义安房地产市场何时会好转？

积极信号

自2023年9月起，国家银行已四次下调基准利率，同时贷款利率和动员利率较之前下调2-4个百分点，其他投资渠道也有机会从银行和信贷机构获得资金。近期，一些非国有商业银行也宣布了短期贷款，用于支持流动性、消费贷款和住房建设，年利率约为4.5-5%。

越南国家银行义安省分行代表表示，关于投资社会住房项目的120万亿越南盾支持计划，尽管贷款利率已分别固定为购房者和社会住房项目投资者的8.2％和8.7％/年，但预计每6个月，国家银行就会考虑下调利率。

到2023年11月，商业银行将继续像去年一样为房屋建设和维修投资提供贷款。根据对借款人流动性的评估，银行将适用7.0%至8.5%/年的利率。贷款期限越短，利率越低，反之亦然。

关于房地产投资贷款，到目前为止，商业银行仅向确保合法性的房地产投资项目提供贷款。120万亿越南盾的贷款方案刚刚由企业进行研究，尚未完成贷款申请，因此尚无未偿债务。

国家银行 - 义安分行据悉，截至2023年10月30日，该地区房地产行业未偿还贷款总额为23.865万亿越南盾，占未偿还贷款总额的8.2%，比2022年底增长8.7%。

此前，越南国家银行义安省分行一位代表向记者表示，虽然动员利率大幅下降，但由于生产经营形势困难，汇款增加，存放在银行的闲置资金仍然稳步增加。

一位经济分析师表示，尽管利率下降且越南盾贬值，但在黄金和股票等其他投资渠道风险较高的背景下，储蓄仍被视为避风港。在不久的将来，如果房地产市场（尤其是拍卖市场）的报价合理，低于以往水平，投资者就会考虑，而且现金流很有可能出现逆转，转向房地产投资渠道。

每逢年底，随着子女在外务工汇回的大量资金，许多家庭也开始考虑投资土地。在参加田海乡（Dien Chau）的土地拍卖会时，我们目睹了1村的两户人家正在商量参与一块地的拍卖。田海乡1村的NKK先生说，他的儿子在外务工一年多了，也结婚了，于是他和岳父岳母商量，购买了两份招标文件，用于购买一块面积为180平方米的规划用地。²起拍价为6.14亿越南盾，两人预计最高出价约为7亿越南盾。但由于参与拍卖的外地人士较多，两人担心最终成交价可能会超过7亿越南盾，甚至超过8亿越南盾……

刚刚参加荣市义德乡春化村33个地块规划区拍卖的交易大厅代表黎俊盛先生分析道：土地价格连续两年停滞不前，比以前下降了20-30%，只有好的规划区、合适的起拍价才有申请参加拍卖。

据越南劳动荣军与社会事务部统计，义安省通过合同输出了超过8.8万名工人，每年从国外汇款6.5亿美元，相当于15万亿越南盾。如果算上通过其他渠道自由输出的约2万人，每年的汇款总额约为14亿美元，相当于近35万亿越南盾。如果储蓄利率保持在低位，且上述金额中只有30%流入房地产市场，那么土地拍卖将有机会逐渐“升温”。

预测

房地产市场何时复苏？回顾过去几年房地产市场的形势和发展，我们意识到这个问题并非易事。在《商业论坛报》最近组织的一次会议上，专家和经验丰富的房地产投资者在发表评论时都相当谨慎。因此，利率下降和投资者信心恢复的希望大约在2024年底。

义安省房地产协会副主席阮文伯先生表示：“近期在荣市和演州郡举行的拍卖会参与人数众多，成交情况良好。在河内，12月初在即将成为城区的郊区举行的土地拍卖会也吸引了更多买家。这与一年前有所不同……然而，现在就断言房地产市场已经“回暖”还为时过早。”

义安省Tecco交易大厅的一位代表补充道：“今年集团在义安省没有新产品，但市场比三个月前活跃得多，只有真正有需求的客户才会下单。目前，不仅在义安省，而且在全国范围内，中档公寓的交易都很淡静。这是不可避免的，因为今年经济困难，企业缺乏订单，工人也缺乏工作机会……”

司法部房地产拍卖服务中心副主任白雄豪先生告诉我们，虽然真正有购房需求的人数有所增加，但土地经纪人和场内人员参与拍卖并从中牟利的情况仍然存在。由于规划区风景优美、盈利能力强、起拍价合适，杜良、义禄、演州等县和荣市的土地拍卖吸引了众多买家。这些拍卖区域通常一半以上的地块被场内人员买走，拍卖结束后，以每地块5000万至1亿越南盾的差价转让。然而，也有一些规划区，如演州的演利、演东乡和荣市的义安乡，尽管多次发布公告，但一直没有买家。

演洲区拍卖监管组一名成员分享道：通常情况下，参与拍卖的人数越多、竞价越高越好，但如果涨幅过大，包括像2021年那样占主导地位的参与层，就担心会损失押金。

与此同时，经常往返于岘港和胡志明市对接交易的义富乡（荣市）房地产经纪人阮世英先生表示：“目前，全国房地产市场处于低谷，以横盘整理为主，成交不多。通过监测市场，我们发现只有义安省和河内市的拍卖市场稍微活跃一些，由于民众汇款回流以及拍卖会的参与，成交量较大。与大城市相比，义安省的房地产市场规模较小，“回暖”迟早要等待大型市场的推动。能否保持这种势头并为明年创造条件，还取决于吸引投资、吸引工人和专家到义安省工作的形势；从而产生租房、买房的需求……另外，当欧元、美元、日元汇率稳定，汇回的金额大的时候，农村土地拍卖就会更有发展动力。

谈到市场趋势，乂安省土地基金发展中心代表表示：进入2024年，地方需要重新审视规划区域，并以更合理的价格进行拍卖，以吸引投资者，为市场创造积极的心理势头。

明年房地产市场的另一个重要信息是即将通过的《住房法》、《房地产经营法》，尤其是新的《土地法》。如果国会最终确定针对拥有两处或两处以上房产业主的税收方案，并且政府要求土地和房地产转让交易通过银行转账支付，并加强检查和核查以防止逃税，那么市场或多或少都会受到影响。