从有关房地产紧急信贷的消息中您看到了什么？

房地产贷款占比超过21%多？

会议伊始，国家银行就宣布，房地产信贷投放力度远高于其他行业。

因此，截至2022年底，房地产信贷余额约为25.8万亿越南盾，较2021年底增长24.27%，成为增长最快的行业之一，占经济未偿还贷款总额的21.2%。其中，仅房地产企业贷款就增长了11.5%，占未偿还贷款总额的31.28%。国家银行还确认，其从未收紧房地产贷款，只是对其进行了严格控制。

这些报告的数字可能并未完全反映现实情况，因为来自银行贷款或其他来源的流入房地产的信贷种类繁多，而且在很多情况下并未包括在报告中。

与此同时，抗通胀、稳定宏观经济、支持和促进增长这两个相互矛盾的目标的货币政策已经失去空间。全系统存款总额增长率仅为5.5-6%，这表明去年16%的信贷增长目标难以实现。

此外，疫情持续数年之后可能出现的坏账、渣打银行的案例、利率和越南盾兑美元汇率的大幅波动，尤其是通货膨胀的上升都是阻碍因素。

在这种背景下，尽管所有企业都提出了非常具体且有些可怕的建议，但很难从货币政策制定者那里得到任何具体的信息或承诺。

国家银行行长阮氏红在会议结束时仅表示：“银行应主动控制现金流，促进购房者贷款，向卖房者催收债务，并加强对企业、公司和后院项目信贷发放的审查。如果信贷大量集中在后院项目上，风险将非常大。”

河内一家房地产公司的负责人表示：“自2022年底以来，由于资金短缺，我们不得不减少生产经营活动，推迟一些项目和工程的建设，并停止实施新项目。而且，困难的不仅仅是我们。当我们的项目被推迟时，钢铁、水泥、砖块、家具、家电和电器等原材料供应商也必然会面临困难。这种情况在当今的房地产行业中非常普遍。”

据建设部统计，2022年，全国近1200家房地产企业破产解散，同比增长38.7%。除了破产解散外，许多房地产企业还被迫缩减生产经营规模、精简机构、裁员。一些企业为了应对当前的困境，裁员幅度高达50%。这对经济和社会保障造成了巨大冲击，主要原因是资金短缺。

在房地产信贷余额居高不下的同时，不少房企却严重缺乏资金。原因何在？经济专家认为，是机制问题。

“瓶颈”机制

流入房地产市场的资金来源多种多样，包括：企业自有资金、购房者垫付的资金、股票发行的资金、债券发行的资金、信贷资金等等。近期，资金压力集中在银行信贷方面，而发行企业债券、股票等其他渠道则大幅减少。同时，不少房企不得不花钱回购未到期的债券，导致资金周转更加困难。此外，不少个人客户也面临资金困难，无法从银行贷款，因此暂时停止了购房。

债券市场目前几乎处于冻结状态。越南债券市场协会的数据显示，2023年1月，没有企业债券发行。2022年12月，仅有3只来自证券和房地产公司的企业债券发行，约占总发行额的3%。

荣市景色。图片来源：档案馆

发达的公司债券市场将减轻银行体系的负担，并在支持经济发展的资金方面发挥至关重要的作用。然而，近期公司债券市场的波动导致市场信心下降，并将使其难以长期持续发展。自2022年第三季度以来，房地产企业不断请求政府部门提供支持，并迅速开放公司债券市场以调动资金，化解困境，但目前尚未得到落实。

房地产市场仍然面临诸多法律问题。目前，该市场受约15部法律和子法规的监管，这些法规包括数十项法令、数百份通函以及数千份指令和行政文件。这导致法规之间相互重叠和冲突，导致项目实施时间延长，成本和风险增加。据统计，胡志明市目前有1000多个项目，河内有300多个项目面临问题，无法开工，企业融资困难。

目前，法律问题是最大的难题，占房地产、住房项目在投资准备、建设和经营过程中遇到的困难的70%。

主要原因在于法律法规的不一致性和统一性。此外，行政程序复杂且不同步，导致房地产和商品房项目的审批时间延长了约3-5年等。这是亟待解决的“瓶颈”机制，才能有望帮助房地产市场渡过难关。