越南人并不富裕，但喜欢住豪华公寓

到2016年，豪华公寓市场占比已达44%。越南人真的富裕起来这么快，所以才需要住豪宅吗？

仲量联行越南分公司（JLL）刚刚发布了一份报告，评估越南房地产市场的潜力，其中列出了意向购房的贫困人口的惊人数据。根据JLL对2016年至2018年期间的预测，公寓价格预计每年平均上涨5-7%，而仅廉价公寓每年就能额外累积10%，相当于未来3年内上涨30%。

为穷人悲伤，为富人高兴

如果仲量联行的预测成真，房地产将成为富人最具吸引力的投资渠道。无需费力，只需购买一套便宜的公寓，等待价格上涨后转售即可。

因为没有哪个行业能在3年内保持30%的增长率，同时又拥有最高的资金安全性。或许，这样的预测给富人带来欢乐，却给穷人带来悲哀。

越南人均收入仅为泰国的1/4左右，但越南高端住房结构与泰国相当。

在目前的房价下，越南的穷人根本买不起房子，更何况房价每年上涨10%，而大多数人的收入并没有大幅增加。可以说，在经济能力有限的情况下，每年的收入增长微不足道，尽管政府有扶持计划，但实际上，穷人越来越难以实现拥有一套房子安居乐业的梦想。根据胡志明市房地产协会（HoREA）的测算，越南的房价是大多数人收入的25倍，而发达国家的房价只比收入高5-6倍，也就是说，越南人获得住房的难度是发达国家人的5倍。

另一方面，一小部分高收入者仍然主导着越南主要城市的房地产市场。现金持续流入房地产这一颇具吸引力的投资渠道。

根据仲量联行的数据，2016年上半年，公寓交易量达16,800套，比2011年至2014年全年的公寓销售量高出250％。不仅交易数量大幅增加，而且随着公寓价值日益上涨，交易质量也显著提升。

2011年至2014年，高端豪华公寓市场仅占市场份额的10%，而2015年这一比例跃升至27%，几乎增长了两倍，2016年上半年更是达到了44%。仲量联行还预测，按照整体增长率来看，越南房价每年将上涨约5-7%。

沉迷于房地产

据仲量联行 (JLL) 称，胡志明市目前的公寓总供应量约为 8 万套。其中，经济适用房占 43%。这个数字比胡志明市房地产研究与咨询公司 (HoREA) 在 2016 年初给出的数字（约 5.7 万套）要大得多。

仲量联行还预测，未来3年内，根据待售公寓数量，公寓供应量预计将增长74%。对于售价超过2000美元/平方米的高端豪华公寓，供应量甚至有望翻一番。

仲量联行解释说，供应激增源于人们对经济增长的信心，这有助于房地产投资回报的恢复。2014年11月，一项新政策出台，允许外国人购买任何公寓楼价值的30%，或任何地区最多250套住宅单元。

该政策于2015年7月正式生效。外国人购置房产后，可拥有50年的产权，并拥有租赁、转让或转售房产的全部权利。50年后，经批准，外国人还可以延长产权期限。这也是投资者对越南房地产更感兴趣的原因。

尽管供应量突然增加，仲量联行向投资者保证，市场将能够吸收这些供应。与东南亚地区其他国家相比，胡志明市目前的公寓供应量与人口密度相比仍然相当低，即使考虑到未来将提供的公寓数量。

然而，高端豪华公寓市场的供应目前相当充足，尤其是在项目竣工之后。仲量联行估计，胡志明市的人均高端公寓密度将达到每千人3套，几乎与曼谷（泰国）、吉隆坡（马来西亚）和马尼拉（菲律宾）的水平相当，但仍高于雅加达（印度尼西亚）。

房地产市场短期内或许会出现一些异常走势，但长期来看，它肯定逃脱不了供求规律和支付能力的制约。支付能力取决于大多数人的实际收入。正是这些市场异常走势迫使管理机构不得不采取行动。

房地产泡沫风险

这些公司的预测对房地产市场非常乐观，但实际情况却令人担忧，那就是房地产泡沫的风险。

市场研究公司数据显示，2016年第二季度公寓成交量较第一季度下降45%。建设部住房和房地产市场管理司数据也显示，近期购房需求呈现疲软趋势。

2016年7月，河内市成功交易约1250笔，较2016年6月下降3.85%。胡志明市成功交易约1200笔。然而，交易数量已出现放缓迹象，较2016年6月下降4%。

越南房地产协会表示，供应增加但交易减少，且主要集中在中高端市场的现象，表明商品的供需结构存在不足。鉴于这一现实，越南房地产协会建议国家管理机构需要采取措施调控市场，尤其要关注高端市场项目的数量、供应和进度，以更好地满足市场的实际需求。

此前，建设部也指出，胡志明市和河内需要采取措施调节供应，避免高端房地产出现偏差和过度开发。国家银行已采取措施，调整过度涌入房地产的资本流动。

根据LDO