经济

公寓价格飞涨——谁是受益者？第二部分：投资和项目实施中的悖论

光伏集团 - 技术：鸿顶 • October 18, 2025 06:03

义安省公寓价格在短时间内翻番的现象，除了“掀起波澜”之外，也暴露出投资和项目实施方面的诸多不足。

记者团• 2025年10月17日

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义安省公寓价格在短时间内翻番的现象，除了“掀起波澜”之外，也暴露出投资和项目实施方面的诸多不足。

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项目实施方面的不足

正如上一期所反映的，我国（特别是义安省）公寓价格上涨，不仅是因为“需求”超过“供应”，也是因为投机者，特别是二手房投机者的影响，以及许多投资者未能按期履行承诺。

建设厅一位代表表示，除了已获许可并仍在实施的商业住宅项目和新城区（其中20%的面积预留用于社会住房基金）外，义安省还计划在2025年至2030年期间建设41个社会住房项目，共计36000套公寓。如果按计划实施，未来5年内，义安省将不会出现住房短缺，完全有能力满足荣市及其周边地区的社会经济发展目标和城镇化速度。

然而，由于诸多原因，社会住房和工人住房等重点项目被延误。例如，宜顺-宜隆WHA工业园的三个共计7600套工人公寓项目，以及宜田松林水泥股份公司的项目，虽然自2022年起已获投资批准，并计划于2027年交付，但至今尚未开工建设。此外，在省政府2022-2025年间规划的近2500套社会住房中，实际上只有南锦工业园金氏股份公司的536套公寓真正投入市场，而外商直接投资企业工业园区内近2000套公寓属于工人及专家宿舍，因此并未投放市场，也未出售。

事实上，为了满足人民的住房需求并服务于社会经济发展，义安省人民委员会和荣市政府实施了多项解决方案。除了允许对光中公寓进行改造以改善当地居民的居住条件外，该省还规划并批准了郊区多个大型公寓项目，以吸引投资者。据调查显示，在2017年至2023年期间，尽管市场“较为平静”，义安省仍然批准了5个以上项目，涉及近1000套公寓。然而，与之前的项目一样，大多数项目目前仍处于实施阶段。

更值得注意的是，在2023年及以后获批的房地产项目和新城区中，尽管投资者承诺将20%的土地资金用于社会住房，但他们优先考虑的是基础设施建设、地块分割和出售以及周边别墅的建设，以快速收回成本，而社会住房却被搁置。结果，核心区域的公寓供应稀缺，郊区项目开发缓慢，市场供需失衡，为投机者操纵价格提供了可乘之机。事实上，除了黄金地段，年轻人也喜欢住在市中心的公寓里，而且公寓本身也蕴藏着许多极具吸引力的商业机会，其中利润最高的行业包括医疗保健服务、餐饮、体育、美容、咖啡等等。

尽管商业公寓和经济适用房的需求急剧增长，但供应不足且价格虚高，导致低收入人群和年轻家庭更难获得住房。与此同时，高端项目——尽管实际需求并不大——却成为投资的优先领域，导致许多城区在竣工后出现闲置现象。此外，许多商业项目竣工后立即被推向市场，这些市场也代表着投资者与客户进行交易，但价格已与以往大不相同。

客户反映：与投资者最初购买的价格相比，交易楼层立即获得了10%、甚至50%、60%的利润。一些客户在寻找投资者购买房产时，一些投资者表示他们只“内部流通”，然后转交给交易楼层。客户到交易楼层后，被告知公寓数量已售罄，如有需要，请咨询投资者。

财政部价格与公共资产管理司司长阮忠龙先生分析道：“在房地产领域，土地分割出售利润最高，因为投资额低，资本回收快，因此投资者积极参与。相反，公寓建设需要大量资金，工期长，利润低，因此投资者往往比较谨慎。以前，由于土地支持和审批程序开放，老荣市中心的项目进展迅速。目前，评估和审批条件更加严格，因此进展速度放缓。”

义安省是众多大型房地产投资者的目的地。公寓市场需求旺盛，因此，除了高端市场外，企业也需要关注社会住房和经济适用型商住两用公寓的投资。这不仅是一项商业机遇，也是一项社会责任，有助于稳定市场，增加可持续供应。

公寓价格上涨，人们离拥有住房的梦想越来越远。

作为一位密切关注市场的人士，义安省一家房地产公司的分公司经理阮文南先生表示：“2021年以前，荣市老城区的公寓价格约为每平方米1000万至1200万越南盾。从2022年开始，随着T&T和Vingroup等‘大公司’的投资，价格开始急剧上涨。”

具体来说，2021年底，位于光中街的T&T公寓项目挂牌出售，售价为每平方米1700万越南盾，比当时的平均价格高出500万越南盾。起初，许多人担心该项目难以售出，但由于配套设施齐全，例如幼儿园和社区活动区，该项目迅速售罄。这一价格也带动了周边老旧公寓价格的相应上涨。

不久之后，光中公寓翻新项目完成，剩余公寓以每平方米2500万越南盾的价格售出。随后，Ecopark推出了1000多套公寓，到2023年初，价格已超过每平方米3000万越南盾。之后的项目不断以高于前一个项目的价格进行宣传，加上广告攻势，推高了市场价格。“到目前为止，一些大型企业的公寓价格已经超过每平方米5000万越南盾，”南先生说道。

张氏坊（原荣市）人民委员会的一位负责人表示：该坊目前有33个公寓项目投入使用，约8500套公寓。与三年前相比，平均房价上涨了三倍，尤其是在过去一年里。无论是新房还是旧房，尽管配套设施不足，价格却“高得离谱”。他认为，造成房价上涨的原因还包括投机、囤房、价格虚高，以及在供应有限的情况下人们的“抢购”心态。低息贷款政策也导致更多资金流入房地产市场，推高了房价。

义安省房地产商业协会的一项调查显示，过去六个月，荣市老城区的公寓价格上涨了约50%，而此前每年的涨幅仅为10%至12%。投资者表示，在储蓄利率下降和金价上涨的背景下，房地产价格也随着金价上涨而走高，成为一种安全的“保本”渠道，从而推高了房价。

这种现实使得真正需要住房的人处境愈发艰难。在长氏、雄福、永新、永兴等许多区，许多低收入人群不得不推迟购房计划。租住在南阮四思公寓的工人陈德铁先生说：“我每月收入约1000万越南盾，房租300万越南盾。去年我攒了5亿越南盾，计划再贷款买一套10亿越南盾的公寓，但现在房价涨到了15亿越南盾，我根本买不起。”

永禄坊的一位公寓经纪人也表示，房价“飙升”反映了投机心理。“许多二手房投资者和经纪人联手‘制造波澜’，推高房价，导致市场实际上出现房源短缺。当价格被推得太高时，真正的买家就挤不进去了。”他说道。

企业和劳动管理厅（东南经济区管理委员会）的一位代表评论道：“目前的房价远远超出了大多数人的承受能力，尤其是工人和中等收入工人。月收入700万至1000万越南盾，租房成本却在不断上涨，工人们几乎无法攒够钱买房。” 义安省房地产协会副会长阮文巴先生也表达了同样的观点，他坦言：“以目前的房价和收入水平来看，如果国家不能拿出突破性的方案来限制集团利益，那么工人、工业园区工人、工厂工人以及年轻家庭想要实现安家置业的梦想将非常困难。”

（待续）