3 attentes pour le marché immobilier

Le rapport sur le secteur immobilier de Mirae Asset Securities Joint Stock Company reconnaît que le gouvernement cherche activement une solution pour le marché immobilier. Ce dernier est actuellement confronté à de nombreux défis, notamment le resserrement du crédit, le contrôle des canaux de mobilisation des obligations et la hausse des taux d'intérêt. Par conséquent, les experts de Mirae Asset anticipent trois facteurs qui, s'ils sont mis en œuvre, pourraient contribuer à atténuer les difficultés du marché.

Vue de la ville de Vinh. Photo : Document

Premièrement, le décret 65 sera approuvé pour modification, ce qui permettra aux entreprises d'accéder à des sources de financement dès le troisième trimestre. Les experts et les entreprises estiment que le décret 65 est restrictif et inadapté au contexte, rendant difficile pour les entreprises l'émission d'obligations et le respect des exigences en matière de notation de crédit, de garanties, etc.

Récemment, le ministère des Finances a soumis au gouvernement un projet d’amendement contenant de nombreuses propositions telles que : reporter d’un an la mise en œuvre des réglementations sur la détermination du statut d’investisseur professionnel en valeurs mobilières et des réglementations sur les notations de crédit obligatoires, au lieu de les appliquer immédiatement.

Le ministère a également proposé d'autoriser les entreprises à prolonger la période de remboursement des obligations, mais pas plus de deux ans par rapport à la durée initialement annoncée. En 2023, environ 309 000 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance, dont 119 000 milliards de VND pour les obligations immobilières, selon les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a estimé que le projet d'amendement au décret 65, s'il est approuvé prochainement par le gouvernement, constituera une solution opportune pour que les obligations continuent d'être un important canal de capitaux, soutenant le marché immobilier dans sa reprise et son développement dans une direction sûre. Dr Dinh The Hien a également reconnu que le décret modifié, s'il est approuvé, créera une marge de manœuvre, permettant aux émetteurs, en particulier les sociétés immobilières, les banques et les sociétés de valeurs mobilières, de disposer de plus de temps pour gérer les émissions obligataires.

Deuxièmement, le logement social bénéficiera d'une attention accrue à l'avenir. Il est considéré comme une solution pour briser la glace en cette période difficile, car il répond à des besoins réels et aide le marché à surmonter la crise. Cependant, le secteur du logement social rencontre depuis longtemps des difficultés en raison de problèmes de procédure et de lenteurs des procédures, tandis que les profits sont très faibles par rapport aux projets de logements commerciaux.

Afin de contribuer à l'équilibre du marché et de répondre aux besoins de logement de la population, le gouvernement vise à construire plus d'un million de logements sociaux d'ici 2030 ; il met en place de nombreuses mesures pour encourager les personnes à faibles revenus, telles que des taux d'intérêt de 2 % pour les logements de moins de 2 milliards d'euros ; il modifie la loi sur le logement afin de renforcer la réglementation des transactions secondaires de logements sociaux et, parallèlement, stipule que les communes doivent allouer des fonds fonciers à ce type de logement lors de la planification. Les étapes d'appel d'offres, les ventes aux enchères foncières et les procédures de détermination des prix de vente pour les personnes à faibles revenus sont en cours de réforme pour être plus rapides.

Récemment, le ministère de la Construction a proposé un ensemble de crédits de 110 000 milliards de VND pour le logement social ; la Banque d'État a également annoncé qu'il y aurait un ensemble de crédits de 120 000 milliards de VND avec des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux d'intérêt actuels pour ce type de logement.

Après avoir évalué l'impact, Yuanta Vietnam Securities Company estime que les programmes de crédit mentionnés ci-dessus peuvent créer une dynamique de relance du marché. Les entreprises disposant d'importants fonds fonciers pour le logement social (par exemple Hoang Quan Real Estate) en bénéficieront. Cependant, cette unité reconnaît également que les procédures administratives de développement de projets restent préoccupantes et que les promoteurs pourraient continuer à rencontrer des difficultés pour mobiliser des capitaux pour de nouveaux projets.

Yuanta estime également que les promoteurs de parcs industriels propriétaires de terrains destinés à des logements ouvriers en bénéficieront également à long terme. Bien que ces logements ne représentent qu'une faible part de la valeur nette d'inventaire totale de ces entreprises, le marché est devenu optimiste grâce à de nouvelles politiques, susceptibles de stimuler les cours des actions. De plus, la construction de logements ouvriers dans les parcs industriels est susceptible d'accroître l'attractivité des locataires et de soutenir ainsi les activités principales de l'entreprise.

Certaines entreprises considèrent également comme une bonne nouvelle le prochain programme de crédit dédié au logement social. Par exemple, le programme de 120 000 milliards de VND, bien que son taux d'intérêt soit modéré, a néanmoins un effet positif sur la psychologie des investisseurs et des acquéreurs dans un contexte de forte hausse des taux d'intérêt et de crédit immobilier limité. Cependant, ce qui intéresse actuellement les entreprises, c'est la méthode de mise en œuvre pour faciliter l'accès et le décaissement des emprunteurs. Par ailleurs, les entreprises proposent que les politiques et les lois relatives au logement social continuent d'être rapidement mises en œuvre, contribuant ainsi à une mise en œuvre rapide du projet.

Troisièmement, une autre attente des entreprises est que les taux d’intérêt n’augmenteront pas cette année ou, s’ils augmentent, ils n’augmenteront que de 1 %.

Actuellement, de nombreuses banques ont réduit leurs taux d'intérêt sur les dépôts de 0,3 à 1 % par an, ce qui porte le taux d'intérêt de mobilisation moyen à 1 à 2 % par an par rapport à l'année dernière, oscillant entre 8,7 et 9 % par an. La baisse des taux d'intérêt sur les intrants et l'abondance des dépôts créent les conditions pour que les banques baissent leurs taux d'intérêt sur les prêts. Auparavant, après la réunion de la Banque d'État sur le crédit pour le marché immobilier, les dirigeants de Vietcombank avaient déclaré que les banques commerciales s'étaient réunies et avaient convenu de baisser leurs taux d'intérêt de mobilisation, créant ainsi une base pour réduire les taux d'intérêt sur les prêts aux entreprises.

Auparavant, la hausse rapide des taux d'intérêt avait entraîné de nombreuses difficultés sur le marché, obligeant les acheteurs immobiliers à reporter leurs projets. Par conséquent, lorsque les taux d'intérêt commenceront à baisser, la liquidité du marché sera stimulée, réduisant ainsi la pression sur les taux d'intérêt pour les acheteurs et les entreprises.

DSC Securities avait précédemment reconnu que le marché avait rencontré de nombreuses difficultés cette année, mais qu'il avait créé des opportunités pour les grandes entreprises en bonne santé financière d'acquérir des projets à faible coût. « S'il est possible d'acquérir des projets à faible coût tout en préservant les rendements, cela constituera le moteur d'une forte croissance des entreprises lors de la prochaine vague immobilière », a déclaré DSC.

Cette unité recommande aux entreprises d'acheter, de vendre et de fusionner des projets bon marché aux deuxième et troisième trimestres, lorsque la pression sur les échéances obligataires est la plus forte. De plus, les experts du DSC prédisent que d'ici la fin de l'année, lorsque les flux de trésorerie montreront des signes d'amélioration, les entreprises pourront se redresser.