Ограничение участия «брокеров» в земельных аукционах путем косвенного голосования

Ограничение числа земельных брокеров

Приняв участие в аукционе по продаже 15 жилых земельных участков в коммуне Хаутхань (Йентхань) в конце июля 2019 года, стало ясно, что больше нет толкотни или «земельных посредников», сеющих хаос; не было и полиции, которая должна была защищать внутренние и внешние кольца, как на предыдущих аукционах.

Под пристальным контролем Окружного наблюдательного совета аукцион прошёл публично, прозрачно и в соответствии с законом. Всего через два часа 15 из 15 земельных участков в коммуне Хаутхань были успешно проданы. Стоимость самого дорогого участка превысила 1,302 млрд донгов, самого дешевого – 381 млн донгов. Общая сумма вырученных средств составила 8,339 млрд донгов, что выше стартовой цены в 4,338 млрд донгов.

Местный житель, г-н Нгуен Ван Тхань, рассказал: «После получения бюллетеня я заполнил информацию о цене и номере лота. Затем я вложил его в конверт, расписался на краю, чтобы «запечатать», и положил в урну для голосования, ожидая объявления результатов. Я считаю, что при таком подходе покупатели чувствуют себя более комфортно и им не приходится терпеть давление со стороны «посредников», как раньше».

Земельные аукционы с косвенным голосованием прошли организованно на местах. Фото: Архив

По словам представителя Совета по надзору за земельными аукционами района Йентхань: «Изначально район был проблемным местом на земельных аукционах из-за сговора посредников, снижения цен, беспорядков, недовольства населения и потерь бюджета. Провинция выбрала этот район в качестве точки для перехода с прямого голосования на косвенное. Эта новая форма земельных аукционов принесла хорошие результаты: бюджет увеличил поступления, и земля попала в руки нуждающихся; значительно сократилось количество случаев, когда посредники вымогают и принуждают людей к покупке земли».

Район Нги-Лок, не вошедший в число выбранных населённых пунктов, всё же провёл пилотный земельный аукцион с косвенным голосованием. В августе 2019 года Народный комитет района Нги-Лок координировал организацию земельного аукциона с тайным голосованием, проведённого на 12 участках в деревнях № 6 и 7 коммуны Нги-Тхинь. Это первый аукцион в новой форме, организованный в этом районе.

На аукцион было подано 26 заявок. Таким образом, всего за один сеанс 10 из 12 указанных земельных участков были успешно проданы. Стоимость самого дорогого лота превысила 1,8 млрд донгов, самого дешевого – 800 млн донгов (два лота не были допущены к торгам, поскольку была подана только одна заявка). В результате аукциона по продаже 10 указанных земельных участков муниципалитет собрал в бюджет более 16,72 млрд донгов.

Согласно статистическим данным, собранным Министерством юстиции в официальном сообщении № 8443/UBND-NC от 2 ноября 2018 года, Народный комитет провинции выбрал 6 населённых пунктов, включая город Винь, район Дьенчау, Куинь-Лыу, Намдан, Йентхань и город Хоангмай, для пилотного применения аукциона с косвенным голосованием при продаже прав землепользования. Кроме того, 5 населённых пунктов, а именно Хунг Нгуен, Нги Лок, Тхань Чыонг, До Лыонг и город Кыало, уже применили аукцион с косвенным голосованием при продаже прав землепользования.

В результате за первые 9 месяцев 2019 года вышеуказанные субъекты подписали 77 договоров на оказание услуг по проведению аукционов по продаже прав землепользования, применив форму аукциона с косвенным голосованием, с общей начальной ценой 620 510 093 985 донгов, цена выигрыша аукциона составила 709 327 100 482 донгов, разница составила 169 781 006 487 донгов, что на 27,36% больше начальной цены.

Согласно общей оценке, эффективность непрямых аукционов высока: средняя победная цена превышает максимальную стартовую (27,36%). Стоит отметить, что ситуация с безопасностью и порядком на аукционах стабильна, практически отсутствуют сговоры и переговоры между участниками аукциона, а также явление «аукционных посредников» и «бандитов», нарушающих порядок на аукционах, вмешивающихся в их деятельность, угрожающих и притесняющих участников аукциона. Таким образом, это помогает людям, испытывающим реальную потребность в земле, приобретать землю без давления и посредников.

Полиция округа Дьенчау успешно пресекла нарушение проекта 1217G, вызвав 13 человек из двух групп землевладельцев в конце 2018 года. Фото: Май Джианг

Выступая перед Юридическим комитетом Народного совета провинции в октябре, в ходе надзора за аукционами по продаже прав на землепользование, представитель Народного комитета города Куало сообщил, что с января 2018 года по сентябрь 2019 года в городе Куало было успешно проведено 17 земельных аукционов, включая 15 прямых и 2 косвенных. Общее количество успешных аукционов составило 268 земельных участков, а их победная цена составила более 214,3 млрд донгов, что на 15,7% больше стартовой.

По словам г-на Во Ван Хунга, заместителя председателя Народного комитета города Куало: «Организация земельных аукционов в форме прямых торгов привлекает множество участников, создает ажиотаж, а в ходе аукциона количество земельных участков увеличивается после 2–3 раундов, что приводит к увеличению аукционной стоимости выше стартовой. Однако ограничение прямых аукционов заключается в том, что они не могут «отфильтровать» «зеленые войска»: в земельных аукционах участвуют люди, которым не нужно покупать землю, что искажает рынок и сеет хаос в сфере безопасности и порядка».

На основе этой практики город провел два непрямых аукциона, которые изначально показали, что число «посредников» ограничено, и люди, желающие купить землю, могут сами определить свои возможности для участия, а победителем становится тот, кто предложит самую высокую цену.

Преодоление недостатков и ограничений

Хотя косвенные земельные торги обладают множеством преимуществ по сравнению с прямыми, процесс их проведения всё ещё имеет некоторые ограничения. В частности, из-за нового формата аукциона, организаторам имущественных аукционов пока не хватает опыта в разрешении некоторых ситуаций, возникающих при получении документов и объявлении результатов аукциона. Большинство людей не понимают рыночной цены, поэтому сложно определить, какую цену нужно заплатить, чтобы выиграть аукцион.

Стоит отметить, что организаторы аукционов отвечают за продажу документов для участия в аукционе и защиту информации об участниках аукциона, поэтому сложно контролировать конфиденциальность информации, предоставляемой этими организациями. Фактически, положение, согласно которому участники земельных аукционов обязаны регистрировать в организаторе аукциона, на какой земельный участок они будут подавать заявки, до голосования, непреднамеренно создает лазейки для «земельных брокеров», позволяющих им знать, торговаться и договариваться с покупателями.

Среди 11 объектов, реализующих метод косвенного аукциона, большинство имеют выигрышную цену, превышающую начальную. Однако есть 3 объекта, включая Тхань Чыонг, Куинь Лыу и Хоангмай (Техас), где выигрышная цена аукциона незначительно превышает начальную (5,42% - 7,53%). Многие считают такую ​​ситуацию ненормальной. Хотя невозможно сделать вывод о достижении соглашения, если ситуация сохранится, цель ограничения деятельности «земельных брокеров» не будет полностью решена...

Покупатели проверяют запечатанные урны для голосования и конверты после их вскрытия на земельном аукционе в коммуне Хаутхань (Йентхань). Фото предоставлено Thai Duong.

В беседе с нами г-жа Нгуен Тхи Кью Ань, заместитель директора Департамента юстиции, отметила: «Форма проведения земельных торгов путем косвенного голосования изначально показывает, что, помимо превышения выигрышной цены аукциона над высокой стартовой ценой, значительно сократилось явление «земельных посредников», сеющих хаос на аукционах на местах, люди, желающие купить землю, приобрели необходимые им земли».

Однако, поскольку форма косвенного земельного аукциона с тайным голосованием только начала внедряться, сложно избежать возникновения некоторых проблем. Поэтому в ближайшее время, наряду с продолжением внедрения в отдельных пилотных районах, а также во многих других районах, городах и поселках, соответствующие департаменты и подразделения будут собирать и изучать отзывы с мест для дальнейшего совершенствования.