Giá căn hộ chung cư “trên trời” – Ai hưởng lợi? Bài 2: Nghịch lý trong đầu tư và triển khai dự án
Hiện tượng giá nhà chung cư tại Nghệ An đã tăng gấp đôi giá ban đầu trong thời gian ngắn ngoài nguyên nhân "tạo sóng" còn bộc lộ nhiều bất cập trong đầu tư, triển khai dự án.
Nhóm Phóng viên • 17/10/2025
--------------------o0o--------------------
Hiện tượng giá nhà chung cư tại Nghệ An đã tăng gấp đôi giá ban đầu trong thời gian ngắn ngoài nguyên nhân "tạo sóng" còn bộc lộ nhiều bất cập trong đầu tư, triển khai dự án.
--------------------o0o--------------------
Bất cập trong triển khai các dự án
Như đã phản ánh ở kỳ trước, giá căn hộ chung cư ở nước ta nói chung và Nghệ An nói riêng tăng không chỉ do “cầu” vượt “cung”, mà còn bởi tác động của giới đầu cơ, nhất là giới đầu cơ thứ cấp và việc nhiều chủ đầu tư không triển khai đúng tiến độ như cam kết.
Đại diện Sở Xây dựng cho biết, ngoài các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới được cấp phép và đang còn hiệu lực (trong đó 20% diện tích được dành cho quỹ nhà ở xã hội), tỉnh Nghệ An đã quy hoạch 41 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 36.000 căn hộ giai đoạn 2025–2030. Nếu triển khai đúng tiến độ, trong 5 năm tới, Nghệ An không thiếu nguồn cung căn hộ chung cư, hoàn toàn có khả năng đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hoá của TP. Vinh cũ và vùng phụ cận.
Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà các dự án trọng điểm về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân bị chậm trễ. Đơn cử là 3 dự án chung cư với tổng số 7.600 căn hộ cho công nhân tại KCN WHA ở Nghi Thuận - Nghi Long và dự án của Công ty CP xi măng Sông Lam tại Nghi Tiến. Mặc dù các dự án này có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2022, kế hoạch đến 2027 bàn giao nhưng đến nay chưa khởi công. Bên cạnh đó, trong số chỉ tiêu gần 2.500 căn hộ nhà ở xã hội mà tỉnh triển khai giai đoạn 2022-2025, thực tế chỉ có 536 căn hộ của Công ty CP Kim Thi tại KCN Nam Cấm đúng nghĩa là nguồn nhà cung cấp cho thị trường, còn gần 2.000 căn thuộc các khu lưu trú công nhân, chuyên gia tại các KCN của doanh nghiệp FDI nên không được đưa ra thị trường và không bán.
Thực tế, để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, UBND tỉnh và TP. Vinh cũ đã triển khai nhiều giải pháp. Cùng với việc cho phép cải tạo khu chung cư Quang Trung nhằm cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân tại chỗ, tỉnh cũng đã quy hoạch và cấp phép một số dự án chung cư lớn tại vùng ven cho các nhà đầu tư. Theo tìm hiểu, giai đoạn 2017–2023, dù thị trường “lặng sóng” nhưng Nghệ An vẫn cấp phép hơn 5 dự án với gần 1.000 căn hộ tại các xã vùng ven. Thế nhưng, cũng như các dự án trước, phần lớn các dự án mới chỉ triển khai bước đầu.
Đáng nói hơn, tại các dự án bất động sản, khu đô thị mới được cấp phép từ năm 2023 trở lại đây, dù nhà đầu tư cam kết dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhưng họ lại ưu tiên làm hạ tầng, phân lô bán nền, xây biệt thự liền kề để thu hồi vốn nhanh, còn hạng mục nhà ở xã hội bị để lại sau cùng. Hệ quả là khi nguồn cung căn hộ ở trung tâm vùng lõi khan hiếm, còn các dự án vùng ven chậm triển khai, thị trường mất cân đối, tạo cơ hội cho giới đầu cơ thao túng giá. Thực tế cho thấy ngoài vị trí đắc địa, giới trẻ thích ở chung cư nội đô và bên cạnh đó chung cư còn là nơi mở ra nhiều cơ hội buôn bán rất hấp dẫn, thu lợi cao nhất là các dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, thực phẩm, thể thao, làm đẹp, cà phê,...
Trong khi nhu cầu chung cư thương mại, phân khúc bình dân tăng mạnh, nguồn cung lại ít và bị thổi giá, khiến người thu nhập thấp và các gia đình trẻ càng khó tiếp cận nhà ở thì các dự án cao cấp – dù nhu cầu thực không lớn – lại được ưu tiên đầu tư, khiến nhiều khu đô thị sau khi xây xong rơi vào tình trạng bỏ hoang. Bên cạnh đó, không ít dự án thương mại vừa xây dựng xong, được chuyển bán ngay cho các sàn và các sàn này cũng thay mặt nhà đầu tư giao dịch với khách hàng nhưng giá lúc này đã khác.
Khách hàng cho biết: Các sàn đã ăn lãi ngay 10%, thậm chí 50, 60% so với giá mua ban đầu từ chủ đầu tư tại các thời điểm khác nhau. Khách hàng tìm chủ đầu tư để mua thì một số chủ đầu tư cho biết chúng tôi chỉ “lưu hành nội bộ” và giao cho các sàn giao dịch. Tìm đến sàn thì cho biết số căn hộ đã hết và anh chị cần thì hỏi chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Trung Long - Trưởng phòng Quản lý giá và công sản (Sở Tài chính) phân tích: “Trong các phân khúc bất động sản, phân lô bán nền có lãi nhất vì vốn đầu tư thấp, nhanh thu hồi vốn nên nhà đầu tư triển khai tích cực. Ngược lại, chung cư đòi hỏi vốn lớn, thời gian thi công dài và lợi nhuận thấp nên chủ đầu tư thường dè dặt. Trước đây, các dự án ở trung tâm TP. Vinh cũ triển khai nhanh vì được hỗ trợ mặt bằng, thủ tục thông thoáng. Hiện nay, các điều kiện thẩm định, cấp phép chặt chẽ hơn nên tiến độ chậm lại”.
Nghệ An đang là điểm đến của nhiều nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực bất động sản. Thị trường căn hộ có nhu cầu thật sự, vì vậy, bên cạnh phân khúc cao cấp, các doanh nghiệp cần quan tâm đầu tư nhà ở xã hội và chung cư thương mại bình dân. Đây không chỉ là cơ hội kinh doanh mà còn là trách nhiệm xã hội, góp phần bình ổn thị trường và tăng nguồn cung bền vững.
Chung cư tăng giá, người dân càng xa giấc mơ an cư
Là người theo dõi sát thị trường, ông Nguyễn Văn Nam – Trưởng chi nhánh một công ty bất động sản tại Nghệ An cho biết: “Từ năm 2021 trở về trước, giá chung cư tại TP. Vinh cũ chỉ khoảng 10–12 triệu đồng/m². Từ năm 2022, khi các ‘ông lớn’ như T&T, Vingroup đầu tư, giá bắt đầu tăng mạnh.”
Cụ thể, cuối năm 2021, dự án chung cư T&T trên đường Quang Trung được rao bán 17 triệu đồng/m² – cao hơn 5 triệu so với mặt bằng chung lúc đó. Ban đầu, nhiều người lo ngại khó bán, nhưng nhờ có thêm các tiện ích như nhà trẻ, khu sinh hoạt cộng đồng, dự án nhanh chóng “cháy hàng”. Mức giá này sau đó kéo mặt bằng chung cư cũ tăng theo.
Ngay sau đó, dự án cải tạo Khu chung cư Quang Trung, phần căn hộ dôi ra được bán với giá 25 triệu đồng/m². Tiếp đến, Ecopark tung ra hơn 1.000 căn hộ, giá đầu năm 2023 đã vượt 30 triệu đồng/m². Các dự án sau liên tục rao giá cao hơn dự án trước, cùng với quảng cáo, đẩy giá thị trường tăng vọt. “Đến nay, một số căn hộ của các tập đoàn lớn đã vượt mốc 50 triệu đồng/m²,” ông Nam cho biết.
Một lãnh đạo UBND phường Trường Thi (TP Vinh cũ) chia sẻ: Phường hiện có 33 dự án chung cư đã đưa vào sử dụng, khoảng 8.500 căn hộ. So với 3 năm trước, giá trung bình đã tăng gấp 3 lần, đặc biệt trong 1 năm trở lại đây tăng rất nhanh. Cả chung cư mới lẫn cũ, dù thiếu tiện ích, đều có giá "trên trời’.” Theo ông, cũng có nguyên nhân đến từ đầu cơ, găm hàng, thổi giá, cùng với tâm lý “lướt sóng” khi nguồn cung hạn chế. Chính sách cho vay lãi suất thấp cũng khiến dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều hơn, đẩy giá tăng.
Khảo sát của Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản Nghệ An cho thấy, chỉ trong 6 tháng gần đây, giá nhà chung cư khu vực TP Vinh cũ tăng khoảng 50%, trong khi trước đó chỉ tăng 10–12%/năm. Giới đầu tư nhận định, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm giảm và giá vàng tăng, bất động sản cũng tăng theo giá vàng, trở thành kênh “giữ vốn” an toàn, góp phần khiến giá nhà tiếp tục leo thang.
Thực tế này khiến người có nhu cầu ở thật ngày càng khó khăn. Tại nhiều phường như Trường Thi, Hưng Phúc, Vinh Tân, Vinh Hưng, nhiều người thu nhập thấp đang phải trì hoãn kế hoạch mua nhà. Anh Trần Đức Tiệp, công nhân đang thuê tại Chung cư Nam Nguyễn Sĩ Sách chia sẻ: “Tôi thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng, thuê nhà mất 3 triệu đồng. Năm ngoái tích cóp được 500 triệu đồng, dự định vay thêm để mua căn hộ 1 tỷ đồng, nhưng giờ giá đã lên 1,5 tỷ đồng, không thể với tới.
Một môi giới căn hộ ở phường Vinh Lộc cũng cho rằng, tình trạng tăng giá “nóng” phản ánh tâm lý đầu cơ. “Nhiều nhà đầu tư thứ cấp và môi giới cùng ‘tạo sóng’, đẩy giá, khiến thị trường rơi vào khan hiếm ảo. Khi giá bị đẩy quá cao, người mua ở thật không thể chen chân”, người này nói.
Đại diện Phòng Quản lý Doanh nghiệp và Lao động (Ban Quản lý Khu kinh tế Đông Nam) nhận định: “Giá nhà hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là công nhân và lao động thu nhập trung bình. Với thu nhập 7–10 triệu đồng/tháng, chi phí thuê nhà ngày càng tăng, người lao động gần như không thể tích lũy đủ để mua nhà ở hiện nay”. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Ba - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An thẳng thắn: “Với mặt bằng giá nhà và thu nhập hiện nay, nếu Nhà nước không có giải pháp đột phá, hạn chế lợi ích nhóm thì người lao động, công nhân trong các khu công nghiệp, nhà máy, các gia đình trẻ, sẽ rất khó hiện thực hóa giấc mơ an cư”.
(Còn nữa)
.jpg "Cần đẩy nhanh tiến độ tái định cư cho người dân khu chung cư Quang Trung cũ")
