拯救还是不拯救房地产？

正在荣市实施的房地产项目的视角。

多年来，甚至至今，房地产的故事一直是人们经常讨论和争论的话题。然而，在价格高涨和市场低迷时期，解决问题的思路却截然不同。

眼下，房企“困境”和“救市”的呼声四起，但回溯到一年前，情况却截然相反。当时，大大小小的房企争相公布2021年第四季度及全年的巨额业绩。“房企盈利创历史新高”、“房企利润超额完成目标”、“疫情之下房企依然盈利”等头条新闻充斥着各大媒体。

飞涨的地价让很多人迅速致富，不到一年的时间，他们就能获得相当于工作或储蓄数倍的利润。

我的朋友——一家房地产经纪公司的主管——在2022年初不得不沮丧地告诉我：地价“着了魔”，莫名其妙地、莫名其妙地暴涨。一块没有任何基础设施优势、不知道能产什么、能做什么生意的地，竟然还有人要价，而且还开出了天价。

当然，该来的总会来：风险资产市场逐渐放缓，最终陷入衰退。市场“反转”的解释有很多，但每个人都必须接受一个现实：没有哪个泡沫会永远保持巨大，也没有哪个市场能够永远上涨。如果地价持续上涨，谁还能在土地上做生意？如果土地买卖和股票交易总是轻而易举，赢个不停，全社会都争相“买卖”土地和股票以牟取暴利，谁还会专注于生产，谁还会努力为经济创造附加值？

荣市南部的城市空间日益完善，导致近年来郊区房地产价格急剧上涨。图片：Lam Tung

2022年，除了部分房企债券融资违规问题得到处理外，土地市场和股市也双双放缓。市场动荡的情绪逐渐平复，企业开始更加全面地评估市场，识别外部风险。此外，新冠疫情过后，企业将资源集中用于生产经营，进出口活动恢复正常。“廉价”“轻松”的资金流动时代结束了！

受俄乌战争影响，全球供应链中断带来的困境日益显现。全球各国央行为应对通胀纷纷加息，利率水平也日益升温。2022年，全球各国央行将至少加息300次，较2021年同期高出近3倍。

越南国家银行（SBV）当然也不例外。在一个月内，SBV已两次加息（第一次于2022年9月23日，第二次于2022年10月25日），运营利率总计上调了2%。

在高利率的情况下，所有企业都难以获得资金，不仅仅是房地产行业。

在2月8日召开的房地产信贷工作会议上，房企表示，当前房企面临的困难主要在于缺乏银行的支持，其中抵押物、利率、信贷“空间”等问题是三大瓶颈。

不过，副行长陶明图确认，国家银行尚未发布任何文件或声明，要求严格控制房地产信贷。同时，2022年房地产信贷增速高于整体经济信贷增速（14.7%）。多年来，房地产贷款占比始终居于经济首位，达19%至21%。2022年底，房地产行业信贷余额为25.8万亿越南盾，较2021年增长约24%，创近五年来最高水平。

所以说银行不关心支持房地产，这是不公平的！

企业提出了很多建议，比如放宽信贷“空间”、允许企业进行债务重组或申请债务展期……但除了银行表示将降低贷款利率外，仍未有明确的解决方案。

对此，有人认为，房地产企业在景气时期“吃得饱”，景气不好时又喊救市，这对银行和其他行业的企业都很不公平。做生意就得接受“盈亏”的游戏，不能吃着赚的，哭着赔的！

毕竟，市场有起有落，时盛时衰。国家没有责任去拯救或偏袒任何特定的企业或行业，而是需要巧妙的解决方案来避免冲击，将经济损失降至最低，并协调共同利益。

繁华的荣市吸引了一波房地产投资热潮。图片来源：TL

资本调动不仅仅依赖于银行信贷。问题在于，许多企业因2023年到期的债券债务压力而陷入财务困境。2023年，房地产行业约有282.16万亿越南盾的企业债券债务到期，2024年则有362.9万亿越南盾到期。更不用说许多投资者出于心理因素要求提前退出。当然，此时此刻，企业主必须首先承担贷款责任。然而，如果处理不当，房地产行业的“债务炸弹”将影响整个经济。

降低利率是必要的，因为高达14-15%/年的贷款利率，任何企业，包括制造业企业，都将难以承受。管理机构仍然维持使用信贷“房贷”工具，但必须考虑并计算是否能及时向经济提供资金。资金来源应该流向拥有优质项目、财务状况良好、能够满足民众实际住房需求的企业。

企业自身不能仅仅依赖政策。提出单独的救助机制仍将面临诸多障碍和争议。各企业需要积极与债权人和债券持有人协商，调整债务偿还计划，考虑出售资产的可能性，并力争降低产品售价……

可以说，对于房地产行业和投资者来说，这是一个“阵痛期”，但这完全符合市场规律，也为从微观到宏观的资本管理、国家治理留下了许多经验教训。解决房地产资金准入瓶颈是短期的权宜之计，但从根本上讲，我们必须重新审视政策，限制“靠土地快速致富”的思维模式。无论如何，经济必须建立在商品和服务的生产和贸易之上，而不是建立在纯粹买卖土地牟利的“分割式”经济之上。