Qui possède une résidence secondaire qui doit être taxée ?

Récemment, le ministère des Finances a proposé un projet visant à taxer l'immobilier, notamment pour les propriétaires de résidences secondaires ou plus. Cependant, cette proposition a suscité de nombreux avis contradictoires.

Taxe sur taxe ?

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré approuver pleinement la proposition du ministère des Finances. Cette taxe contribuera au développement sain, transparent et durable du marché immobilier, empêchera la spéculation, augmentera l'offre, créera davantage d'opportunités d'accès au logement pour les personnes ayant des besoins réels et augmentera les recettes du budget de l'État. De plus, elle incitera les investisseurs secondaires à créer des entreprises immobilières plutôt que des entreprises individuelles comme c'est le cas actuellement.

Cependant, Mme Phuong Lan, résidant dans le 8e arrondissement (Hô-Chi-Minh-Ville), a déclaré : « Bien que la taxe sur les résidences secondaires et au-delà puisse limiter l'achat de maisons à des fins spéculatives, pour ceux qui souhaitent acquérir d'autres maisons pour que leurs enfants puissent vivre séparément, il est peu pratique d'inscrire le nom des enfants sur le titre de propriété afin d'éviter de futurs litiges fonciers, ce qui constitue une charge fiscale supplémentaire. Parallèlement, les habitants doivent également payer chaque année une taxe foncière non agricole, sans parler des charges d'appartement et des taxes environnementales de toutes sortes. Cela incite vraiment les propriétaires de deux maisons ou plus à hésiter à vendre leur maison ou non… ? »

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M. Minh Tan, résidant dans le district de Binh Tan (Hô-Chi-Minh-Ville), était également mécontent : « Je possède trois maisons dans le district de Binh Tan et deux dans le district de Binh Chanh, à Hô-Chi-Minh-Ville, d'une valeur totale d'environ 5 milliards de dongs. Si la taxe est appliquée, ce sera trop désavantageux pour moi ! C'est vraiment injuste, car les personnes possédant des biens de moindre valeur seront imposées. Si l'on parle de spéculation, lors de la vente, le vendeur a payé l'impôt sur le revenu et l'acheteur a payé les frais d'enregistrement. Si nous taxons à nouveau, y aura-t-il une double imposition ? »

De plus, de nombreux avis affirment que la source de revenus utilisée pour acheter ou investir dans une résidence secondaire ou tertiaire est majoritairement imposable. Plus précisément, lorsqu'une personne apporte des capitaux pour créer une entreprise, celle-ci est imposable. Les dividendes sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. À revenu égal, une personne épargne ou conserve son logement sans être imposée, mais si elle souhaite investir dans un logement locatif, elle doit s'acquitter des droits d'enregistrement, des droits de mutation et de la taxe foncière. Ainsi, les contribuables doivent payer des impôts des deux côtés, ce qui entraîne une double imposition et des assiettes fiscales incohérentes, ce qui peut facilement engendrer des inégalités de taux d'imposition entre personnes possédant le même type de bien.

Pour les agences immobilières, taxer les résidences secondaires ou plus exercera une forte pression sur les entreprises, car cela freinera les projets d'acquisition de logements supplémentaires. Par conséquent, le marché immobilier risque d'être morose et instable. Par conséquent, tout en approuvant l'approche du ministère des Finances, M. Le Hoang Chau s'est également demandé si la méthode de calcul de la taxe foncière basée sur la superficie, la taille et la valeur du bien immobilier était détaillée au cas par cas et si elle était raisonnable. « En quoi la taxe sur les résidences secondaires sera-t-elle différente de celle sur les résidences secondaires et secondaires ? Pour éviter la spéculation, si une personne achetait auparavant une petite maison de seulement 30 m² et souhaite désormais acquérir une maison plus grande pour sa famille, est-il raisonnable de payer des impôts supplémentaires ? Par ailleurs, le système actuel de stockage des données foncières est quasi inexistant, sans lien entre elles, et il est donc difficile de déterminer si une personne possède deux ou trois maisons. »

M. Chau a souligné que l'utilisation d'outils fiscaux pour réguler le marché est une bonne chose, mais nous devons être très prudents lors de l'utilisation d'impôts directs, car normalement ce type d'impôt ne résout que la spéculation immobilière, mais il peut provoquer un refroidissement du marché immobilier qui vient de commencer.

Est-il possible?

En discutant de cette question, l'expert économique Dr Bui Quang Tin a également déclaré que taxer les résidences secondaires ou plus dans le but de prévenir le risque de surchauffe du marché immobilier n'est pas raisonnable.

Selon le Dr Tin, il existe de nombreuses façons de limiter l'investissement sur le marché immobilier, notamment par le biais des banques commerciales. Récemment, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a décidé de réduire le ratio de capitaux à court terme par rapport aux prêts à moyen et long terme à 60 % à compter de début 2017 et à 50 % d'ici 2018. En réduisant ce ratio, les banques limiteront les prêts à moyen et long terme, et plus particulièrement les prêts immobiliers.

Deuxièmement, dans un avenir proche, les banques commerciales appliqueront des normes de fonds propres et de sécurité pour la gestion des prêts de type Base II. D'ici 2017, au moins dix banques commerciales adhéreront aux normes Base II et, d'ici 2020, 70 % d'entre elles devront y adhérer. Cela signifie que les banques commerciales doivent renforcer leur gestion du crédit et, par conséquent, ne peuvent pas prêter à des projets à haut risque. C'est également un moyen de restreindre les prêts immobiliers.

La possession d'une résidence secondaire sera-t-elle taxée ? Photo d'illustration

Troisièmement, du point de vue des investisseurs, ceux-ci n'investissent plus massivement comme par le passé, mais choisissent uniquement des produits adaptés aux goûts du marché. Par conséquent, l'offre est toujours en phase avec la demande, et non excédentaire comme par le passé. « Le segment de l'immobilier haut de gamme est particulièrement dynamique, ce qui prouve que les investisseurs dans ce segment sont tous des personnes à revenus moyens ou supérieurs et disposent de flux de trésorerie stables. Cela signifie qu'en investissant dans ce canal, ils sont sûrs de pouvoir rembourser à 100 % et ne craignent pas de manquer d'argent. Pour les appartements de milieu de gamme ou les logements sociaux, les investisseurs ciblent les personnes à faibles revenus, c'est-à-dire celles qui ont les moyens d'acheter un appartement. Il est donc difficile d'affirmer qu'il existe actuellement une offre excédentaire, source de créances douteuses et donc de biens immobiliers invendus », a souligné le Dr Tin.

Quatrièmement, selon les statistiques de la Banque d'État du Vietnam, plus de 80 % des crédits en cours sont destinés à la production et aux entreprises, contre seulement plus de 10 % à l'immobilier. On ne peut donc pas dire que le marché immobilier soit dynamique, mais il est en réalité très stable. Pour ces raisons, le Dr Tin estime que cette réglementation fiscale manque de fondement et ne contribue pas au développement stable du marché immobilier, et qu'elle limitera même la restructuration des établissements de crédit par le biais du marché immobilier. La plupart des créances douteuses sont aujourd'hui dues aux prêts hypothécaires sur des projets immobiliers. Par conséquent, le marché immobilier doit être résorbé pour que les créances douteuses puissent être résorbées, ce qui permettra de progresser vers une restructuration du crédit et une restructuration économique.

D'après Hai Yen/baotintuc