许多省份的土地价格大幅上涨,预计房价也将随之上涨。
地价清单即将实施,房价上涨,但卖房却非常困难……
“除了法律问题之外,地价清单上的高地价还会推高房屋售价。这将减少有支付能力的总需求,因为一部分消费者不再具备购房的经济能力。因此,这可能导致房地产市场交易量下降……”,许多专家评论道。
预计2020年至2024年期间适用的土地价格表,河内市将平均上涨15-30%;平阳省将上涨45-95%;广宁省部分地区的土地价格将比旧价格表上涨5倍。
市场仍然缺乏新的供应。
土地价格表(由省人民委员会每五年制定一次,于每五年的第一年的1月1日向社会公布)是计算土地使用费、计算土地使用税、计算土地管理和使用费用、计算土地领域行政违法罚款、计算因土地管理和使用造成损失向国家赔偿、计算国家收回土地时的补偿和支持等的基础......
因此,当土地价格上涨时,房地产产品的投入成本自然也会增加。
越南土地价格表上的地价上涨将直接影响向国家租赁土地的企业、工厂和工业园区。因为地价上涨,土地租金也会随之上涨,从而导致生产成本上升。地价上涨5-10%时,企业尚可承受,但30-40%的涨幅则突如其来,将对其生产经营活动造成重大影响。GP Invest董事长阮国协先生表示。
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希普先生表示,对于住宅房地产项目来说,土地成本通常占总成本的10%至14%。当土地价格上涨一倍半时,这一数字将达到25%,因此售价肯定会上涨。不仅如此,土地成本的上涨还会导致所有与建筑行业相关的产品价格上涨,例如水泥、钢材、砖块等。这将推高住房成本。到那时,我不知道消费者是否会接受。
众所周知,土地是国家预算的重要收入来源,但目前,根据规定,使用公共土地的项目必须通过拍卖和招标的方式进行。对于河内和胡志明市中心的土地,即使地价上涨,也达不到市场价格。
然而,中心城区房地产项目的土地资金已基本枯竭,因此,依靠高额地租差额赚取高额利润的项目和投资者非常少。
“我认为,地价上涨,加上建设投资程序执行困难,将导致投资流放缓。明年房地产市场仍将是平静的一年,市场将缺乏新的房地产项目,而且随着地价清单即将实施,房价将上涨,但出售难度将非常大。” 希普先生说道。
缩小市场规模
越南房地产经纪协会副主席阮志清也持同样观点,他分析称,目前,各地农业发展、城市用地、工业用地等土地规划已经比较明确。
因此,土地价格表中土地价格(一般称为底价)的提高也是朝着土地价格透明度迈出的一步,这将鼓励大城市的人们同意将农业用地转换为工业用地、城市土地……
但楼面地价较原有大幅提高也使得房地产项目实施难度加大,同时高额补偿、场地清理等也使得基础设施建设成本增加,生产经营投资成本也随之增加。
在房地产信贷日益紧缩的同时,地价上涨将导致投资者因效率低下而降低投资生产活动的兴趣。土地利用模式的转变和大城市的城镇化也将受到影响。此外,目前的房价相对于居民平均收入而言过高。
在当前形势下,未来一段时间住房供应量将持续减少。新开工建设并符合条件的楼盘,由于投入成本上升,售价将居高不下,限制广大城镇居民的购房机会。
胡志明市房地产协会也认为,地价上涨将导致个人、家庭和企业的财务负担增加。在房屋所有权和土地使用权合法化的情况下,如果财务负担增加,可能会导致一些人不办理“红皮书”手续,手工进行房地产交易,从而加剧“地下市场”。国家将损失税收,难以管理,也容易引发社会纠纷。
在房地产市场中,土地使用费约占公寓成本的10%;约占联排别墅成本的30%;约占别墅成本的50%。
成本是投资者决定住房产品市场售价的依据,因此地价上涨必然会直接影响房价上涨,从而可能导致城镇中低收入人群住房困难加剧。
目前,一套两居室的商业公寓价格约为20亿越南盾。对于月薪约2000万越南盾的夫妇(育有一子),他们每月只能存下约500万至600万越南盾(每年6000万至7000万越南盾),如果没有社会住房信贷的优惠支持,拥有一套房子的梦想就更加遥不可及。
此外,土地价格过高,将推高房地产市场价格,特别是项目土地价格(在一级市场),对企业、其他经济部门和投资环境产生负面影响,包括吸引外国直接投资资金流入,”胡志明市房地产协会主席黎黄珠表示。