Новые моменты, которые необходимо знать при изменении целевого назначения земель, а также при разделении и объединении земельных участков в соответствии с Законом о земле 2024 года

Расширение прав землепользователей

Воспользовавшись этим относительно гибким положением Закона о земле 2024 года, с октября 2024 года и по настоящее время, как и в других провинциях, жители Нгеана, особенно в пригородных районах города Винь и некоторых соседних районов и городов, воспользовались возможностью пройти процедуры по разделению участков и изменить целевое назначение с садовых и сельскохозяйственных угодий в соответствии с правилами на жилые земли.

В частности, в статье 121 Закона о земле 2024 года указано 7 случаев изменения целевого назначения земель, которые должны быть разрешены компетентными органами; в остальных случаях землепользователям разрешено изменять целевое назначение земель, а компетентные государственные органы должны упростить для граждан процедуры в соответствии с нормативными актами.

В частности, 7 случаев изменения цели должны быть разрешены компетентными органами:

- перевод земель, занятых под выращивание риса, земель лесного фонда специального назначения, защитных лесных угодий и земель эксплуатационного лесного фонда в другие категории земель сельскохозяйственного назначения;

- перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли;

- при реализации крупных проектов по концентрированному животноводству переводить другие типы земель в земли концентрированного животноводства;

- перевод несельскохозяйственных земель, предоставляемых государством без взимания платы за пользование землей, в другие виды несельскохозяйственных земель, предоставляемых государством с взиманием платы за пользование землей или на условиях аренды земли;

- перевод несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми, в жилые земли;

- перевод земель под строительство общественных сооружений, земель, используемых в общественных целях с предпринимательской целью, в земли для несельскохозяйственного производства и бизнеса;

- Перевод несельскохозяйственных производственных и коммерческих земель, не являющихся коммерческими или обслуживающими землями, в коммерческие или обслуживающие земли.

Г-н Нгуен Конг Тхань, директор Управления регистрации прав землепользования провинции Нгеан, добавил: «После вступления в силу Закона о земле 2024 года, 30 сентября 2024 года, Народный комитет провинции издал Решение № 34/2024/QD-UBND, отменяющее Решение 28/2021/QD-UBND и ряд других Решений, предусматривающих более гибкие правила в отношении пределов жилых земель, условий разделения и объединения земель, создающих более благоприятные условия для людей... Соответственно, в статье 10 Решения № 34/2024/QD-UBND указано, что городу Винь, поселкам, районам, коммунам в прибрежных приграничных районах, домохозяйствам с земельными участками минимальной площадью 50 м2 разрешено проводить процедуры разделения и объединения земель для выдачи сертификатов.

Что касается полномочий, статья 123 Закона о земле 2024 года предусматривает, что органом, разрешающим изменение целевого назначения землепользования для организаций, является провинциальный народный комитет, а районный народный комитет разрешает изменение целевого назначения землепользования для частных лиц.

Кроме того, в случае изменения физическим лицом целевого назначения использования сельскохозяйственных земель для коммерческих или служебных целей, несмотря на отсутствие ограничений, если площадь земельного участка составляет 0,5 га (5000 м²) или более, необходимо письменное разрешение провинциального народного комитета до принятия решения районным народным комитетом. Компетентный государственный орган, разрешающий изменение целевого назначения земельного участка, назначенного в соответствии с Законом, не подлежит децентрализации или повторной передаче полномочий.

Финансовые обязательства увеличиваются в соответствии с новым Прейскурантом цен на землю

Представитель Налогового департамента региона X в беседе с нами заявил: Ранее, в соответствии с Указом 45/2024, регулирующим реализацию Закона о земле 2013 года, при изменении целевого назначения земли граждане должны были платить только 50% платы за пользование землей, рассчитанной на основе цен на жилые земли; аналогично, при изменении целевого назначения с садовых земель на жилые земли рассчитывалось 50% платы за пользование землей...

Однако в настоящее время, согласно Постановлению 103/2024/ND-CP, регулирующему реализацию Закона о земле 2024 года, в пунктах 1 и 2 статьи 8, размер платы за пользование землей при изменении целевого назначения на жилую землю составляет 100% от стоимости жилой земли после изменения целевого назначения за вычетом платы за пользование землей сельскохозяйственного назначения или садоводства до этого, умноженной на площадь, запрашиваемую для изменения целевого назначения. В связи с этим, по сравнению с предыдущими годами, финансовые обязательства при изменении целевого назначения земли в соответствии с Законом о земле 2024 года увеличились по сравнению с Законом о земле 2013 года.

Однако, по словам некоторых лиц, изменивших целевое назначение земли, Нгеан и многие другие провинции в настоящее время применяют Прейскурант цен на землю на период 2020–2024 годов, поэтому вышеуказанные финансовые обязательства всё ещё довольно низкие по сравнению с новым Прейскурантом. Согласно Постановлению Национальной ассамблеи о руководстве по реализации Закона о земле 2024 года, если какой-либо населённый пункт ещё не опубликовал новый Прейскурант цен на землю на период 2025–2050 годов, он будет временно применять Прейскурант цен на землю на период 2020–2024 годов до 31 декабря 2025 года.

В Нгеане представитель Налогового департамента региона X сказал: 9 мая 2025 года Народный совет провинции Нгеан издал Постановление № 03/2025/NQ-HDND об изменении и дополнении Постановления № 19/2029/NQ-HDND об утверждении Прейскуранта цен на землю в этом районе с 1 января 2020 года по 31 декабря 2024 года; затем 21 мая 2025 года Председатель Народного комитета провинции Нгеан подписал Решения об изменении и дополнении предыдущих соответствующих Решений Народного комитета провинции об обнародовании прейскуранта цен на землю в городе Винь, районах и поселках на период 2020–2024 годов. Таким образом, согласно нормативным актам, отрасль должна применять новые нормативные акты, а не ждать до 1 января 2026 года. Документы по консолидации земель, разделу земель или изменению целевого назначения земель, полученные с 21 мая 2025 года, будут применяться в соответствии с положениями Постановления 03/2025/NQ-HDND и подробными Решениями о прейскуранте 20 районов, городов и поселков Провинциального народного комитета.

В отличие от вышеуказанных правил, если заявление о разделе или объединении земельных участков получено до 21 мая 2025 года, оно будет обработано в соответствии со старым прейскурантом цен на землю, а если заявление получено после 21 мая 2025 года, оно будет рассчитано в соответствии с прейскурантом цен на землю, установленным Постановлением 03/2025/NQ-HDND. Гражданам и предприятиям, желающим получить жилые земли, раздел или изменить целевое назначение земельных участков, следует изучить условия, процедуры и финансовые условия для соблюдения требований.

«

Постановление № 03/2025/NQ-HDND Народного совета провинции Нгеан от 9 мая 2025 года гласит:

- Прейскурант цен на землю в 20 районах, поселках и городе Винь с 1 января 2019 года по 31 декабря 2024 года.

- Прейскурант цен на земли несельскохозяйственного производства и бизнеса (за исключением коммерческих и обслуживающих земель) составляет 20% от цены соседнего жилого участка (расположение на той же трассе) или жилого участка с эквивалентным местоположением (на той же трассе и с той же инфраструктурой).

- Прейскурант на коммерческие и обслуживаемые земли составляет 25% от цены соседнего жилого участка (расположение на той же трассе) или жилого участка с эквивалентным местоположением (на той же трассе и с той же инфраструктурой).

- Прейскурант цен на земельные участки производственно-хозяйственного назначения, предназначенные для добычи полезных ископаемых: в размере 40% от цены смежного земельного участка (расположенного на той же трассе) или эквивалентного ему местоположения.

(Выдержка из Постановления № 03/2025/NQ-HDND)