义安省的地价为何上涨？

“扭转”农村土地市场

任何对市场和土地交易感兴趣的人都能轻易感受到，2020年对于这个领域来说相当特殊且难以预测。如果说前几年价格上涨的领域是公寓或城市中心的土地，那么2020年的“逆转”优势则属于乡村土地区域和城市郊区。

据一位专家称房地产荣市：上述“逆转”的原因是，自第二季度末起，新冠疫情得到控制后，土地拍卖重新开放。由于土地拍卖均以间接投票的形式进行，小型“土地经纪人”参与讨价还价、抬高价格的现象已不复存在，而是以房地产交易员参与拍卖的新形式出现，并被视为农村和郊区土地市场的“鲨鱼”投资者。

由于基础设施投资，位于荣市义富乡第五村的数十块土地将进行拍卖，这将为预算带来收入。图片：阮海

作为一名想购买土地并直接在土地拍卖会上学习的人，我们发现，与往年不同的是，大多数县市的拍卖会，从兴原、义禄或杜良、演州、琼吕、安城……都有“鲨鱼”投资者，他们拥有相当强大的财务能力和土地规划和工程知识，所以他们经常选择竞标最好的地块，同时以有竞争力的价格竞标，因此他们经常赢得小投资者的青睐。

不仅如此，他们通常大量购买，占地块的20%至40%，因此很容易左右价格水平。具体来说，在雄通乡（Hung Thong，原名Hung Nguyen），该乡拍卖了22块地块，但“鲨鱼”投资者买下了近10块；在琼鸿乡（Quynh Hong，原名Quynh Luu），首批拍卖的91块地块中，一位来自演州县（Dien Chau）的投资者买下了近40块。同样，在安城县（Yan Thanh）、演州县（Dien Chau）和杜良县（Do Luong），情况也类似，因此总土地价值几乎翻了一番。

由于基础设施投资和优越的地理位置，琼鸿县的土地拍卖价格在 2020 年成为琼闾县最高的。图片来源：阮海

司法部拍卖服务中心代表表示：虽然我们知道有大投资者参与的拍卖会对拍卖会上的地价产生影响，让真正想买地的人亏钱，但因为州政府法规允许这样做，更重要的是给预算带来收入，所以我们必须遵守。

在义安乡35米路2号路一带（紧邻46号国道），当地一位地主说：“通常，这一带的土地价格只有400-500万越南盾/平方米。”²但自8月份以来，由于询问的人很多，价格已上涨至800-900万越南盾/平方米²同样，在荣市，从宜安乡到兴化乡的35米道路和宜德乡安置区、兴禄乡的24米道路以及关保坊的72米道路区域的价格也上涨了一倍。具体来说，截至去年年底，这些区域的土地价格在1200万至1500万越南盾/平方米之间波动。²目前，已推高至1900-2000万越南盾。

义德乡35米长道路地块的价格较拍卖时上涨了一倍。图片：阮海

近期，荣市土地价格上涨迅速，不仅地段优越的地区，就连价格长期未变的深层区域也出现了上涨，而现在涨幅更大。荣市土地使用权登记处平均每天要确认40至50笔土地转让、出售和分割交易。

Le Quoc Tuan先生 - 荣市土地使用登记办公室主任

投资资本流向房地产

面对年底土地交易火爆、价格上涨的局面，乂安省房地产协会主席阮国庆解释道：2020年，受新冠肺炎疫情影响，人们的心理受到了一定影响，倾向于选择更安全的首都避风港。

前些年，在农村，汇款孩子们寄回来的钱，有的存起来，有的投入生产经营，现在都转而用来买地保值了。另一方面，疫情过后，地价不仅没有大幅下跌，反而有上涨的趋势，人们就大胆投资买地，热度也随之上升。
宜德乡春香村的一位居民分享道：他家有一块安置地，现在不用了，急需钱，就把它挂牌出售。每天都会有三五个人来买。虽然这块地的售价比以前高了30%左右，但需求量仍然很大，安城和杜良地区的居民也纷纷前来购买，希望他们的孩子能回荣市读书打工。

永新新城区项目（永市）的公寓楼。图片：阮海

荣市义富乡基础设施建设股份公司代表从自身角度解释了土地购买需求增加的原因：“与前几年相比，现在的建设量少了很多，与其花钱找地，他自己也知道很多规划区有价值，所以就转而投资土地拍卖，这样更赚钱，也更安全。如果顺利的话，只要花100亿买5-7块地，几个月就能赚10-20亿，这很正常，比做建筑更划算。”

宜安省35米公路旁安置区价格为每平方米1600-1800万2摄影：Nguyen Hai

目前，各区规划地块均已实行招拍挂制度，技术基础设施基本到位，交通便利。为确保安全，应避免购买排水设施差、规划不明确的地块；购买时应选择信誉良好的交易场所、土地文件清晰的场所，并仔细了解规划。

阮国庆先生 - 义安房地产协会主席