Острая нехватка земельных участков под промышленную недвижимость

По данным CBRE, по состоянию на третий квартал 2020 года общая площадь земель промышленных парков в пяти основных промышленных городах и провинциях Севера, включая Ханой, Бакнинь, Хынгйен, Хайзыонг и Хайфон, достигла 13 800 гектаров, при этом 9 600 гектаров промышленных земель сдаются в аренду. Средняя заполняемостьиндустриальный паркПоказатель сохранялся на положительном уровне 79%. При этом в промышленных парках Ханоя, Хайзыонга и Бакниня средняя заполняемость достигла около 90%.

На южном рынке общая площадь промышленных земель вдвое превышает площадь северного рынка и достигает около 38 000 га, из которых 24 000 га промышленных земель сдаются в аренду, включая города Хошимин, Биньзыонг, Лонган, Донгнай, Бариа-Вунгтау со средней заполняемостью почти 77%.

Иллюстрация

ПРИМЕТ ЛИ ВЬЕТНАМ ВОЛНУ ИММИГРАЦИИ В 2021 ГОДУ?

CBRE подчеркивает, что пандемия COVID-19 и торговая напряженность нарушили глобальную цепочку поставок, и Вьетнам является одним из направлений, привлекающих инвесторов из компаний, имеющих производственные линии в Китае.

Однако эта тенденция нарушается президентскими выборами в США, поскольку ожидается, что администрация Байдена радикально изменит экономическую политику, например, снизит напряжённость в отношениях с Китаем и вновь присоединится к ВКПТП. Некоторые компании, заинтересованные в выходе на рынок Вьетнама, ждут определения политики США при новом президенте, чтобы предпринять соответствующие шаги.

Эксперты Savills также заявили, что спрос продолжает превышать предложение, а уровень заполняемостипромышленная недвижимостьДостигая 76% по стране, спрос на этот сегмент огромен в ключевых промышленных провинциях.

Большинство сделок лизинга за первые 6 месяцев 2020 года были заключены в рамках проектов и переговоров, которые состоялись в 2019 году, при этом многие договоры лизинга были заключены с компаниями, уже работающими во Вьетнаме и стремящимися расширить производство.

Ожидается, что в 2021 и 2022 годах производители уйдут из Китая, что предоставит инвесторам возможность запустить больше проектов, чтобы наверстать упущенное и получить дорогостоящие инвестиции в производство.

«В последнем квартале инвесторы и арендаторы, возможно, попытаются быстро завершить переговоры и достичь двусторонних соглашений с застройщиками, чтобы зафиксировать наиболее выгодные цены, при этом застройщики все еще могут проявлять гибкость в ведении переговоров в условиях пандемии.

«Если рейсы будут введены в эксплуатацию в течение первых 6 месяцев 2021 года, цены на аренду земли, производственных и складских помещений могут вырасти, что вынудит инвесторов как можно скорее фиксировать цены», — подчеркнул г-н Джон Кэмпбелл, менеджер по промышленной недвижимости Savills Vietnam.

СЕРЬЕЗНЫЙ ДЕФИЦИТ ГОТОВЫХ К СДАЧЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Спрос на промышленную недвижимость в ближайшем будущем высок, однако, по мнению экспертов CBRE, «предложение промышленных земель, готовых к немедленной сдаче в индустриальных парках в обоих регионах, находится в состоянии дефицита». Это недостаток промышленной недвижимости Вьетнама, который необходимо преодолеть, чтобы способствовать притоку капитала во Вьетнам.

Г-н Данг Ван Куанг, директор JLL Vietnam, также отметил, что земельный фонд для развития индустриальных парков во Вьетнаме весьма ограничен, а земельный фонд с развитой транспортной инфраструктурой ещё более ограничен. Если мы захотим приобрести землю для расширения индустриальных парков, мы также столкнёмся с препятствиями. При нынешней системе инфраструктуры есть опасения, что Вьетнам не сможет удовлетворить все потребности многих крупных иностранных инвесторов.

Признавая нехватку земельных фондов, заместитель генерального секретаря Ассоциации недвижимости Вьетнама г-н Нгуен Ван Динь заявил, что имеющихся на рынке ресурсов достаточно только для обслуживания и привлечения инвесторов.предприятия с прямыми иностранными инвестициямиВ нормальных условиях. Если в ближайшее время во Вьетнам поступит огромная волна иностранных инвестиций, боюсь, этого будет недостаточно.

Морские порты перегружены, движение затруднено. Хотя в экономических зонах и промышленных парках ещё есть свободные земли, места для развития не хватает. «Недавно я возил делегации компаний, работающих с прямыми иностранными инвестициями, в Бакнинь и Бакзянг и обнаружил, что промышленных земель, предназначенных для планирования, осталось совсем немного. В Хайзыонге, Тхайбине и Намдине их также мало. Между тем, сельскохозяйственные угодья и земли, предназначенные для перепрофилирования, всё ещё обширны, но не включены в планирование. Это свидетельствует о том, что наша подготовка всё ещё недостаточна и слаба, у нас нет резервного земельного фонда, чтобы быть готовыми к реагированию на поток прямых иностранных инвестиций во Вьетнам. Подобно нашему организму, если мы поглощаем большое количество пищи сразу, легко переедать», — сказал г-н Динь.

Заместитель генерального секретаря VnREA подчеркнул, что если Вьетнам хочет привлечь и освоить масштабную волну прямых иностранных инвестиций, ему необходимо увеличить инвестиции в земельные ресурсы и инфраструктуру. Синхронная инфраструктура, удобная транспортная доступность и низкие логистические издержки необходимы для преобразования сельскохозяйственных земель в промышленные, строительства промышленных парков и экономических зон, чтобы привлечь инвесторов во Вьетнам.

В настоящее время промышленные парки и экономические зоны сосредоточены в крупных экономических регионах, таких как Север и Юг, в то время как Центральный регион характеризуется слабым промышленным развитием. Поэтому г-н Динь считает, что Вьетнам может инвестировать в инфраструктуру и морские порты, а также строить их, чтобы привлечь в этот регион предприятия с прямыми иностранными инвестициями.

Согласно отчёту Savills, Департамент управления экономическими зонами Министерства планирования и инвестиций объявил об утверждении генеральных планов 561 проекта будущих промышленных парков общей площадью более 201 000 га. Из них 259 зон общей площадью 86 500 га ещё не созданы, что составляет 43,1% от общей площади новых парков.