Ограничение влияния посредников на земельных аукционах посредством косвенного голосования.

Ограничьте количество земельных брокеров.

Присутствуя на аукционе по продаже 15 земельных участков под жилую застройку в коммуне Хау Тхань (район Йен Тхань) в конце июля 2019 года, стало ясно, что больше не наблюдалось скопления людей или беспорядков, вызванных земельными брокерами; также отсутствовало присутствие полицейских сил, обеспечивающих безопасность как внутри, так и за пределами аукционной зоны, как это было на предыдущих аукционах.

Под пристальным надзором районного наблюдательного совета аукцион был проведен публично, прозрачно и в соответствии с законом. Всего за два часа все 15 земельных участков в коммуне Хау Тхань были успешно проданы с аукциона, при этом самая высокая ставка превысила 1,302 миллиарда донгов, а самая низкая — 381 миллион донгов. Общая сумма собранных средств составила 8,339 миллиарда донгов, что на 4,338 миллиарда донгов больше начальной цены.

Местный житель, г-н Нгуен Ван Тхань, сказал: «После получения бюллетеня я заполнил информацию о цене, которую я плачу, и номере участка. Затем я положил его в конверт, расписался на запечатанном крае и опустил в урну для голосования, чтобы дождаться объявления результатов. Думаю, таким способом покупатели чувствуют себя более комфортно и им не приходится терпеть давление со стороны посредников, как раньше».

Земельные аукционы, проведенные методом непрямого голосования, прошли в различных населенных пунктах в упорядоченном порядке. (Фото: Архивное изображение)

По словам представителя наблюдательного совета района Йен Тхань: район Йен Тхань, являющийся очагом активности на земельных аукционах из-за сговора между брокерами, манипулирования ценами, беспорядков, общественного недовольства и бюджетных потерь, был выбран провинцией в качестве пилотного района для перехода от прямого к непрямому методу проведения аукционов. Этот новый метод земельных аукционов оказался эффективным, увеличив доходы бюджета и обеспечив доступ к земле нуждающимся; практика привлечения и принуждения людей со стороны земельных брокеров значительно сократилась.

Хотя район Нги Лок не входил в число выбранных пилотных районов, в нем все же была реализована пилотная программа земельных аукций с использованием косвенного голосования. В августе 2019 года Народный комитет района Нги Лок координировал организацию тайного голосования на земельных аукциях для 12 участков в деревнях № 6 и № 7 коммуны Нги Тхинь. Это были первые аукции, проведенные в районе с использованием этого нового метода.

На аукцион было подано двадцать шесть заявок. Соответственно, всего за один сеанс из 12 земельных участков на аукционе были успешно проданы 10. Самая высокая ставка составила более 1,8 миллиарда донгов, а самая низкая — 800 миллионов донгов (два участка не были допущены к аукциону, так как на каждый из них был только один претендент). Местные власти собрали в бюджет более 16,72 миллиарда донгов от продажи этих 10 земельных участков.

Согласно собранным данным Министерства юстиции, в официальном письме № 8443/UBND-NC от 2 ноября 2018 года Народный комитет провинции выбрал шесть административных единиц, включая города Винь, Дьенчау, Куиньлуу, Намдан, Йентхань и город Хоангмай, для пилотного внедрения метода косвенных торгов на аукционах по продаже прав пользования землей. Кроме того, пять административных единиц уже применяют метод косвенных торгов на аукционах по продаже прав пользования землей: Хунг Нгуен, Нги Лок, Тхань Чуонг, До Луонг и город Куа Ло.

За первые девять месяцев 2019 года эти организации заключили 77 контрактов на услуги по проведению аукционов по продаже прав пользования землей, используя метод непрямых торгов, с общей начальной ценой в 620 510 093 985 донгов и ценой, за которую была заключена сделка, в размере 709 327 100 482 донгов, что составляет разницу в 169 781 006 487 донгов, превышающую начальную цену на 27,36%.

В целом, эффективность непрямых аукционов оказалась высокой: средняя цена выигрышной ставки значительно превышала начальную цену (27,36%). Примечательно, что безопасность и порядок на аукционах оставались стабильными, практически не было случаев сговора или переговоров между участниками, а также не наблюдалось нарушений со стороны «аукционных брокеров» или «бандитов», вмешательства, запугивания или принуждения участников торгов. Это позволило людям, действительно нуждающимся в земле, приобретать участки без давления и необходимости в посредниках.

Полиция района Дьенчау успешно раскрыла дело № 1217G, в результате чего в конце 2018 года были вызваны на допрос 13 человек, принадлежащих к двум группам земельных брокеров. Фото: Май Гианг

В ходе контрольного визита в Юридический комитет Народного совета провинции в октябре, посвященного аукционам по продаже прав пользования землей, представители Народного комитета города Куа-Ло сообщили, что с января 2018 года по сентябрь 2019 года в городе Куа-Ло было успешно проведено 17 земельных аукционов, в том числе 15 прямых и 2 косвенных. В общей сложности было успешно продано 268 земельных участков, что принесло более 214,3 миллиарда донгов в виде выигрышных заявок, что на 15,7% больше по сравнению с начальной ценой.

По словам г-на Во Ван Хунга, заместителя председателя Народного комитета города Куа Ло: «Организация земельных аукций в очном формате привлекает множество участников, создает ажиотаж, и в процессе аукциона стоимость некоторых участков увеличивается после 2-3 раундов, достигая значительно более высоких аукционных цен, чем начальная цена. Однако ограничением прямых аукционов является невозможность отсеять «подставных участников», то есть людей, которым земля не нужна, которые также участвуют в аукционе, искажая рынок и вызывая хаос в сфере безопасности и порядка».

Основываясь на этом опыте, город провел два пилотных непрямых аукциона, которые первоначально показали, что это сокращает количество посредников и позволяет тем, кто хотел купить землю, оценить свои возможности до участия, при этом побеждал тот, кто предложил самую высокую цену.

Устранение недостатков и ограничений

Хотя косвенный земельный аукцион, проводимый путем жеребьевки, имеет много преимуществ перед прямым аукционом, его реализация все же имеет некоторые ограничения. В частности, поскольку это новый метод, аукционные организации не имеют опыта в решении определенных ситуаций в процессе приема заявок и объявления результатов аукциона. Большинство людей не осведомлены о рыночных ценах, что затрудняет определение цены, которую им необходимо заплатить, чтобы выиграть аукцион.

Следует отметить, что организатор аукциона отвечает за продажу документов, подтверждающих участие в аукционе, и за обеспечение конфиденциальности зарегистрированных участников торгов, что затрудняет контроль за безопасностью этой информации. В действительности, требование к участникам торгов регистрироваться в аукционном подразделении, на какой земельный участок они будут делать ставки, прежде чем голосовать, непреднамеренно создает лазейки, позволяющие земельным брокерам вести переговоры и заключать сделки с потенциальными покупателями.

Среди 11 объектов, где применялся метод непрямого аукциона, в большинстве случаев выигрышные ставки значительно превышали начальную цену. Однако в трех объектах, а именно в Тхань Чуонге, Куинь Луу и городе Хоанг Май, выигрышные ставки не выросли значительно выше начальной цены (5,42% - 7,53%). Многие считают эту ситуацию необычной. Хотя пока невозможно сделать вывод о наличии сговора, если такая ситуация сохранится, цель по борьбе с земельными брокерами не будет полностью достигнута...

На земельном аукционе в коммуне Хау Тхань (район Йен Тхань) покупатели проверяют печати на урне для голосования и конверте после вскрытия урны. (Фото: Тай Дуонг)

В интервью нам заместитель директора Департамента юстиции г-жа Нгуен Тхи Куэ Ань заявила: «Метод непрямых земельных аукций с использованием жеребьевки первоначально показывает, что, помимо того, что выигрышные ставки значительно превышают стартовую цену, значительно снизилась активность и хаос, создаваемые земельными брокерами на аукционах в населенных пунктах, и люди, которым нужно было купить землю, смогли приобрести желаемый участок».

Однако, поскольку метод косвенного земельного аукциона с использованием тайного голосования является новым подходом, некоторые недостатки неизбежны. Поэтому в дальнейшем, наряду с продолжением внедрения в выбранных пилотных районах, а также во многих других районах, городах и поселках, на основе отзывов из этих населенных пунктов соответствующие ведомства и органы будут собирать и изучать информацию для дальнейшего совершенствования метода.