Cứu hay không cứu bất động sản?

Phối cảnh một dự án bất động sản đang triển khai tại TP Vinh.

Rất nhiều năm qua và cả đến thời điểm hiện tại, câu chuyện nhà đất – bất động sản vẫn là một đề tài thường xuyên được đưa ra bàn tán, thảo luận. Có điều, cách tiếp cận vấn đề ở những cơn sốt giá và trong lúc thị trường đóng băng có sự khác nhau.

Thời điểm hiện tại, khắp nơi là những tiếng kêu khó, xin giải cứu của các công ty bất động sản, nhưng chỉ cần quay ngược thời gian trở lại một năm về trước thì câu chuyện đã hoàn toàn trái ngược. Lúc bấy giờ, các công ty kinh doanh bất động sản lớn nhỏ đều đang ồ ạt công bố lãi lớn của kỳ báo cáo tài chính quý IV và cả năm 2021. Những tựa đề như “doanh nghiệp bất động sản lãi kỷ lục”, “công ty nhà đất vượt mục tiêu lợi nhuận”, “kinh doanh bất động sản lãi bất chấp đại dịch Covid-19”… tràn lan trên báo chí và các phương tiện truyền thông.

Giá đất tăng phi mã đã giúp nhiều người giàu lên nhanh chóng, chỉ trong chưa tới một năm có thể gặt hái được số lợi nhuận bằng nhiều lần số tiền tích góp được từ công việc làm công ăn lương hay gửi tiết kiệm.

Người bạn tôi – giám đốc một công ty chuyên môi giới bất động sản – hồi đầu năm 2022 đã phải ngao ngán mà nói với tôi rằng: Giá đất như “lên đồng” và tăng dựng đứng khó hiểu, không lý giải nổi. Một mảnh đất không có lợi thế về hạ tầng cũng không biết có thể sản xuất, kinh doanh được gì nhưng vẫn có người hỏi mua, trả giá cao ngất ngưởng.

Dĩ nhiên, điều gì đến cũng phải đến: các thị trường tài sản rủi ro dần chững lại và đi đến thoái trào. Có nhiều lý giải cho diễn biến “quay xe” của thị trường, nhưng ai cũng phải chấp nhận một thực tế, rằng không quả bóng nào là lớn mãi, không thị trường nào là tăng mãi được. Nếu giá đất cứ tăng mãi thì ai còn kinh doanh nổi trên đất? Nếu lướt đất và giao dịch cổ phiếu luôn dễ dàng, đánh đâu thắng đấy, cả xã hội đổ xô “mua đi - bán lại” đất nền và cổ phiếu để kiếm lời thì còn ai tập trung vào sản xuất, ai làm việc tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế?

Không gian đô thị Vinh về phía Nam ngày càng hoàn thiện kéo theo giá bất động sản vùng ven tăng đột biến trong thời gian qua. Ảnh tư liệu: Lâm Tùng

Năm 2022, bên cạnh việc xử lý những vấn đề sai phạm trong huy động vốn bằng trái phiếu tại một số doanh nghiệp bất động sản thì thị trường đất nền lẫn thị trường chứng khoán đều chững lại. Những cái đầu nóng dần bình tĩnh để đánh giá toàn diện hơn về thị trường và nhận diện các rủi ro đến từ bên ngoài. Hơn nữa, sau dịch Covid-19, các doanh nghiệp dồn nguồn lực cho sản xuất kinh doanh, khôi phục hoạt động xuất nhập khẩu. Thời kỳ của dòng tiền “rẻ” và “dễ dãi” chấm dứt!

Khó khăn từ sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do ảnh hưởng cuộc chiến Nga – Ukraine bộc lộ ngày một rõ rệt hơn. Nền lãi suất nóng lên từng ngày do xu hướng nâng lãi suất của các ngân hàng trung ương (NHTW) trên thế giới nhằm đối phó lạm phát. Năm 2022 có ít nhất khoảng 300 đợt tăng lãi suất của các NHTW trên toàn cầu, tức cao hơn gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) dĩ nhiên cũng không nằm ngoài xu hướng đó.Trong vòng một tháng, NHNN đã có 2 lần tăng lãi suất (lần thứ nhất vào ngày 23/9/2022 và lần thứ hai từ ngày 25/10/2022) với tổng mức tăng lãi suất điều hành là 2%.

Nền lãi suất lên cao, mọi doanh nghiệp đều khó khăn trong tiếp cận vốn chứ chẳng riêng lĩnh vực bất động sản.

Tại hội nghị về tín dụng bất động sản vừa được tổ chức ngày 8/2 mới đây, các doanh nghiệp địa ốc cho rằng, khó khăn hiện tại của họ chủ yếu là sự thiếu quan tâm hỗ trợ từ phía ngân hàng, trong đó, vấn đề tài sản đảm bảo, lãi suất và “room” tín dụng đang là những rào cản hàng đầu.

Tuy nhiên, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, NHNN chưa có văn bản hay phát ngôn nào yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2022 cao hơn tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế (14,7%). Trong nhiều năm, tỷ trọng cho vay bất động sản luôn cao nhất trong nền kinh tế, chiếm từ 19% đến 21%. Dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021, là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Bởi vậy, nếu nói ngân hàng chưa quan tâm hỗ trợ bất động sản là chưa sòng phẳng!

Rất nhiều kiến nghị đã được các doanh nghiệp đưa ra, như nới “room” tín dụng, cho phép doanh nghiệp được tái cấu trúc các khoản nợ hay xin giãn nợ... Dẫu vậy, vẫn chưa có được một giải pháp rõ ràng nào ngoài việc phía ngân hàng cho biết sẽ giảm lãi vay.

Về vấn đề này, có ý kiến cho rằng, việc các doanh nghiệp địa ốc “ăn đẫm” trong giai đoạn sốt nóng rồi khi khó lại đòi giải cứu là không công bằng với cả các ngân hàng lẫn doanh nghiệp kinh doanh ở những lĩnh vực khác trong xã hội. Đã kinh doanh thì phải chấp nhận cuộc chơi “lỗ - lãi”, chứ không thể lời ăn mà lỗ kêu!

Ngẫm cho cùng, quy luật thị trường có lên có xuống, có lúc thăng hoa có khi thoái trào. Nhà nước không có trách nhiệm phải cứu hay thiên vị cho doanh nghiệp nào, lĩnh vực nào cụ thể nhưng cần có những giải pháp khéo léo để tránh được những cú sốc, giảm thiểu thiệt hại với nền kinh tế và hài hoà lợi ích chung.

Thành Vinh sầm uất, thu hút làn sóng đầu tư bất động sản. Ảnh: TL

Việc huy động vốn không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Vấn đề là một bộ phận doanh nghiệp đang bế tắc tài chính vì gặp áp lực đáo hạn nợ trái phiếu kể từ năm 2023. Năm 2023, lĩnh vực bất động sản có khoảng 282.160 tỷ đồng nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và 362.900 tỷ đồng đáo hạn trong năm 2024. Chưa kể nhiều nhà đầu tư đòi rút tiền trước hạn do yếu tố tâm lý. Đến bước đường này, đương nhiên các chủ doanh nghiệp phải là người đầu tiên chịu trách nhiệm cho các khoản vay. Tuy vậy, nếu xử lý không khéo, quả “bom nợ” trong lĩnh vực bất động sản sẽ lại liên luỵ tới cả nền kinh tế.

Việc hạ nền lãi suất là cần thiết, bởi với mức lãi suất đi vay tới 14-15%/năm sẽ khó doanh nghiệp nào chịu nổi, bao gồm cả doanh nghiệp sản xuất. Việc sử dụng công cụ “room” tín dụng đến nay vẫn được cơ quan quản lý duy trì, tuy nhiên, cần cân nhắc tính toán trên cơ sở cung ứng kịp thời vốn cho nền kinh tế. Nguồn vốn cần hướng đến các doanh nghiệp có dự án tốt, tài chính lành mạnh, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Bản thân các doanh nghiệp cũng không thể chỉ trông chờ vào chính sách. Việc đề xuất một cơ chế riêng để giải cứu sẽ còn vấp nhiều rào cản và tranh cãi. Mỗi doanh nghiệp cần chủ động đàm phán với chủ nợ và trái chủ để cơ cấu lịch trả nợ, cần cân nhắc khả năng bán bớt tài sản và phải hướng tới hạ giá sản phẩm để bán…

Có thể nói, đây là giai đoạn “chịu đau” của ngành bất động sản và giới đầu tư nhưng hoàn toàn nằm trong quy luật của thị trường, để lại nhiều bài học về quản trị vốn từ vi mô đến vĩ mô, về quản lý nhà nước. Giải quyết nút thắt về tiếp cận vốn cho bất động sản là giải pháp tình huống mà tính ngắn hạn, còn về căn cơ phải rà soát lại chính sách nhằm hạn chế tư duy “giàu xổi” từ đất đai. Nói gì thì nói, kinh tế muốn đi lên phải dựa trên sản xuất, kinh doanh hàng hoá dịch vụ chứ không thể là nền kinh tế “phân lô”, thuần tuý mua đi bán lại đất đai để kiếm lời.