«Трудно» ли людям получить доступ к капиталу для будущего жилья?

С введением новых правил, предусмотренных циркуляром № 26, многие желающие купить дом опасаются, что не смогут взять кредит, и их планы на покупку жилья будут разрушены. Экономические эксперты утверждают, что рынок недвижимости вряд ли «взрывается» к концу года.

Планы многих людей купить дом провалятся, если у них не будет доступа к кредитам. Фото: Чи Куонг

Многим отказывают в кредитах.

Циркуляр Государственного банка № 26/2015/TT-NHNN, регулирующий порядок ипотечного кредитования и снятия ипотечных кредитов на активы, являющиеся инвестиционными проектами жилищного строительства и будущим жильём, вызвал общественный резонанс. Многие обеспокоены тем, что покупатели будущего жилья столкнутся с трудностями в доступе к льготным источникам финансирования, а также к капиталу коммерческих банков при покупке будущего жилья, поскольку инвестор ранее уже закладывал средства для реализации проекта.

Пункт 5 статьи 3 Циркуляра 26 гласит: «В случае, если инвестором заложено будущее жилье в инвестиционном проекте жилищного строительства, то при ипотеке данного инвестиционного проекта жилищного строительства может быть заложена только та часть проекта, которая не включает будущее жилье».

Пункт 6 статьи 3 настоящего Циркуляра также устанавливает: «В случае ипотеки имущественных прав, связанных с инвестиционными проектами жилищного строительства, будущим жильем, которые в соответствии с законодательством подлежат ипотеке, инвестиционный проект жилищного строительства, будущее жилье не могут быть предметом ипотеки в соответствии с положениями настоящего Циркуляра».

«Я выбрала квартиру в социальном жилье, которую хочу купить после 15 лет брака. Нам с мужем было трудно пройти процедуру получения займа из пакета в 30 000 миллиардов донгов. Но когда мы закончили процедуру, сотрудники банка сказали, что, согласно циркуляру 26 Государственного банка, мы больше не имеем права на кредит, поскольку проект недвижимости, где мы купили квартиру, был заложен инвестором до его формирования. Соответственно, покупатели жилья в этом проекте больше не смогут закладывать свои квартиры, если инвестор не погасит всю задолженность по предыдущему будущему жилищному кредиту перед банком. Мы не знаем, как купить дом, если не можем взять деньги в долг», — сказала г-жа Чу Тхи Тхань (улица Тран Данг Нинь, Кау Гиай, Ханой).

Г-жа Тхань считает, что управление безнадежной задолженностью крайне необходимо. Однако у Государственного банка должна быть политика поддержки людей, испытывающих жилищные трудности. Покупателям жилья нельзя отказывать, потому что инвестор уже воспользовался преимуществами, ведь покупатель жилья, конечно же, «пришел позже». «Мы с мужем оба работаем, зарабатываем всего около 7 миллионов донгов в месяц, содержим пожилую мать и двоих детей, которые учатся в старшей и средней школе. В настоящее время условия жизни довольно стесненные: мой муж, мой муж, мой зять и его жена делят участок земли площадью 30 м², из которых полезная площадь составляет всего 54 м² на две семьи по 9 человек. Когда мы только поженились, моя свекровь поняла это и сегодня ночевала здесь, а завтра там. Оглядываясь назад, мне очень жаль её», — призналась г-жа Тхань.

Г-н Фам Ван Джанг (улица Ма Мэй, район Хоан Кием, Ханой) посетовал: «В прошлом году нам с женой пришлось занять деньги, чтобы оплатить первый взнос за покупку дома. В конце января должен был быть оплачен второй взнос, но мы уже заняли деньги во всех местах, где только можно было. Когда мы обратились в банк за кредитом, сотрудники банка сообщили нам, что инвестор использовал все кредитные права на проект, включая дома, которые будут построены в будущем. Теперь мы не знаем, где взять деньги на покупку дома».

Г-н Джанг заявил, что оформил все документы и процедуры для получения кредита в размере 30 000 миллиардов донгов, но обратился в несколько банков... и получил отказ. Сотрудники банка объяснили, что согласно новым правилам, они принимают только ипотеку под залог других активов, а не под залог приобретаемой квартиры, поскольку инвестор уже воспользовался этим правом ранее.

Выплаты по-прежнему производятся в обычном режиме?

В ответ на этот вопрос глава Государственного банка Нгуен Ван Бинь подтвердил, что кредитный пакет в размере 30 000 миллиардов донгов по-прежнему предоставляется в обычном режиме, и покупатели жилья по-прежнему могут брать кредиты при соблюдении установленных условий. Циркуляр 26 Государственного банка направлен на управление возникающими «плохими долгами».

Обсуждая этот вопрос, адвокат Тринь Тхи Хиен из юридической фирмы Hien Nguyen (Ханой) проанализировала, что в реальности существуют проекты в сфере недвижимости, которые инвесторы часто используют в качестве залога для получения кредитов в банках. Стоимость проекта до начала строительства в основном определяется стоимостью прав землепользования. Некоторые банки выдают кредиты, основываясь на оценке прав землепользования и будущих активов, которые будут сформированы на этой земле, но есть и банки, которые выдают кредиты только на основе стоимости прав землепользования.

При начале строительства проекта инвесторы разместили объявления о продаже квартир или вилл, построенных на этом участке. Банк затем предоставил покупателям этого проекта кредит на покупку домов и квартир. Таким образом, проект был дважды заложен двум разным заёмщикам, и банк посчитал использование такого залогового имущества рискованным. Если инвестор проекта получил кредит в банке, он/она должен/должна погасить всю задолженность перед банком, прежде чем банк сможет выдать кредит покупателям жилья. Банк должен «держать ситуацию под контролем», поскольку работа с проблемной задолженностью является неотложной.

Г-н Нгием Чи Ми, бывший директор Ханойского института социально-экономического анализа, также отметил, что чем осторожнее будут банки, тем с большими трудностями столкнётся сектор недвижимости. Если инвесторы не смогут взять кредит, реализовать проект будет сложно, а если банки не окажут поддержку покупателям квартир, не погасившим свои долги, проект будет очень сложно продать. Соответственно, продажа будущих проектов, таких как дома и квартиры, вероятно, будет заблокирована уже в конце этого года.

По данным Gia dinh.net