工业地产土地供应严重短缺

据世邦魏理仕统计，截至2020年第三季度，北部地区五大主要工业城市和省份（河内、北宁、兴安、海阳、海防）的工业园区总土地面积达1.38万公顷，其中可供出租的工业用地面积为9600公顷，平均出租率为工业园区维持79%的积极水平。其中，河内、海阳和北宁的工业园区平均入住率约为90%。

南部市场工业用地总面积是北部市场的两倍，达到约3.8万公顷，其中可供出租的工业用地2.4万公顷，包括胡志明市、平阳、隆安、同奈、巴地头顿等省，平均出租率近77%。

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2021年越南会迎来移民潮吗？

世邦魏理仕强调，新冠疫情和贸易紧张局势扰乱了全球供应链，越南是吸引在中国设有生产线的企业投资者的目的地之一。

然而，这一趋势正因美国总统大选而受到打断。预计拜登政府将对经济政策做出重大调整，例如缓和与中国的紧张关系并重新加入CPTPP。一些有意迁往越南的公司正在等待新总统上任后美国政策的确定，以便采取适当措施。

第一太平戴维斯专家还表示，需求继续超过供应，入住率工业地产全国该领域占比达76%，重点工业省份的需求巨大。

2020 年上半年的大部分租赁交易源自 2019 年的项目和谈判，而许多租赁也来自已经在越南并希望扩大生产的公司。

预计2021年和2022年，制造商将迁出中国，这对投资者来说是一个启动更多项目以赶上并满足高价值制造业投资的机会。

“最后一个季度，投资者和租户可能会试图与房地产开发商快速完成谈判并达成双边协议，以锁定最优惠的价格，而开发商在疫情期间仍可以灵活地进行谈判。

如果航班在 2021 年上半年投入运营，土地、工厂和仓库租金可能会上涨，迫使投资者尽快完成交易，”第一太平戴维斯越南工业地产经理约翰·坎贝尔先生强调说。

现成土地供应严重短缺

近期工业地产需求旺盛，然而，世邦魏理仕专家表示，“两地工业园区内可立即交付的工业用地供应量均处于稀缺状态”。这是越南工业地产的劣势，需要克服这一劣势，以促进资本流入越南。

仲量联行越南董事邓文光先生也表示，越南用于开发工业园区的土地资金非常有限，交通基础设施完善的土地资金更是有限。如果想​​拿地扩建工业园区，也会面临诸多障碍。以目前的基础设施体系，恐怕越南实际上无法满足众多大型外国投资者的所有要求。

越南房地产协会副秘书长阮文定先生承认土地资金稀缺，并表示目前市场上的资源仅足以服务和吸引投资者。外商直接投资企业在正常情况下。如果未来一段时间出现大量外资涌入越南，恐怕还不够。

海港超负荷运转，交通拥堵。虽然经济区和工业园区仍有土地，但发展空间不足。“最近，我带领外商投资企业代表团前往北宁和北江参观，发现规划中的工业用地已所剩无几。海阳、太平和南定等地的工业用地也十分稀缺。与此同时，农业用地和待转用土地仍然很大，但尚未被纳入规划。这表明我们的准备工作仍然不足，薄弱，我们没有储备土地基金来应对外商投资在越南爆发式增长的局面。就像我们的身体一样，如果一次性吞下大量食物，很容易就会吃得过饱。”丁先生说道。

越南房地产协会副秘书长强调，越南若想吸引和吸收巨额FDI，首先必须拥有更强大的土地和基础设施投资。需要同步的基础设施、便捷的交通、低廉的物流成本，将农业用地转变为工业用地，建设工业园区和经济区，以吸引投资者到越南。

目前，工业园区和经济区集中在北部和南部等大型经济区，而中部地区是工业发展薄弱的地区。因此，丁先生认为，越南可以投资建设基础设施和海港，以吸引外商直接投资企业到该地区。

根据第一太平戴维斯的报告，越南计划投资部经济区管理局宣布已批准561个即将落成的工业园区项目的总体规划，这些项目的占地面积超过20.1万公顷。其中，259个工业园区尚未建成，占地面积为8.65万公顷，占新增总面积的43.1%。