Avis sur le droit foncier : les terres devraient être évaluées selon la méthode du revenu
C'est l'avis des experts exprimé lors de la conférence de recueil d'avis sur la loi foncière révisée, qui s'est tenue à Hanoi le matin du 9 octobre.
Avec le projet de loi foncière présenté lors de la conférence, de nombreux experts ont déclaré que nous devons revoir un certain nombre de questions pour l'adapter aux pratiques de développement actuelles du pays.
Le projet prévoit des modifications à la réglementation relative aux principes d'évaluation foncière. Ainsi, « les prix des terrains fixés par l'État garantissent le principe de conformité aux prix du marché », au lieu du principe « proche du prix réel de transfert des droits d'usage sur le marché dans des conditions normales », afin de faciliter la mise en œuvre de l'évaluation foncière.
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Le gouvernement réglementera le cadre des prix des terrains. En cas de fortes fluctuations des prix fonciers sur le marché, ceux-ci seront ajustés en conséquence. Le Comité populaire provincial établira une liste locale des prix fonciers, en se basant sur les principes et méthodes d'évaluation foncière, le cadre des prix des terrains et le prix standard des terrains dans les zones frontalières entre les provinces et les villes de compétence centrale.
En cas de variation significative du prix des terrains sur le marché, le Comité populaire provincial ajuste la liste des prix des terrains en conséquence. En cas d'impossibilité d'ajustement à temps, le Comité populaire provincial fixe le prix spécifique à appliquer.En ce qui concerne les prix des terrains dans les zones frontalières entre les provinces et les villes gérées par le centre, la directive est de charger l'agence responsable d'élaborer un cadre de prix des terrains pour surmonter les lacunes actuelles dans les différences de prix des terrains dans les zones frontalières.
Sur la base du projet, M. Nguyen Ngoc Tuan - Président du Conseil d'évaluation du Vietnam
Selon M. Tuan, pour déterminer le prix d'un terrain précis, il faut se baser sur la méthode des revenus. « Avec ce terrain, pendant la période de propriété, quel est le revenu perçu ? C'est sur cette base que nous pouvons déterminer le prix du terrain », a déclaré M. Tuan.
À ce propos, le professeur Dang Hung Vo a également analysé : « L’existence ou non d’un cadre gouvernemental de tarification foncière importe peu. L’endroit où le prix foncier public est appliqué est ce qui compte. »
Le professeur Vo a déclaré : « En principe, le tarif public est toujours inférieur au prix du marché, même dans les pays développés. Par exemple, Taïwan (Chine) est également très préoccupée par la valorisation foncière, mais n'atteint que 70 à 80 %. Le prix public des terrains ne peut porter atteinte aux droits des utilisateurs. C'est un principe qui doit être clairement défini. Appliquer un prix inférieur au prix du marché engendrera corruption et conflits fonciers. »
Concernant le mécanisme d'auto-négociation des prix fonciers, le professeur Vo a présenté le contexte de la période 1998-2003, où les investisseurs souhaitaient obtenir un transfert direct de propriété foncière de la part des particuliers, et où les propriétaires partageaient ce souhait. Malheureusement, lorsque nous avons ouvert le mécanisme de négociation prévu par la loi foncière de 2003, ce mécanisme s'est à nouveau enlisé. Les exploitants fonciers étaient trop cupides pour exiger des prix fonciers très élevés. « D'après l'expérience coréenne, le consensus communautaire repose sur la décision des deux tiers des opinions. Ainsi, le mécanisme d'auto-négociation sera très fluide. »
Concernant la situation de la remise en état des terres, M. Vu Xuan Tien, président du conseil d'administration de VFAM Vietnam Consulting Company, a déclaré que nous devrions réquisitionner les droits d'utilisation des terres pour éliminer la mentalité de privation.
Nguyen Manh Hien, Vice-Ministre des Ressources Naturelles et de l'Environnement : La loi foncière de 2003 a contribué positivement au développement socio-économique du pays. Cependant, au fil du temps, elle a révélé un certain nombre de limites, notamment : le manque de clarté du droit foncier et son inadaptation au processus de développement. La gestion foncière présente encore de nombreuses faiblesses, la spéculation foncière est encore courante, l'aménagement du territoire ne prend pas en compte les facteurs de développement, l'utilisation des terres est abusive et l'efficacité de l'utilisation des terres est insuffisante… À l'ère de l'industrialisation et de la modernisation, nous devons modifier le droit foncier afin d'optimiser l'utilisation des ressources foncières pour le développement socio-économique.
Selon VOV-M
