Новые моменты, которые необходимо знать при изменении целевого назначения земель, а также при разделении и объединении земельных участков в соответствии с Законом о земле 2024 года

Расширение прав землепользователей

Воспользовавшись этим довольно открытым регулированием Закона о земле 2024 года, с октября 2024 года по настоящее время, как и в других провинциях, жители Нгеана, особенно в пригородных зонах города Винь и некоторых соседних районов и городов, воспользовались возможностью пройти процедуры по разделению участков и изменить целевое назначение с садовых земель и сельскохозяйственных угодий в соответствии с правилами на жилые земли (жилую застройку).

В частности, в статье 121 Закона о земле 2024 года указано 7 случаев изменения целевого назначения земель, которые должны быть разрешены компетентными органами; в остальных случаях землепользователям разрешено изменять целевое назначение земель, а компетентные государственные органы должны упростить процедуры для людей в соответствии с нормативными актами.

В частности, 7 случаев изменения цели должны быть разрешены компетентными органами:

- перевод земель, занятых под выращивание риса, земель лесного фонда специального назначения, защитных лесных угодий и земель эксплуатационного лесного фонда в другие категории земель сельскохозяйственного назначения;

- перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли;

- при реализации крупных проектов по концентрированному животноводству переводить другие типы земель в земли концентрированного животноводства;

- перевод несельскохозяйственных земель, предоставляемых государством без платы за пользование землей, в другие виды несельскохозяйственных земель, предоставляемых государством с платой за пользование землей или на условиях аренды земли;

- перевод несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми, в жилые земли;

- перевод земель под строительство общественных сооружений, земель, используемых в общественных целях с предпринимательской целью, в земли для несельскохозяйственного производства и бизнеса;

- Перевод несельскохозяйственных производственных и коммерческих земель, не являющихся коммерческими или обслуживающими землями, в коммерческие или обслуживающие земли.

Г-н Нгуен Конг Тхань, директор Управления регистрации прав землепользования провинции Нгеан, добавил: «После вступления в силу Закона о земле 2024 года, 30 сентября 2024 года, Народный комитет провинции издал Решение № 34/2024/QD-UBND, отменяющее Решение 28/2021/QD-UBND и ряд других Решений, предусматривающих более гибкие правила в отношении границ жилых земель, условий разделения и слияния земель, создающих более благоприятные условия для людей... Соответственно, в статье 10 Решения № 34/2024/QD-UBND указано, что городу Винь, поселкам, районам, коммунам в прибрежных приграничных районах, домохозяйствам с земельными участками минимальной площадью 50 м2 разрешено проводить процедуры по разделению и разделению земли для выдачи сертификатов.

Что касается полномочий, статья 123 Закона о земле 2024 года предусматривает, что полномочиями по выдаче разрешений на изменение целевого назначения землепользования для организаций обладает Провинциальный народный комитет, а районный народный комитет выдает разрешения на изменение целевого назначения землепользования для частных лиц.

Кроме того, в случае изменения физическим лицом целевого назначения использования сельскохозяйственных земель для коммерческих или служебных целей, несмотря на отсутствие ограничений, если площадь земельного участка составляет 0,5 га (5000 м²) или более, необходимо письменное разрешение провинциального народного комитета до принятия решения районным народным комитетом. Государственный орган, уполномоченный разрешать изменение целевого назначения земель, назначенный в соответствии с Законом, не подлежит децентрализации или переуполномочиванию.

Финансовые обязательства увеличиваются в соответствии с новым Прейскурантом цен на землю

Представитель Налогового департамента региона X в беседе с нами заявил: Ранее, в соответствии с Указом 45/2024, регулирующим реализацию Закона о земле 2013 года, при изменении целевого назначения земли граждане должны были платить только 50% платы за пользование землей, рассчитанной на основе цен на жилые земли; аналогично, при изменении целевого назначения с садовых земель на жилые земли рассчитывалось 50% платы за пользование землей...

Однако в настоящее время, согласно Постановлению 103/2024/ND-CP, регулирующему реализацию Закона о земле 2024 года, в пунктах 1 и 2 статьи 8, размер платы за пользование землей при изменении целевого назначения на жилую землю составляет 100% от стоимости жилой земли после изменения целевого назначения за вычетом платы за пользование землей сельскохозяйственного назначения или садоводства, умноженной на площадь, запрашиваемую для изменения целевого назначения. В связи с этим, по сравнению с предыдущими годами, финансовые обязательства при изменении целевого назначения земли в соответствии с Законом о земле 2024 года увеличились по сравнению с Законом о земле 2013 года.

Однако, по словам некоторых лиц, изменивших целевое назначение земли, Нгеан и многие другие провинции в настоящее время применяют Прейскурант цен на землю на период 2020–2024 годов, поэтому вышеуказанные финансовые обязательства всё ещё довольно низкие по сравнению с новым Прейскурантом. Согласно Постановлению Национальной ассамблеи о руководстве по реализации Закона о земле 2024 года, если какой-либо населённый пункт ещё не опубликовал новый Прейскурант цен на землю на период 2025–2050 годов, он будет временно применять Прейскурант цен на землю на период 2020–2024 годов до 31 декабря 2025 года.

В Нгеане представитель Налогового департамента региона X сказал: 9 мая 2025 года Народный совет провинции Нгеан издал Постановление № 03/2025/NQ-HDND об изменении и дополнении Постановления № 19/2029/NQ-HDND об утверждении Прейскуранта цен на землю в этом районе с 1 января 2020 года по 31 декабря 2024 года; затем 21 мая 2025 года Председатель Народного комитета провинции Нгеан подписал Решения об изменении и дополнении предыдущих соответствующих Решений Народного комитета провинции об обнародовании прейскуранта цен на землю в городе Винь, районах и поселках на период 2020-2024 годов. Таким образом, согласно нормативным актам, отрасль должна применять новые нормативные акты, а не ждать до 1 января 2026 года. Документы по консолидации земель, разделу земель или изменению целевого назначения земель, полученные с 21 мая 2025 года, будут применяться в соответствии с положениями Постановления 03/2025/NQ-HDND и подробными Решениями о прейскуранте 20 районов, городов и поселков Провинциального народного комитета.

В отличие от вышеуказанных правил, если досье на раздел и объединение земельных участков получено до 21 мая 2025 года, оно будет обработано в соответствии со старым Прейскурантом цен на землю, но если досье получено после 21 мая 2025 года, оно будет рассчитано в соответствии с Прейскурантом цен на землю, установленным Постановлением 03/2025/NQ-HDND. Гражданам и предприятиям, нуждающимся в земельных участках под жилую застройку, разделе земельных участков или изменении целевого назначения земельных участков, следует изучить условия, процедуры и финансовые условия для соблюдения требований.

«

Постановление № 03/2025/NQ-HDND Народного совета провинции Нгеан от 9 мая 2025 года гласит:

- Прейскурант цен на землю в 20 районах, поселках и городе Винь с 1 января 2019 года по 31 декабря 2024 года.

- Цена земли для несельскохозяйственного производства и бизнеса (за исключением коммерческих и обслуживающих земель) равна 20% от цены соседнего жилого участка (расположение на той же трассе) или жилого участка с эквивалентным местоположением (на той же трассе и с той же инфраструктурой).

- Цена коммерческой и обслуживаемой земли составляет 25% от цены соседней жилой земли (расположенной на той же трассе) или жилой земли с эквивалентным местоположением (на той же трассе и с той же инфраструктурой).

- Прейскурант цен на земельные участки производственно-хозяйственного назначения, предназначенные для добычи полезных ископаемых: в размере 40% от цены смежного земельного участка (расположенного на той же трассе) или эквивалентного ему местоположения.

(Выдержка из Постановления № 03/2025/NQ-HDND)