Les prix des terrains ont fortement augmenté dans de nombreuses provinces et les prix des logements devraient augmenter en conséquence.

Outre les problèmes juridiques, les prix fonciers élevés annoncés dans les catalogues fonciers entraîneront une hausse des prix de vente des maisons. Cela réduira la demande totale, car une partie des clients n'aura plus les moyens financiers d'acheter une maison. Par conséquent, cela pourrait entraîner une baisse du nombre de transactions sur le marché immobilier…, ont commenté de nombreux experts.

On s'attend à ce que la liste des prix des terrains appliquée pour la période 2020-2024 à Hanoi augmente en moyenne de 15 à 30 % ; à Binh Duong, elle augmentera de 45 à 95 % ; les prix des terrains dans certaines zones de la province de Quang Ninh augmenteront jusqu'à 5 fois par rapport à l'ancienne liste de prix....

Le marché manque encore de nouvelles offres.

La liste des prix des terres (établie par le Comité populaire provincial tous les cinq ans et annoncée publiquement le 1er janvier de la première année de la période) est déterminée comme base pour le calcul des frais d'utilisation des terres ; le calcul de la taxe d'utilisation des terres ; le calcul des frais et charges liés à la gestion et à l'utilisation des terres ; le calcul des amendes pour les infractions administratives dans le secteur foncier ; le calcul de l'indemnisation de l'État pour les dommages causés dans la gestion et l'utilisation des terres ; le calcul de l'indemnisation et du soutien lorsque l'État récupère des terres...

Par conséquent, lorsque les prix des terrains augmentent, les coûts des intrants des produits immobiliers augmentent naturellement.

« L'augmentation des prix fonciers, telle qu'elle est décrite dans la liste des prix fonciers, aura un impact direct sur les entreprises, les usines et les parcs industriels qui louent des terrains à l'État. En effet, lorsque les prix fonciers augmentent, les loyers fonciers augmentent également, ce qui entraîne une hausse des coûts de production. Une hausse de 5 à 10 % des prix fonciers est acceptable pour les entreprises, mais une hausse de 30 à 40 % est soudaine et affecte significativement leur production et leurs activités », a déclaré M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest.

Photo d'illustration

Selon M. Hiep, pour les projets immobiliers résidentiels, le coût du terrain représente généralement 10 à 14 % du coût total. Si le prix du terrain est multiplié par 1,5, ce chiffre atteindra 25 %, ce qui entraînera inévitablement une hausse du prix de vente. De plus, cette hausse entraînera également une hausse du prix de tous les produits liés à la construction, comme le ciment, l'acier, les briques, etc., ce qui entraînera une hausse du prix des logements. Je me demande alors si les consommateurs l'accepteront.

Il est reconnu que le foncier constitue une source importante de recettes pour le budget de l'État, mais actuellement, conformément à la réglementation, les projets utilisant des terrains publics doivent faire l'objet d'enchères. Pour les terrains situés dans le centre de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville, même si les prix augmentent, ils n'atteindront pas le prix du marché.

Cependant, le fonds foncier destiné aux projets immobiliers du centre est quasiment épuisé. Par conséquent, les projets et les investisseurs réalisant des profits importants grâce aux importantes différences de loyer foncier sont très rares.

« Je pense que la hausse des prix des terrains, combinée aux difficultés de mise en œuvre des procédures d'investissement dans la construction, entraînera un ralentissement des flux d'investissement. L'année prochaine sera encore calme sur le marché immobilier, où les nouveaux projets immobiliers manqueront et, avec l'entrée en vigueur imminente de la liste des prix des terrains, les prix des logements augmenteront, mais seront très difficiles à vendre », a déclaré M. Hiep.

Réduire la taille du marché

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a analysé qu'actuellement, dans les localités, la planification foncière pour le développement agricole, les terrains urbains, les terrains industriels, etc. est assez claire.

En conséquence, l'augmentation des prix des terrains dans la liste des prix fonciers (généralement appelés prix planchers) est également un pas vers la transparence des prix fonciers, ce qui encouragera les habitants des grandes villes à accepter de convertir des terres agricoles en terres industrielles, en terres urbaines...

Cependant, l'augmentation importante du prix plancher par rapport à l'ancien prix rend également plus difficile la mise en œuvre des projets immobiliers, tandis que le coût de la construction des infrastructures augmente également en raison des indemnisations élevées et du déblaiement des sites, et le coût des investissements dans la production et les affaires augmente également.

Alors que le crédit immobilier se resserre de plus en plus, la hausse des prix fonciers dissuadera les investisseurs d'investir dans des activités productives en raison de leur inefficacité. La conversion des modèles d'utilisation des sols et l'urbanisation des grandes villes seront également affectées. De plus, les prix actuels de l'immobilier sont trop élevés par rapport au revenu moyen.

Dans le contexte actuel, l'offre de logements continuera de diminuer. Les nouveaux projets mis en œuvre et susceptibles d'être commercialisés afficheront des prix de vente élevés en raison de la hausse des coûts des intrants, limitant ainsi l'accès au logement pour la majorité des citadins.

L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville estime également que la hausse des prix fonciers entraînera une augmentation des obligations financières des particuliers, des ménages et des entreprises. L'augmentation des obligations financières liée à la légalisation de la propriété et des droits d'usage du foncier pourrait inciter de nombreuses personnes à ne pas effectuer les démarches nécessaires pour obtenir les « livres rouges », c'est-à-dire les transactions immobilières en main propre, favorisant ainsi le développement du « marché clandestin ». L'État perdra des recettes fiscales, deviendra difficile à gérer et engendrera facilement des conflits sociaux.

Sur le marché immobilier, les frais d’utilisation du sol représentent environ 10 % du coût d’un appartement ; environ 30 % du coût d’une maison de ville ; environ 50 % du coût d’une villa.

Le coût est le critère déterminant pour les investisseurs dans la fixation du prix de vente des produits immobiliers sur le marché. Par conséquent, la hausse du prix du foncier aura inévitablement un impact direct sur la hausse des prix de l'immobilier, ce qui pourrait rendre plus difficile la construction de logements pour les citadins à revenus moyens et faibles.

Actuellement, un appartement commercial de deux chambres est abordable à environ 2 milliards de VND. Un couple (avec un enfant) dont le salaire mensuel est d'environ 20 millions de VND ne peut économiser que 5 à 6 millions de VND (60 à 70 millions de VND par an). Le rêve d'être propriétaire est donc encore plus lointain s'il ne bénéficie pas d'un soutien préférentiel au crédit logement social.

« En outre, le prix du terrain est trop élevé, ce qui fera monter très haut le prix du marché immobilier, en particulier le prix du terrain des projets (sur le marché primaire), ce qui aura un impact négatif sur les entreprises, les autres secteurs économiques et l'environnement d'investissement, notamment sur l'attraction des flux de capitaux IDE », a déclaré M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville.