义安房地产市场何时才能好转？
（Baonghean.vn）——除了荣市和奠洲县少数几场土地拍卖以及拍卖文件数量的增加外，义安省的房地产市场整体上仍然相当平静。那么，我们是否可以期待房地产市场在年底“回暖”呢？
阳性信号
自2023年9月以来，随着国家银行四次下调基准利率，以及贷款利率和融资利率较之前下降2-4个百分点，其他投资渠道也有机会从银行和信贷机构获得资金。近期，一些非国有商业银行也宣布推出短期贷款，以支持流动性、消费贷款和住房建设，年利率约为4.5-5%。
越南国家银行义安省分行的一位代表表示：关于120万亿越南盾的社会住房项目投资支持计划，虽然购房者和社会住房项目投资者的贷款利率分别固定为每年8.2%和8.7%，但预计越南国家银行每6个月将考虑下调利率。
截至2023年11月，商业银行将继续像去年一样为房屋建造和维修投资提供贷款。根据对借款人流动性的评估，银行将采用7.0%至8.5%的年利率。贷款期限越短，利率越低，反之亦然。
关于房地产投资贷款，目前商业银行只向合法房地产投资项目提供贷款。120万亿越南盾的贷款方案目前仅处于企业调研阶段，尚未完成贷款申请，因此尚无未偿债务。
国家银行 - 义安分行据悉，截至 2023 年 10 月 30 日，该地区房地产行业的未偿贷款为 238650 亿越南盾，占未偿贷款总额的 8.2%，比 2022 年底增长了 8.7%。
此前，越南国家银行义安分行的一位代表向记者表示，尽管动员利率大幅下降，但由于生产经营形势严峻以及汇款增加，银行闲置资金的存款额仍在稳步增长。
一位经济分析师指出，尽管利率下降且越南盾贬值，但考虑到黄金和股票等其他投资渠道风险较高，储蓄被视为避险天堂。在不久的将来，如果房地产市场，尤其是拍卖市场，能够提供比以往更低的合理价格，投资者将会考虑投资，资金流向很可能会逆转并转向房地产投资渠道。
年底，随着子女在海外打工后汇回的汇款越来越多，许多家庭也开始考虑投资土地。在奠海乡（奠洲）的土地拍卖会上，我们看到1号村的两户人家正在商量是否参与竞拍一块土地。奠海乡1号村的NKK先生说，他有个儿子在国外工作一年多了，已经结婚，所以他正和岳父岳母商量，打算买两份竞拍单，竞拍一块规划面积为180平方米的土地。2起拍价为6.14亿越南盾，他们预计最终成交价将达到7亿越南盾左右。然而，由于有很多来自公社以外的人士参与竞拍，这两位男士担心最终成交价很可能会超过7亿越南盾，甚至超过8亿越南盾……
刚刚参与荣市宜德乡春花村33块规划用地拍卖的某交易行代表黎俊盛先生分析道：经过两年的土地价格停滞不前，并且比以前下降了20-30%，只有起拍价合适的优质规划用地才会有人申请参加拍卖。
据越南劳动、荣军和社会事务部统计，义安省每年有超过8.8万名劳工以合同形式输出到海外，每年从海外汇款6.5亿美元，相当于15万亿越南盾。如果将通过其他渠道自由输出的约2万名劳工也计算在内，每年的汇款额约为14亿美元，相当于近35万亿越南盾。如果储蓄利率持续走低，且上述汇款中只有30%流入房地产市场，那么土地拍卖市场将有机会逐步升温。
预测
房地产市场何时复苏？回顾过去几年房地产市场的状况和发展，我们意识到这并非一个容易回答的问题。在近期由《商业论坛报》主办的一次会议上，专家和经验丰富的房地产投资者在发表评论时都相当谨慎。因此，他们预计利率下降和投资者信心恢复的时间大约在2024年底。
义安省房地产协会副会长阮文巴先生表示：近期荣市和奠洲郡的拍卖会参与人数众多且成交成功，市场形势相当乐观。在河内，12月初在即将成为城区郊区的土地拍卖会也吸引了更多买家。这与一年前的情况有所不同……然而，现在断言房地产市场已经“回暖”还为时尚早。
泰科集团义安交易大厅的一位代表补充道：“今年集团在义安没有推出新产品，但市场比三个月前活跃得多，只有真正有需求的客户才会下单。目前，不仅在义安，全国范围内中档公寓的交易都很冷清。这是不可避免的，因为今年经济形势严峻，企业订单不足，工人也面临就业困境……”
司法部房产拍卖服务中心副主任白雄豪先生在接受采访时表示，真正有购房需求的人数虽然有所增加，但参与拍卖的中介和土地经纪人趁机牟利的现象依然存在。由于规划布局优美、利润丰厚且起拍价合理，杜良县、宜禄县、奠州县和荣市的土地拍卖吸引了众多买家。这些拍卖区域往往被中介抢购超过一半的地块，拍卖结束后，中介再以每块地5000万至1亿越南盾的差价将其转让。然而，也有一些规划区域，例如奠利乡、奠东乡（奠州县）和宜安乡（荣市），尽管多次发布公告，却无人问津。
奠洲区拍卖监管小组的一名成员表示：通常情况下，参与拍卖的楼层越多，出价越高越好，但如果涨幅过高，包括像2021年那样的主要参与楼层，则有损失保证金的风险。
与此同时，经常前往岘港和胡志明市促成交易的永市宜富乡房地产经纪人阮世英先生表示：目前全国房地产市场处于低迷状态，主要呈横盘整理，交易量不大。通过市场观察，我们发现只有义安省和河内的拍卖市场略显活跃，由于民众汇回资金以及拍卖行的参与度较高，交易量也相对可观。与大城市相比，义安市市场规模较小，其“回暖”迟早会等待大城市的动向。能否保持目前的势头并为来年的发展奠定基础，还取决于能否吸引投资、吸引工人和专家来义安工作。由此产生了租房、买房的需求……此外，当欧元、美元或日元汇率稳定时，汇回的汇款额较大，农村土地拍卖将更有动力蓬勃发展。
义安省土地基金发展中心的一位代表在评论市场趋势时表示：进入2024年，各地需要审查并以更合理的价格拍卖规划区域，以吸引投资者，从而为市场创造积极的心理动力。
明年与房地产市场相关的另一项重要信息是即将通过的《住房法》、《房地产经营法》以及特别是新的《土地法》。如果国会最终确定对拥有两处或两处以上房产的业主征收税款的方案，并且政府要求土地和房地产转让交易必须通过银行转账支付，同时加强检查和核查以防止偷税漏税，那么市场或多或少都会受到影响。
