour toute la durée du prêt.

Selon l'économiste Dr Nguyen Tri Hieu, les banques prêtent généralement de l'argent pour l'achat de biens immobiliers de deux manières. Premièrement, l'emprunteur paie un montant fixe, par exemple 10 millions de VND par mois, pendant toute la durée du prêt, sans modification. Deuxièmement, il paie des intérêts calculés sur le capital restant dû, dégressifs jusqu'à la fin de la période. Avec cette dernière méthode, l'emprunteur est exposé à des risques, car le taux d'intérêt fluctue davantage. Par conséquent, le choix de la méthode de calcul des intérêts est également crucial avant la signature du contrat de crédit.

Selon Hanoi Moi