“放开”经纪活动引发房地产市场“动荡”

混乱的邀请信息

居住在荣市义金军营区的Dau Dinh Q先生需要在关保地区购置土地建房，于是他在房地产买卖群（房产介绍页面）上发布了帖子。很快，他就接到了几十个电话，邀请、介绍和咨询他想买的地区的房产。

此外，许多公司和经纪人也通过邮件、Zalo和Facebook等平台，推荐许多地方的地块，并提供诱人的报价。在这些信息的包围下，他接受了一位经纪人的邀请，前往实地考察。

据该员工介绍，该地块之所以“火爆”，是因为在建项目多，有72米公路贯穿其中，靠近行政区……但当他亲自了解介绍的地块情况后，才发现经纪人的说法与实际情况相差甚远：那块地并不在规划区附近，距离72米公路还有几公里，距离行政中心相当远……

自这条72米长的公路建成以来，荣市和兴原县部分地区的房地产价格波动较大。图片：林东

针对房地产交易需求的不断增长，在道路两旁、树干上、高压灯柱上、交通灯杆上和建筑围栏上都张贴了标牌、传单和海报，内容为“业主出售土地”、“项目出售土地”、“荣市商业用地出售”、“海边土地出售”，并提供诱人的优惠，例如：美丽的土地、便宜的价格、业主红皮书、永久粉红书、价格从 3 亿越南盾/块起、免费看地和土地经纪人的电话号码等。

此外，仅仅在个人主页或Zalo上发布“求购土地、购房、租房”等信息，就能接到数十个电话、数百条邀请和咨询的评论。与此同时，许多人在网上发布出售土地和公寓的信息，这表明房地产经纪行业目前“百花齐放”。

到处都贴满了宣传土地和项目用地的传单和海报。图片：Thanh Phuc

荣市一位房地产从业人士表示，目前，除了信誉良好的交易大厅和持有营业执照和执业证书的经纪人外，大多数仍然是季节性的“土地经纪人”，以商业化的方式进行经营。特别是，许多公司和房地产交易大厅会招募工人、公务员、教师、学生、自由职业者等员工和合作者来工作。

这种招聘不需要月薪，而且得益于这些合作者的关系，效果显著。虽然这支团队四处流动，但有时他们并不了解市场，不擅长分析、预测市场、引导客户，也不掌握相关知识，而且法律知识也有限。有些楼盘的员工多达50-70人，但只有5-7人拥有房地产经纪人资格证。

此外，在房地产经纪领域独立工作的人数众多，但为这一群体提供的知识和职业道德却非常有限，这也是导致房地产市场“噪音”的一个原因。

目前，该省仅有32个获得建设部许可的房地产交易大厅。图片：Thanh Phuc

目前我省虽然还没有发生大规模的诈骗案件，也没有造成市场的混乱和骚乱，也没有引起房地产交易的虚热，但也存在一些不规范的现象。

首先，由于工作性质，收入以产品合同形式的佣金为基础，销售大量地块和土地，佣金高，收入高。因此，为了卖出地块，需要招揽、宣传、“夸大”项目信息；提供误导性的、不准确的地段、价格信息，或房地产法律、规划信息……以达到“吸引客户”的目的。

比如，那块地位于规划区附近，靠近某个项目，但纸面上的项目距离现实还很远，却告诉客户项目即将实施；或者规划中，那块地距离市场、桥梁、道路有几十公里，却“宣传”有道路、桥梁穿过……用与实际情况不符的信息来“描绘”待售物品。

其次，许多实体项目信息不透明，导致客户“买错”。例如，在之前的很多项目中，由于市场冻结，国家为个人向银行贷款创造了条件，银行明确规定：“房子没建好，就不能转让”。

然而，经纪商在咨询客户时，往往对这些信息讳莫如深，只是泛泛而谈“有套”。很多人没有仔细研究，就买入以投资为目的，但到了需要出售时，却被上述规定所束缚，无法出售。
第三，有很多人暂时被称为“土地经纪人”，他们自由自发地充当“线人”和“联系人”，带客户看地，每次收费20万至30万越南盾。但实际上，有很多“虚拟”土地，“经纪人”会帮客户联系，收取费用。

许多地方的土地价格日益上涨，部分原因是土地经纪人夸大了规划和项目信息。图片：Thanh Phuc

全省持有房地产经纪人资格证的仅有152人。

建设部住房管理和房地产市场主管阮世披先生表示：“目前，全省共有31个持有执照的房地产交易大厅，其中两个已收到书面停业通知，分别是忠都房地产交易大厅和西贡天空房地产交易大厅。持有执照的房地产交易大厅名单已在建设部电子信息门户网站上公布。建设部还向152人颁发了房地产经纪从业资格证书。”

但目前，不少房地产交易场所在房地产交易和房地产咨询之间寻求“规避法律”，以规避相关监管，给违规行为的查处带来困难。

另一方面，房地产经纪人执业证书的颁发属于建设部管辖，但对于经纪人是否注册学习、参加考试取得证书并没有强制性的约束。

房地产交易点。图片来源：Thanh Phuc

同时，根据《房地产经营法》第62条规定，个人有权独立开展房地产经纪服务，这给管理带来了诸多困难。此外，房地产经纪团队需要持有其他省市建设厅颁发的牌照才能在本省开展业务，这给管理和监督带来了困难。

针对以上不足，应同步出台以下措施：对从业人员推行培训，颁发经纪人资格证，并对房地产交易大厅进行管理；对于房地产交易大厅管理人员、房地产交易大厅主任，需要提高任职资格标准，要求大专以上学历；对个人独立从事房地产经纪业务，应制定专门的规章制度进行管理。

为了严格房地产经纪活动，近期，建设部出台了多项指导房地产市场的文件，其中包括房地产经纪活动：第576/2018号文件《关于整顿住房建设投资项目中的房地产业务》；第2519/2018号文件《关于整顿城镇住房建设投资项目中的买卖活动和资金筹集》；第2578/2019号文件《关于严格执行房地产和住房业务法律规定》。