荣市公寓维护费带来的不便

问题多多

根据2014年《住房法》，公寓楼选举出管理委员会后，投资者有责任将所有维护费用转交给管理委员会，用于对公寓楼内的公共财产项目进行维护和维修。

义安省的许多公寓楼尚未设立管理委员会。图片来源：QA

但实际上，移交公寓维护费在义安省，仍然存在诸多不足。其中之一就是许多公寓楼尚未成立管理委员会来运营，因此这笔资金尚未到位。荣市城市管理部门的数据显示，截至目前，全市仍有21栋公寓楼尚未成立管理委员会，原因多种多样，例如居民不愿参与、无法安排时间、管理委员会的政策不明确等等。

例如，在滨水坊，有三栋公寓楼，分别是滨水坊、忠都合作社和嘉盛发公寓楼，但到目前为止，这三栋公寓楼都尚未成立管理委员会。滨水坊人民委员会主席阮春焕表示：“这些公寓楼已经多次召开会议选举管理委员会，但尚未就人员选拔和标准达成一致，因此没有一栋公寓楼成立管理委员会。该坊也多次提出要求和敦促，但尚未取得任何成果。”

光忠坊是荣市公寓楼最多的区。图片来源：QA

光忠坊是荣市公寓楼最多的区，共有22栋，但设立管理委员会的公寓楼屈指可数。因此，公寓维护费至今仍被投资者持有，尚未交付。

另一方面，也有公寓楼设立了管理委员会，但投资者故意逃避，不按规定足额交纳维护费的情况。
例如，位于长氏坊的长氏石油公寓，该楼于2018年成立了管理委员会，共有5名成员，其中4名公寓住户，1名来自投资者。截至目前，投资者尚未向管理委员会缴纳所有维护费用，而楼内许多设施也开始老化。

Truong Thi Petroleum 公寓楼的投资者逃避向管理委员会缴纳维护费。图片来源：QA

据该公寓楼管理委员会介绍，截至目前，投资者仅交付了约5亿越南盾，并拖欠11亿越南盾的维修费。这笔钱是居民为公寓楼的维护和保养所支付的，但投资者却一再拖延，未将维修费用移交给管理委员会进行维修，导致公寓楼日渐破损。

2023年4月7日，张氏石油公寓楼管理委员会向义安省人民委员会、省公安局和荣市人民委员会提交了一份请愿书，指控公寓楼投资者故意拖延并逃避按规定缴纳维护费。请愿书中指出，尽管投资者承诺在2022年11月30日之前缴纳公寓维护费（近11亿越南盾），但迄今为止，投资者尚未就债务偿还承诺计划与管理委员会进行协调或回复。

长氏石油公寓楼管理委员会主席阮德剑先生对此感到不满：2022年，大楼投入使用12年后，出现了老化的迹象，外墙油漆全部剥落。由于无法从投资者那里筹集资金，居民不得不自掏腰包，每户200万至500万越南盾雇佣工人重新粉刷大楼。虽然这笔费用包含在投入使用前的维护费中，但由于投资者没有支付，他们不得不呼吁居民尽管非常不满，但还是不得不出钱。

张氏石油公寓楼的走廊墙壁剥落，电梯经常出现故障。图片来源：QA

类似情况也发生在忠德公寓楼。该公寓楼于2022年初成立了管理委员会。然而，投资者却故意不缴纳维修费，尽管公寓楼内一些设施已破损，需要维修。该公寓楼管理委员会代表阮英俊先生表示：“投资者经过数月的申诉，也缴纳了居民缴纳的近38亿越南盾的维修费，但居民们却继续拖欠，没有缴纳投资者按规定必须缴纳的费用。目前，我们已与多家律师事务所合作，向主管部门提交申诉，要求投资者履行其责任。”

事实上，在荣市，仍有一些公寓楼投资者没有按规定向管理委员会全额缴纳维修费。荣新坊人民委员会副主席黄孟强表示：目前，该区共有10栋公寓楼，其中9栋已成立管理委员会，其中4栋已基本向管理委员会全额缴纳维修费，其余5栋尚未全额缴纳，影响了大楼公共财产项目的维护和维修。

维护费使用需要透明度

目前，不少居住在公寓的居民，虽然缴纳了物业管理费，但却并不关注这笔费用由谁来管理和使用。很多人甚至将物业管理费与按每套公寓面积计算的每月公寓服务费混淆。

荣耀宫公寓楼的电梯经常出故障，居民们对此感到愤怒。图片来源：QA

荣市高辉定街的荣耀宫公寓楼，近期不少设施不断老化损坏，尤其是电梯，楼道地板出现剥落……值得一提的是，虽然管理委员会成立7年，但一直未能有效运作，部分管理委员会成员已迁往他处居住，导致维修费无法到位，目前由投资者持有。每次有设施损坏，投资者都会派人维修，但据公寓住户反映，他们并不清楚维修费具体数额、来源，也不知道投资者是否将其用于住户缴纳、投资者持有的2%维修费中……

在永新坊新福公寓大楼，2011年至2021年的公寓维修费缴纳清单超过7.9亿越南盾，但一些缴纳凭证只将缴纳金额笼统地列为“新福公寓维修费缴纳”，而没有明确说明缴纳的是哪些维修项目、维修程度如何，这让很多人感到疑惑。

Tan Phuc 公寓楼位于荣市 Le Mao 街。图片：QA

根据2014年《住房法》的规定，公寓楼管理委员会负责管理和使用维修基金，并根据年度公寓会议批准的维修计划，将维修基金用于需要维修的项目。维修基金的使用必须有财务发票，并按照财务法的规定进行支付和结算，并向公寓会议报告。然而，过去许多公寓楼的公寓维修费使用缺乏透明度，导致居民和管理委员会之间产生冲突。

目前，公寓楼居民普遍希望投资者尽快将维护费移交给管理委员会，用于维护和修缮已老化的设施。同时，由居民选举产生的管理委员会必须具备真正的管理能力和责任感，收支透明，不得谋取私利，并向居民公开披露。人们还建议当局加强监管，对不透明或不当缴纳维护费或使用费的投资者和管理委员会进行严厉处理。

公寓维护费用于维护和维修大楼的公共财产，如电梯、消防系统等。图片来源：QA

义安省建设厅住房和房地产管理处一位代表表示：“维护费是目前公寓楼面临的一个紧迫问题，可能导致居民和投资者之间产生纠纷。因此，自2022年11月起，省人民委员会成立了一个由建设厅牵头的跨部门小组，负责审查和检查公寓楼投资后运营管理的合规性，包括维护费相关问题。目前，该小组正在核查和收集数据，并将于近期向省人民委员会汇报。”