3 attentes concernant le marché immobilier

D'après un rapport du secteur immobilier publié par la société par actions Mirae Asset Securities, le gouvernement recherche activement des solutions pour le marché immobilier. Ce dernier est actuellement confronté à de nombreux défis liés au resserrement du crédit, au contrôle des émissions obligataires et aux taux d'intérêt élevés. Par conséquent, les experts de Mirae Asset estiment que la mise en œuvre de trois mesures pourrait contribuer à atténuer certaines de ces difficultés.

Vue de la ville de Vinh. Photo : Document d'archives.

Premièrement, le décret 65 devrait être modifié, ce qui facilitera l'accès au capital pour les entreprises dès le troisième trimestre. Experts et entreprises estiment que le décret 65 actuel est restrictif et inadapté au contexte actuel, ce qui complique l'émission d'obligations et le respect des exigences en matière de notation de crédit et de garanties.

Récemment, le ministère des Finances a soumis au gouvernement un projet d'amendement contenant plusieurs propositions, telles que : le report de la mise en œuvre des réglementations relatives à la détermination de l'éligibilité des investisseurs professionnels en valeurs mobilières et l'exigence d'une réévaluation annuelle des notations de crédit au lieu d'une application immédiate.

Le ministère a également proposé d'autoriser les entreprises à prolonger la période de remboursement de leurs obligations, sans toutefois excéder deux ans par rapport à la durée initialement prévue. En 2023, environ 309 000 milliards de VND d'obligations sont arrivés à échéance, dont 119 000 milliards de VND d'obligations immobilières, selon les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a estimé que si le projet de modification du décret n° 65 était approuvé prochainement par le gouvernement, il s'agirait d'une solution opportune pour garantir que les obligations demeurent un important canal de financement, soutenant ainsi la reprise et le développement du marché immobilier de manière sûre. De son côté, le Dr Dinh The Hien considère que l'adoption du décret modifié permettrait aux émetteurs, notamment les sociétés immobilières, les banques et les sociétés de bourse, de disposer de plus de temps pour traiter les questions relatives aux obligations.

Deuxièmement, le logement social bénéficiera d'une attention accrue à l'avenir. Il est perçu comme une solution pour sortir de l'impasse actuelle, répondant simultanément à des besoins réels et aidant le marché à surmonter la crise. Cependant, le secteur du logement social a longtemps souffert de difficultés liées à des procédures complexes et des processus longs, tandis que sa rentabilité reste très faible comparée à celle des projets de logements commerciaux.

Afin de contribuer à l'équilibre du marché et de répondre aux besoins en logement de la population, le gouvernement vise à construire plus d'un million de logements sociaux d'ici 2030. Il met en place de nombreuses mesures incitatives pour les ménages à faibles revenus, telles qu'une subvention de 2 % sur le taux d'intérêt des logements de moins de 2 milliards de VND. La loi sur le logement est modifiée afin de renforcer la réglementation des transactions secondaires de logements sociaux et d'obliger les collectivités locales à réserver des terrains à ce type de logement lors de l'élaboration des plans d'aménagement. Les procédures d'appel d'offres et d'enchères foncières, ainsi que les modalités de fixation des prix de vente pour les ménages à faibles revenus, sont en cours de réforme afin d'être plus rapides et plus efficaces.

Récemment, le ministère de la Construction a proposé un programme de crédits de 110 000 milliards de VND pour le logement social ; la Banque d’État du Vietnam a également annoncé un programme de 120 000 milliards de VND avec des taux d’intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux actuels pour ce type de logement.

Yuanta Securities Vietnam estime que ces dispositifs de crédit pourraient dynamiser le marché. Les entreprises disposant d'importantes réserves foncières pour le logement social (comme Hoang Quan Real Estate) en bénéficieront. Cependant, la société reconnaît que les procédures administratives liées au développement de projets demeurent problématiques et que les promoteurs pourraient continuer à rencontrer des difficultés pour obtenir des financements.

Par ailleurs, Yuanta estime que les promoteurs immobiliers de parcs industriels propriétaires de terrains destinés au logement des travailleurs en tireront également profit à long terme. Bien que le logement des travailleurs ne représente qu'une faible part de l'actif net total de ces entreprises, le climat de marché est devenu favorable grâce aux nouvelles politiques mises en place, ce qui pourrait potentiellement faire grimper les cours boursiers. De plus, la construction de logements pour les travailleurs au sein des parcs industriels est susceptible d'accroître leur attractivité auprès des locataires et, par conséquent, de soutenir les activités principales de l'entreprise.

Certaines entreprises perçoivent également comme une bonne nouvelle le prochain programme de crédits spécifique au logement social. Par exemple, ce programme de 120 000 milliards de VND, malgré son taux d'intérêt relativement bas, a un impact positif sur le moral des promoteurs et des acquéreurs, notamment compte tenu de la forte hausse des taux d'intérêt et de la rareté des crédits immobiliers. Cependant, les entreprises s'interrogent actuellement sur les modalités de mise en œuvre de ce programme afin de garantir un accès et un décaissement faciles pour les emprunteurs. Par ailleurs, elles souhaitent que les politiques et le cadre juridique relatifs au logement social continuent d'être rapidement revus afin de faciliter la réalisation des projets.

Troisièmement, les entreprises s'attendent également à ce que les taux d'intérêt n'augmentent pas cette année, ou si c'est le cas, ce ne sera que de 1 %.

De nombreuses banques ont réduit leurs taux d'intérêt sur les dépôts de 0,3 à 1 % par an, ce qui ramène le taux d'intérêt global sur les dépôts à une baisse de 1 à 2 % par an par rapport à l'année dernière, oscillant entre 8,7 et 9 % par an. La diminution des taux d'intérêt appliqués aux prêts et l'abondance des dépôts créent des conditions favorables à la baisse des taux d'intérêt sur les prêts. Auparavant, à la suite d'une réunion sur le crédit immobilier organisée par la Banque d'État du Vietnam, les dirigeants de Vietcombank avaient indiqué que les banques commerciales s'étaient réunies et avaient unanimement décidé de réduire les taux d'intérêt sur les dépôts, ouvrant ainsi la voie à une baisse des taux d'intérêt sur les prêts aux entreprises.

Auparavant, la hausse rapide des taux d'intérêt avait engendré d'importantes difficultés sur le marché, contraignant les acheteurs potentiels à reporter leurs projets. Par conséquent, un repli des taux d'intérêt devrait stimuler la liquidité du marché et alléger la pression des intérêts sur les prêts, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Auparavant, DSC Securities avait souligné que, malgré les nombreuses difficultés rencontrées par le marché cette année, celui-ci avait également offert aux grandes entreprises financièrement solides des opportunités d'acquérir des projets à bas prix. « Si elles parviennent à acquérir ces projets à bas prix et à préserver leur rentabilité, cela constituera un moteur de forte croissance lors du prochain boom immobilier », a déclaré DSC.

Ce service recommande aux entreprises d'acquérir et de fusionner des projets à bas prix au cours des deuxième et troisième trimestres, période où la pression sur les échéances obligataires est la plus forte. Par ailleurs, les experts de DSC prévoient également qu'en fin d'année, lorsque la masse monétaire montrera des signes d'assouplissement, les entreprises pourront envisager une reprise.