Dang Hung Vo 教授探讨克服房地产市场困境的解决方案

没有哪个国家能靠投资房地产致富。

世界主要经济体的经验表明，“世界上没有哪个国家能够通过投资房地产而变得富强繁荣”。人们必须找到投资农业和工业来创造实体商品服务于人民的方法，然后再投资服务业来创造农业和工业商品的附加值。房地产经济只是为发展农业、工业和服务业创造技术基础设施。

美国的土地热潮引发了2008年的金融危机。图片来源：互联网

从另一个角度看房地产市场，房地产经济发展需要大量的资金，资金来源多种多样，包括通过向信贷机构和金融机构进行房地产抵押获得的信贷资金。市场上房地产价格的波动会导致抵押房地产的价值波动，这往往会导致银行出现坏账。

当坏账积累到不可控的程度时，房地产市场危机风险就会转化为信贷市场危机风险，最坏的情况下可能演变成金融危机，甚至经济危机，一个国家的危机就可能演变成地区性危机，甚至全球性危机。

即使是发达国家也无法预测和控制由房地产市场危机引发的信贷和金融危机的可能性。上世纪七八十年代，日本就陷入了由房地产市场危机引发的信贷危机。2008年至2012年，全球也陷入了由美国房地产市场危机引发的金融危机。紧邻我国的东盟地区，在1997年至2002年期间也陷入了由泰国房地产市场危机引发的经济危机。

从上述经济联系可以看出，房地产市场在经济发展中并不起决定性作用，但当投入房地产市场的资金无法控制时，往往会产生金融和经济危机的风险。

2022年越南房地产市场

回顾2022年全年，可以说这一年比较特殊，年初有房地产价格高涨的迹象，到年中却出现坏账风险，是房地产市场动荡的一年。

新年伊始，随处可见房地产价格连连上涨的热闹景象。造成这种情况的主要原因之一是供应严重短缺，因为许多房地产项目正在等待审批，但由于2013年《土地法》未能及时修订而无法获得批准，而且与房地产市场相关的法律（例如《房屋法》、《房地产经营法》、《投资法》、《拍卖法》、《招标投标法》等）之间存在许多法律冲突。

旅游地产领域的热点也正在逐渐降温。图片来源：Vietnamnet

原本蓬勃发展的旅游地产领域也因缺乏法律框架而陷入停滞。其发展完全依赖于开发商的承诺，而一旦被发现，却无人兑现承诺。好在新冠疫情导致旅游市场陷入瘫痪，旅游地产领域的热点逐渐冷却。

除了供应短缺之外，2022年也是规划期的第一年，许多新的规划理念被提出。这些理念从最初的设想，到如今已被描绘成已获批准的规划。房地产市场对快速买卖的可能性议论纷纷，以期抓住规划带来的土地增值。

主要原因是疫情过后，大家的收入都大幅下降，很多生产、服务供应链断裂，大部分稍微有点钱的人，都在想着通过投资房地产或者股市来增加收入，选择哪个市场，就看每个人的实力了，大部分人都会选择投资房地产。

供给不足、需求过剩的背景下，必然导致房价高涨。房地产大亨以及各地的“土地经纪人”利用这一背景，将房价推高至相当高的水准。然而，现实情况是，疫情过后的经济潜力太低，高房价只是一种形式。经济潜力无法接受高房价，因此房地产市场成交稀少或没有成交。成交稀少导致市场流动性低。低流动性往往导致房地产项目滞销，从而存在坏账风险。

除信贷资金来源开始出现坏账情况外，2018年至今发行的个别房地产项目投资企业债券的资金也处于发行人无力向债券持有人支付到期款项的状态。

T据国家银行称，房地产市场的未偿信贷总额仍在控制之中，虽然存在坏账，但其水平不会影响商业银行的运营。阻碍资金流入房地产市场的主要问题是企业债券市场。投资房地产项目的企业发行的单笔债券总价值为400万亿越南盾，虽然不算太高，但如果债券到期无法兑付，就会给债券持有人带来困扰。

投资房地产项目的一个非常重要的资金来源是出售未来住房的资金。通常，投资项目会利用信贷贷款来建设基础设施，待基础设施建成后，就可以出售未来的住房。换句话说，当项目的基础设施建成后，项目投资者可以利用购房者的资金来建造房屋。目前，由于投资项目审批受阻，这一资金来源已无法获得。

如上所述，目前房地产市场资金严重短缺，“四面楚歌”，几乎找不到解决办法。房地产投资者呼吁国家银行提供更大的“信贷空间”，降低银行利率……以拯救房地产市场。事实上，商业银行也是企业，相当于房地产企业，它们也必须保护自己，不能让房地产市场的风险转化为信贷市场的风险。此外，房地产企业破产不会对经济产生重大影响，但银行破产会导致宏观经济失控，对经济造成巨大冲击。

目前，房地产市场资金严重短缺，且几乎找不到解决办法。图片：互联网

越南房地产市场的劣势

我国房地产市场存在诸多弊端，导致市场不可持续、不稳定、低效。主要有以下四大弊端：

1、房地产项目投资企业资金实力、技术实力、经验实力不强。

如今的房地产项目投资者比以往更加专业，但总体而言，他们还未能成长为实力雄厚的投资者。在融资方面，贷款是项目开发的主要资金来源，股权融资不足。因此，未来形成的房地产出售形式才是主要的资金解决方案。项目审批受阻，也是开发资金匮乏的原因。利用新技术创造附加值的能力不足，“绿色技术”和“智能技术”只是纸上谈兵，鲜有落地。

2、房地产市场资金供给能力不足，资金利率较高。

由于2018年（企业债券发行年份）之前，房地产市场的资金主要以信贷资金和未来形成的出售房产的资金为主，其中信贷资金仅够建设基础设施，且只是商业信贷，而非投资信贷。我国没有银行提供低利率的投资贷款，因此信贷资金流量小，贷款信贷利率高，导致房地产开发投资困难，从而导致房地产价格上涨。

3.房地产市场发展的法律框架存在诸多空白和冲突。

通常，我们经常会遇到一些相当“模糊”的法律规定，因为对于需要提及的内容，各方意见不一致，有时甚至会省略掉。在这样的大环境下，房地产行业涉及的管理领域非常广泛，因此存在很多空白，甚至冲突也更多。在这样的背景下，在反腐倡廉的背景下，很多主管官员不敢大胆审批项目。因此，房地产市场供应不足，也缺乏未来通过售房形成的资金。房地产行业也没有合理的税收，造成了巨大的法律空白，无法有效规范土地投机和囤积现象。

4. 高价位与低价位之间的供需失衡

我们的住宅房地产市场的一个固有缺陷是，高价位（豪宅）供应量非常大（高达80%），但仅满足了约20%人口的投机和囤积需求；而适合工薪收入的价格段仅占供应量的20%，却满足了80%人口的需求。房地产市场的这个缺陷是与生俱来的，无论我们如何努力去弥补，都无法克服。

政府也曾大力扶持发展经济适用房，也就是所谓的社会住房，但运行一段时间后，价格又涨了，再也没有了当初的“社会”气息。这说明，在市场机制下，把补贴思维强加于社会住房管理是不合适的。我们需要重新审视和创新社会住房政策。

位于忠都坊古政兰街的忠都股份公司为工人和低收入者提供的社会住房区。图片来源：阮海

当前房地产市场的解决之道是什么？

要建立房地产，人们需要两样东西：一是资金，二是土地。目前，用于投资房地产的资金，或者说流入房地产市场的资金，正处于短缺状态，这意味着没有资金可供投资。商业银行的信贷资金无法满足需求，许多房地产企业发行债券来筹集投资资金。但也有一些企业利用这个机会，违法吸引债券购买者，从而陷入了法律困境。房地产行业的个人债券市场几乎陷入瘫痪。

房地产市场相关法律法规冲突不断，审批投资项目的部门不敢批准，“一锤定音”，土地问题再次出现。在越南住宅房地产市场，资金成本较高，因此项目投资者推行“未来建成房产”的销售方式，让未来购房者分期付款。现在项目不获批准，出售未来建成房产也无法筹集资金。

目前，房地产流通基本停滞，借贷资金在房地产交易全部停止的情况下，带来巨大的贷款利息压力。那么，如何才能破解房地产市场的“资金难”、“土地难”呢？

从长远来看，我们需要找到解决方案来消除越南房地产市场的上述四大弱点。这是一个长期路线图，需要朝着统一的方向，遵循市场规律和国家政策来规范市场。这里我们不谈长期措施，只讨论短期解决方案。

近期，政府出台了一项政策，旨在推出110万亿越南盾和120万亿越南盾的优惠信贷方案，用于发展社会住房，解决房地产市场的困境。最近，110万亿越南盾的信贷方案已被提议推迟。120万亿越南盾的信贷方案仅确认利率比市场利率低1.5%至2%左右。因此，该信贷方案也难以用于发展社会住房，只能用于支持房地产市场。

更重要的解决方案是消除法律“麻烦”，以批准受阻的房地产项目。修订后的《土地法》要到2024年7月1日才生效，全面指导的过程还需要一年时间。司法部已提议将新房地产税法的制定工作纳入国会2023年的法律法规制定计划，这意味着这些法律的批准将需要很长时间。消除与房地产市场相关的法律之间相互冲突的条款也并非一蹴而就。

近期，我们应详细审查尚待分类的房地产项目，并根据具体标准，特别是法律问题标准和投资可行性标准，制定一份清单。政府已提请国会另行颁布决议，批准附表所列项目。这项决议将为各省级地方“放心”批准项目奠定坚实基础。

当房地产项目被卡住、审批不通过时，销售期房所得资金是解决此时房地产市场资金困难的重要来源。