越南人并不富裕，但喜欢住豪华公寓

到2016年，商品篮子里的豪华公寓结构占比已经达到44%。难道越南人富裕得太快，所以才需要住豪宅吗？

仲量联行越南分公司（JLL）刚刚发布了一份报告，评估了越南房地产市场的潜力，其中列出了意向购房的贫困人口的惊人数据。根据JLL对2016-2018年期间的预测，公寓价格预计每年平均上涨5-7%，而仅廉价公寓每年就能额外累积10%，相当于未来3年内上涨30%。

为穷人悲伤，为富人高兴

如果仲量联行的预测成真，房地产将成为有钱人最具吸引力的投资渠道。不用费什么劲，买一套便宜的公寓，等房价涨了再转手卖掉就行了。

因为没有哪个行业能在3年内保持30%的增长率，同时资金安全无虞。或许，这样的预测让富人欣喜，却让穷人悲哀。

越南人均收入仅为泰国的四分之一左右，但越南高端住房结构与泰国相当。

在目前的房价下，越南的贫困人口根本买不起房子，更何况房价每年上涨10%，而大多数人的收入并没有大幅增加。可以说，在经济能力有限的情况下，每年的收入增长微不足道，尽管政府有扶持计划，但实际上，穷人越来越难以实现拥有一套房子安居的梦想。根据胡志明市房地产协会（HoREA）的测算，越南的房价是大多数人收入的25倍。而发达国家的房价仅是收入的5-6倍。这意味着，越南人获得住房的难度是发达国家人的5倍。

与之相反的是，一小部分高收入者仍然主导着越南主要城市的房地产市场。资金持续流入颇具吸引力的房地产投资渠道。

据仲量联行（JLL）统计，2016年上半年，公寓交易量达16800套，比2011年至2014年全年的公寓销售量高出250%。不仅交易量大幅增长，而且随着公寓价格持续上涨，交易质量也显著提升。

2011年至2014年，高端豪华公寓市场仅占市场份额的10%，而2015年，这一比例跃升至27%，几乎增长了两倍，2016年上半年更是达到了44%。仲量联行还预测，越南房价的整体增长率将达到每年约5-7%。

沉迷于房地产

据仲量联行（JLL）称，胡志明市目前的公寓总供应量约为8万套。其中，经济适用房占43%。这个数字比胡志明市房地产研究与咨询公司（HoREA）在2016年初公布的约5.7万套的数字要大得多。

据仲量联行预测，未来三年，根据待售公寓数量，公寓供应量预计将增长74%。对于售价超过2000美元/平方米的高端豪华公寓市场，供应量甚至有望翻一番。

仲量联行解释说，供应激增是由于人们对经济增长的信心推动了房地产投资回报的恢复。2014年11月，一项新政策出台，允许外国人购买任何公寓楼价值的30%，或任何地区最多250套住宅。

该政策于2015年7月正式生效。外国人购置房产后，可拥有50年的产权，并享有租赁、转让或转售房产的全部权利。50年后，经批准，外国人还可以延长产权期限。正因如此，投资者对越南房地产更加感兴趣。

尽管供应量激增，仲量联行向投资者保证，市场将能够消化这些供应。与东南亚地区其他国家相比，胡志明市目前的公寓供应量与人口密度相比仍然相当低，即使考虑到未来将提供的公寓数量。

然而，高端豪华公寓市场的供应目前相当充足，尤其是在项目竣工之后。仲量联行估计，胡志明市的人均高端公寓密度将达到每千人3套，几乎与曼谷（泰国）、吉隆坡（马来西亚）和马尼拉（菲律宾）的水平相当，但仍高于雅加达（印度尼西亚）。

房地产市场短期内或许会出现一些异常发展，但长期来看，它肯定无法摆脱供求规律和支付能力的影响。支付能力取决于大多数人的实际收入。正是这些市场异常发展迫使管理机构采取行动。

房地产泡沫风险

企业对房地产市场的预测非常乐观，但实际情况却令人担忧，那就是房地产泡沫的风险。

市场研究公司数据显示，2016年第二季度公寓成交量较第一季度下降45%。建设部住房和房地产市场管理司数据也显示，近期购房需求呈现疲软趋势。

2016年7月，河内市成功交易约1250笔，较2016年6月下降3.85%。胡志明市成功交易约1200笔。然而，交易数量已出现放缓迹象，较2016年6月下降4%。

越南房地产协会表示，供应增加但交易减少，且主要集中在中高端市场的现象，表明商品的供需结构存在缺陷。鉴于这一现实，越南房地产协会建议国家管理机构需要采取措施调控市场，尤其要关注高端市场项目的数量、供应和进度，以更好地满足市场的实际需求。

此前，建设部也指出，胡志明市和河内市需要采取措施调节供应，避免高端房地产出现偏差和过度开发。国家银行已采取措施，调整过度涌入房地产市场的资本流动。

根据LDO